Investissement immobilier

Changement d’usage et cession de commercialité, une opportunité ?

Il existe une opportunité de faire l’acquisition de surfaces de bureaux à Paris, de changer l’usage de ces derniers en habitation et de céder la commercialité - Le produit de la vente de celle-ci peut éventuellement couvrir les dépenses de travaux nécessaires à ce changement et les locaux pourront faire l’objet d’un usage privatif.

A Paris, et plus particulièrement dans la zone dite du quartier central des affaires (QCA) et du « Triangle d’or », la rareté et le prix élevé des biens à usage résidentiel peuvent justifier de l’opportunité de faire l’acquisition de bureaux vides (lire l’encadré p. 11). En effet, de nombreux bureaux, installés dans des immeubles haussmanniens, avaient un usage originel en résidentiel. Retrouver cette affectation d’origine ne nécessite pas forcément beaucoup de travaux, qui peuvent de surcroît être financés par la cession de ladite commercialité, comme nous allons le voir ci-dessous.

Ce changement d’usage (bureau en résidentiel) n’est pas concerné par l’article L. 631.7 du Code de la construction et de l’habitation (CCH - lire l’encadré). La cession de la commercialité est donc optionnelle, mais elle peut se révéler une excellente opportunité financière.

Changement d’usage.

Depuis l’ordonnance du 11 octobre 1945, les conditions de changement d’usage de locaux d’habitation ont fait l’objet de plus de soixante ans de réformes. Ce changement d’usage est soumis à l’obtention d’une autorisation de la Mairie de Paris en application de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation modifié par l’ordonnance du 8 juin 2005 et complété par l’arrêté du 1er décembre 2005 (pour le territoire parisien).

Cette réforme a consacré la pratique administrative de la compensation. Celle-ci consiste, pour le pétitionnaire au changement d’usage, à justifier de la transformation simultanée en usage d’habitation des locaux ayant un autre usage. Ce système a amené des investisseurs à conclure des actes de cession de commercialité. Le propriétaire d’un local cède sa commercialité au propriétaire d’un bien à usage d’habitation qui envisage de le transformer en local commercial.

Quelle est la nature des autorisations ?

L’autorisation de changement d’usage a un caractère personnel. Elle cesse de produire effet dès la cessation d’activité de son bénéficiaire. Toutefois, si le changement d’usage s’accompagne d’une compensation, l’autorisation est définitive et reste attachée au local.

Comment connaître la nature juridique d'un local ?

C’est au pétitionnaire de faire la preuve de la nature juridique du bien acquis ou vendu, par tout mode de preuve (les certificats administratifs de qualification ayant été supprimés par l’ordonnance du 8 juin 2005).

La justification de l’usage des locaux est facilitée par la référence au fichier des propriétés bâties révisé le 1er janvier 1970, sauf compensation ultérieure.

Pour un immeuble construit après 1970, c’est le permis de construire qui détermine l’usage du local (bureau, habitation, activité…).

Qu'est-ce qu'un local d’habitation ?

L’article L. 631-7 du CCH protège le logement sous toutes ses formes : locaux d’habitation, loges de gardien, logements-foyers, chambres de service, logements de fonction et logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés de longue durée (art. 24 de l’ordonnance du 8 juin 2005).

Le caractère juridique d’un bien est à apprécier à la date du 1er janvier 1970, sauf si le local a fait l’objet depuis cette date d’un changement d’usage avec compensation ou s’il a été proposé en compensation. Tout local affecté en totalité à un usage autre que l’habitation au 1er janvier 1970 échappe à la procédure d’autorisation préalable de l’art. L. 631-7 du CCH.

Que disent les textes aujourd’hui au sujet du changement d’usage ?

Les changements à usage mixte : activité professionnelle ou commerciale dans sa résidence principale (article 5 du règlement municipal de Paris).

L’autorisation est délivrée à titre personnel pour l'exercice d'une activité professionnelle, y compris commerciale, dans une partie du local d’habitation utilisé par le demandeur comme sa résidence principale, pourvu qu'elle n'engendre ni nuisance, ni danger pour le voisinage et qu'elle ne conduise à aucun désordre pour le bâti, et si la surface réservée à un autre usage que l’habitation est inférieure à 50 % de la surface totale du local.

Cette surface n’est pas soumise à compensation.Toutefois, si le logement appartient à un organisme d’habitations à loyer modéré visé à l’article L. 411-2 du même code, une autorisation doit être demandée au maire.

Les changements d'usage sans compensation.

L'autorisation sans compensation (articles 3 et 4 de l'arrêté municipal) peut être délivrée à titre personnel :

- pour toute demande portant sur des locaux situés en rez-de-chaussée ;

- si les demandeurs poursuivent une mission d'intérêt général ;

- pour les professionnels libéraux réglementés remplaçant un professionnel régulièrement installé dans tous les quartiers de Paris dans la limite de 250 m_ ;

- pour les professionnels libéraux réglementés s'installant hors des secteurs sensibles où a été constatée une prédominance des surfaces de bureaux par rapport aux surfaces de logements dans la limite de 50 m_ par professionnel et sans dépasser 150 m_ ;

- pour toute demande portant sur des locaux situés en zones urbaines sensibles ou dans les quartiers du Contrat urbain de cohésion sociale 2007/2009 signé le 30 mars 2007 par le Maire de Paris et le préfet de la région Ile-de-France, préfet de Paris.

Les changements d'usage avec compensation.

Le changement d'usage avec compensation (article 2 de l'arrêté municipal) permet de compenser la « perte » d'un local d'habitation par un autre local équivalent dans le même arrondissement. La Mairie de Paris veut ainsi favoriser la transformation de bureaux en logements, et notamment en logements sociaux.

L'autorisation de changement d’usage avec compensation est définitivement attachée au local (alors que l’autorisation de changement d’usage sans compensation a souvent un caractère personnel et elle cesse de produire effet dès la cessation d’activité de son bénéficiaire).

Nature de la compensation.

La compensation consiste à remettre à l'habitation un local (ou des locaux) ayant un autre usage que l’habitation au 1er janvier 1970 ou ayant fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme changeant leur destination postérieurement au 1er janvier 1970 et n’ayant pas déjà été utilisés à titre de compensation.

Les locaux proposés en compensation doivent être de qualité et de surface équivalentes à celles faisant l’objet du changement d’usage et situés dans le même arrondissement que les locaux d’habitation faisant l’objet du changement d’usage.

Toutefois, dans le secteur de compensation renforcée de l’habitat, les locaux proposés en compensation doivent représenter une surface double de celle faisant l’objet de la demande du changement d’usage, sauf si ces locaux sont transformés en logement locatifs sociaux faisant l’objet d’une convention conclue en application de l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation d’une durée minimale de 20 ans.

Les locaux situés en rez-de-chaussée ne peuvent en aucun cas servir de compensation. Les surfaces sont calculées conformément à l’article R. 111-2 du CCH. Pour les locaux proposés en compensation, une attestation du propriétaire devra également être produite justifiant que le règlement de copropriété ne s’oppose pas au changement d’usage ou, à défaut, l’accord de la copropriété.

Mécanisme de la compensation.

L’autorisation préalable au changement d’usage de locaux destinés à l’habitation est délivrée par le Maire de Paris.

Le demandeur peut :

- soit offrir lui-même les mètres carrés nécessaires dans une autre opération dans laquelle il transforme en logements des surfaces affectées à un autre usage ;

- soit acheter des titres de compensation (convention sous seing privé de cession de commercialité sous condition suspensive d’obtention de l’autorisation de changement d’usage) correspondant à un autre opérateur effectuant la transformation en logement de surfaces qui étaient affectées à un autre usage.

En cas de compensation exigée pour les professionnels libéraux réglementés :

- Pour la localisation de la compensation : dans le même arrondissement, ce qui est une souplesse supplémentaire par rapport à la règle des quartiers qui prévalait dans l’arrêté préfectoral de 2005.

- Pour le rapport de compensation :

. dans un rapport de 1 pour 1, sauf dans les zones urbaines sensibles et les quartiers du contrat urbain de cohésion sociale 2007/2009 exempts de compensation ;

. dans un rapport de 1 pour 2 dans la zone de compensation renforcée.

Les deux opérations (transformation et compensation) doivent être conduites de manière concomitante (article L. 631-7-1 du CCH).

Qu'en est-il des locations meublées ?

La transformation d’un logement en meublé ne relève de la procédure de l’article L. 631-7 du CCH que si cette location n'est pas la résidence principale du preneur et fait l’objet d’un bail écrit inférieur à une année, voire à 9 mois pour les étudiants. C'est ainsi que le changement d’usage d’un logement en location meublée saisonnière, de tourisme nécessite une autorisation délivrée par le Maire de Paris, conformément à l'ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction et à l'article L. 631-7 du CCH. En conséquence, la transformation, sans autorisation préalable, de logements meublés à titre de résidence principale en hôtel de tourisme, en location meublée saisonnière ou en location meublée à usage de résidence secondaire est irrégulière et doit être soumise à compensation, au regard des critères fixés par l’article L. 631-7 du CCH, comme toute activité de type commercial.

Il en va d'ailleurs de même en matière d'urbanisme puisque dans le Plan local d'urbanisme (PLU de Paris), la transformation de logements en locations meublées de courte durée est assimilée à de l'hébergement hôtelier, entraînant un changement de destination subordonné à une autorisation d'urbanisme.

Quelles sont les sanctions encourues en cas de non-respect de la réglementation ?

L’article L. 651-2 du CCH prévoit une amende civile de 25.000 euros, prononcée par le tribunal de grande instance (TGI) du lieu de l’immeuble, statuant en référé, si des locaux ont été irrégulièrement transformés. Le président du TGI ordonne le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation dans un délai qu’il fixe. Les enquêteurs assermentés de la Ville de Paris sont chargés de vérifier et contrôler la bonne occupation des logements parisiens.

Après ce rappel de la législation en vigueur relative au changement d’usage des locaux d’habitation, nous réitérons la question suivante :

Existe-t-il une opportunité aujourd’hui de faire l’acquisition de surfaces à usage de bureaux (qui avaient une affectation originelle en résidentiel), situés en zone de compensation renforcée, de changer l’usage de ces derniers en habitation et de céder la commercialité ? Le produit de la vente de celle-ci peut éventuellement couvrir les dépenses de travaux nécessaires à ce changement. Le changement d’usage officialisé, lesdits locaux pourront faire l’objet d’un usage privatif, d’une location ou d’une revente à terme.

Exemples de cessions de commercialité.

Nous pouvons citer des exemples significatifs d’achat de commercialité :

- L’hôtel Bristol, faubourg Saint Honoré, a nécessité pour son expansion l’achat d’un immeuble mitoyen et la reprise de 1.500 m2 de commercialité.

- L’opération réalisée avec la Cie Edmond de Rothschild sur le numéro 43 portait sur 1.300 m2. Les compensations ont été effectuées avec des locaux situés rue de Surène, rue de La Boétie et rue Pasquier.

- La création de commerces au 51-53 avenue Montaigne a nécessité la reprise de plusieurs dossiers sur près de cinq sites différents, représentant une surface globale d’environ 1.155 m2.

- 1.500 m2 ont été compensés rue de Miromesnil, 800 m2 rue Duphot…

- Le Sangri La, avenue d’Iéna à Paris a nécessité l’acquisition de trois hôtels particuliers dans le 16e arrondissement de Paris, d’une superficie d’environ 800 m2, afin de compenser le déficit de logements du 8 avenue d’Iéna.

- L’immeuble du 43 avenue Hoche, mitoyen du Royal Monceau, destiné à la réalisation d’une résidence hôtelière, a nécessité l’acquisition de commercialité portant sur des biens situés rue de Courcelles…

Au-delà de ces opérations significatives, nous pouvons aussi citer l’achat de commercialité par les institutionnels, compagnies d’assurances, asset managers qui sont propriétaires d’immeubles à usage mixte et qui préfèrent, pour de multiples raisons, des immeubles dont l’usage est homogène.

Et d’un point de vue fiscal, comment cette cession de commercialité est-elle aujourd’hui traitée ?

Le prix de cession de ladite commercialité correspond à une indemnité reçue en échange de la compensation. Cette indemnité doit être appréciée, d’un point de vue fiscal, en fonction du préjudice subi par le propriétaire du fait de l’éventuelle dépréciation du bien, initialement affecté à un usage de bureaux et converti en résidentiel. Dans le cas où l’indemnité est jugée inférieure à la valeur du préjudice enregistré, le produit de cession pourrait éventuellement ne pas être soumis à TVA, ni imposition. Bien entendu, la nature juridique du propriétaire sera déterminante sur un plan comptable, fiscal et financier.

En théorie, si l’indemnité perçue (produit de la cession de la commercialité) est jugée supérieure au montant du préjudicie subi, alors ledit produit devrait être soumis à TVA et à fiscalité. Dans la pratique, les choses semblent tout à fait différentes.

En l’état, la convention de cession de la commercialité semble donc se limiter aux frais suivants :

- le règlement d’un droit fixe de 125 euros ;

- les émoluments du conservateur (0,10 % sur le prix de cession puisque le changement d’usage des deux locaux doit faire l’objet d’une publication concomitante auprès de la conservation des hypothèques ;

- les éventuels honoraires du notaire qui officie pour les publications ;

- les éventuels honoraires du rédacteur de la convention de cession.

Exemple.

Prenons un simple exemple (hors frais, droits et honoraires) :

- Acquisition de 400 m2 de bureaux vides dans le 7e arrondissement de Paris au prix de 7.500 euros du m2.

- Cession de la commercialité : 400 m2 à 1.200 euros du m2.

- Prix de vente moyen du résidentiel dans le 7e arrondissement de Paris de 9.800 euros.

La cession de la commercialité permet très nettement de couvrir les travaux de réhabilitation du bien acquis en vue de sa nouvelle affectation en résidentiel.

La valeur de l’éventuel préjudice en comparaison de l’indemnité (cession de la commercialité) ne pourra être appréciée qu’au moment de la revente éventuelle du bien, désormais affecté en résidentiel (ce qui ne sera pas le cas si le bien est réservé à un usage privé ou à la location).