Coliving : mode ou tendance de fond ?

Les investissements sur ce marché ont été multipliés par 13 en un an.

Le concept n’est pas nouveau, mais comme bien souvent, un nom anglais suffit à relancer une mode. Le coliving, ou « habitat partagé » pour les puristes, n’échappe pas à la règle. En provenance direct du monde anglosaxon, il commence à faire son trou en France. Babel, DoveVivo, La Casa, Colonies, Sharies…Selon BNP Paribas Real Estate, 59 opérateurs se disputaient ce marché encore embryonnaire dans l’hexagone fin 2021. Les chiffres du secteur témoignent de sa jeunesse (voir ci-dessous) mais contrastent avec l’engouement des investisseurs pour ce type de résidences gérées.

Ces dernières ont accusé un sérieux repli l’année dernière : elles ont attiré 1,1 milliard d’euros de la part d’investisseurs institutionnels en 2021, soit 11 % de moins qu’en 2020. Les résidences seniors (-44 %) et surtout étudiantes (-54 %) sont à la traîne, mais pas le coliving, qui est en plein boom. Les investisseurs y ont injecté pour 455 millions d’euros. Un montant faible comparé aux autres segments, mais qui est 13 fois plus élevé que l’année d’avant. Pour sa part, l’opérateur Colonies annonçait en mai dernier un engagement de 1 milliard d’euros de la société de gestion américaine Ares Management pour l’aider à construire 2.000 appartements afin d’accueillir 10.000 locataires de plus. Micro marché donc mais gros capitaux.

La coloc, mais en mieux

Pour bien comprendre l’attrait du coliving, il faut savoir dépouiller le concept de toutes ses surcouches de marketing. Les opérateurs organisent des colocations 2.0 dans des logements retapés, équipés et meublés. Que ce soient des appartements ou des maisons, ils visent des actifs situés dans des grandes agglomérations ou en périphérie mais bien connectés aux bassins économiques proches. Chaque mois, les locataires (aussi appelés «colivers»), ne s’acquittent pas seulement d’un loyer, mais d’un montant global incluant les charges, un service de ménage (pour éviter les tensions inutiles) et tout type de services annexes. Salle de sport, abonnement Netflix, ateliers cuisine, événements divers… La seule limite est l’imagination des opérateurs qui cherchent à insuffler dans leurs colocations un esprit particulier, difficile à trouver dans le marché locatif traditionnel.

C’est ainsi que La Casa, créée en 2017, met l’accent sur une culture communautaire. La société propose des maisons thématiques (sport, cinéma, bien-être, etc) pour regrouper ses locataires en fonction de leurs centres d’intérêt. Pour maximiser les chances d’une bonne entente entre eux, elle a mis en place un système de cooptation : ce sont les colocataires qui choisissent leurs prochains colocs. «Nous sommes prêts à accepter un risque théorique de vacance d’un mois à nos frais», assume Victor Augais, son fondateur et dirigeant. Tous les mois et demi, La Casa organise un événement regroupant ses 23 maisons et quelques 300 habitants.

Mais tous les opérateurs ne mettent pas autant d’énergie dans l’animation d’un esprit communautaire. Il faut dire que le profil des colivers en font des habitants moyennement fidèles. Le cœur de cible est les jeunes actifs des grandes métropoles (voir ci-dessous). Qu’ils soient du coin et en recherche d’un logement confortable ou d’ailleurs et en quête de lien social, plusieurs raisons les mènent au coliving. Et plusieurs les font partir. En moyenne, les colivers, qui voient l’habitat partagé comme une solution transitoire, restent en place entre un et deux ans. Parce qu’ils divorcent, se séparent, sont mutés temporairement dans une autre ville ou sont en reconversion, ils utilisent le coliving comme un pied-à-terre avant de reprendre leur envol vers de nouvelles aventures. Mais les opérateurs insistent : le coliving n’est pas qu’une affaire de jeunes CSP+. On retrouverait également pas mal d’étudiants et même de seniors. «Le coliving répond à un besoin de lien social que ne satisfait pas le logement classique», avance Victor Augais, qui rappelle que 38% des jeunes actifs parisiens se sentiraient seuls (1) et 50% des 75 ans et plus n’ont plus de réseau amical actif (2).

 

 

Par l’effet de volume de locataires, les opérateurs peuvent aussi se permettre de sélectionner des dossiers atypiques. «Nous sommes plus ouverts que le marché traditionnel car nous raisonnons sur le reste à vivre après paiement du loyer avec charges, assure Julien Morville, co-fondateur et dirigeant de Sharies. Cela nous permet d’accepter des profils qui ne cochent pas toutes les cases du marché classique, comme les indépendants.» Il ajoute que ses équipes «échangent avec les candidats pour connaître leur projet de vie et comprendre ce qui se cache derrière leur besoin de logement». Avec en ligne de mire un objectif partagé par beaucoup de ses concurrents : «bousculer les codes d’un marché poussiéreux».

Des maires réticents et une réglementation absente

Des millions injectés et une pluralité de profils ciblés : qu’est-ce-qui pourrait donc bien freiner l’essor du coliving en France ? La première raison réside dans les élus locaux. Certaines mairies auraient de fortes réticences à laisser ces colocations nouvelle génération s’installer sur leur territoire. En cause notamment la peur des nuisances que pourraient générer ce type de logements qui peuvent parfois regrouper jusqu’à 20 habitants. D’autres se cachent derrière à l’objectif de zéro artificialisation nette et rechignent à autoriser des constructions. Enfin, sur le plan plus politique, certains maires craignent que le cœur de cible de ces acteurs (les moins de 30 ans, qui plus est nomades et capables de partir du jour au lendemain à l’étranger) ne soient pas des électeurs actifs… Et encore moins acquis. L’ancrage du coliving dans les territoires est donc loin d’être solide.

Plus étonnamment, l’absence de réglementation ne semble pas refroidir les investisseurs. Alors que certains opérateurs eux-mêmes l’appellent de leurs vœux. «Le coliving n’est pas suffisamment encadré. Nous avons besoin de visibilité car jusqu’à présent, chaque mairie a ses propres règles.», regrette ainsi François Roth, co-fondateur de Colonies. «La nature du contrat avec le ‘coliver’ varie selon la destination urbanistique de l’immeuble, son usage et les modalités d’exploitation retenues [avec le propriétaire bailleur, ndlr] (bail meublé classique, bail mobilité ou contrat de location saisonnière)», appuyait en mai dernier l’Institut de l’épargne immobilière et foncière dans une étude.

Les risques pour les propriétaires bailleurs

Si les institutionnels se font une place dans ce marché à coups de millions, les propriétaires privés ont aussi une carte à jouer. Deux options s’offrent à eux : vendre leur bien à un opérateur de coliving ou le lui louer. Attention toutefois avant de céder aux sirènes de l’habitat partagé. L’objectif de ces sociétés est d’optimiser l’espace pour loger le maximum d’habitants possible, en mixant espaces privatifs et communs. Une phase de travaux sera bien souvent nécessaire dans la majorité des cas, pour transformer des appartements et maisons traditionnelles en logements adaptés au coliving. Avec à la clé des chambres et salles de bains supplémentaires pour pouvoir répondre aux besoins de plusieurs colivers. Le risque de dénaturer le bien n’est donc pas faible et impose d’être vigilant sur la réversibilité des travaux réalisés. Une maison avec dix chambres et six salles de bain aura potentiellement du mal à se vendre dans le marché résidentiel traditionnel. Il faudra soit reconvertir le bien, soit le vendre à un acquéreur qui poursuivra l’usage en coliving. En d’autres termes, la liquidité de l’actif peut s’en trouver affecté.

(1) : Ipsos, « Les Français et la solitude en ville », 2019
(2) : Ministère des solidarités, rapport sur le grand âge, 2019