Immobilier d’investissement

« Certains biens ou certaines zones présentent aujourd’hui un fort potentiel d’appréciation »

Entretien avec Mahdi Mokrane, Directeur Recherche & Stratégie Europe, LaSalle Investment Management

L'Agefi Actifs. - Quelles évolutions avez-vous constaté sur le marché de l’immobilier d’investissement ces derniers mois ?

Mahdi Mokrane. - Nous sommes, depuis six mois, entré dans un nouveau cycle pour l’économie mondiale. Les Etats-Unis ont confirmé il y a quelques jours qu’ils étaient clairement dans une phase de reprise et l’Europe devrait davantage contribuer à la croissance mondiale que ce fut le cas ces dernières années.

Dans le même temps, nous constatons une augmentation des fonds institutionnels alloués à l’immobilier, aussi bien aux Etats-Unis, qu’en Asie ou en Europe. Cependant, si la conjoncture semble porteuse, les prix  des biens de très bonne qualité (les biens prime) dans les villes majeures, que nous appelons « gateway cities », comme New-York, Tokyo, Shanghai, Londres, Paris ou Munich, sont aujourd’hui très élevés, et offrent des rendements qui pourraient apparaître faibles comparés aux taux des emprunts d’Etats si ces derniers étaient amenés à monter.

Nous proposons donc à nos investisseurs, qui sont souvent positionnés sur ce type de biens, de diversifier leurs investissements sur d’autres actifs qui, aujourd’hui, ne sont pas encore considérés comme Prime.  

Nous considérons que certains biens ou certaines zones présentent aujourd’hui un fort potentiel d’appréciation, dans les prochaines années, lié à plusieurs grandes tendances que nous avons identifiées : le vieillissement de la population, l’urbanisation et l’avènement des nouvelles technologies.

Comment comptez-vous exploiter ces trois grands thèmes ?

- Nous conseillons aujourd’hui à nos clients d’investir sur des biens qui profiteront de ces thématiques de long terme. Concernant le vieillissement de la population, par exemple, nous nous inspirons des Etats-Unis où se développent aujourd’hui, grâce à la réforme de l’assurance santé mise en place par Barack Obama (« ObamaCare »), de nombreux immeubles regroupant des professionnels du corps médical (les « medical offices ») et destinés à répondre aux besoins des patients qui n’ont pas – ou plus – besoin d’être hospitalisés. Ces immeubles, beaucoup moins coûteux que ceux abritant des lits pour les patients, se révèlent intéressants pour les investisseurs et devraient se développer, y compris en Europe, pour désengorger les hôpitaux aujourd’hui surpeuplés.

L’urbanisation, ensuite, est un autre thème important. Nous constatons aujourd’hui un changement d’attitude chez les plus jeunes générations. Leur manière de consommer, de vivre et se loger sont très différentes de celles des générations précédentes. Les plus jeunes veulent vivre aujourd’hui  près de leurs lieux de travail et plus seulement en périphérie comme cela était le cas au cours des décennies passées. Nous conseillons donc à certains de nos clients d’investir dans des logements destinés à cette clientèle de jeunes actifs. Certaines villes comme Lyon, Nantes, Paris ou le grand Nice présentent un fort potentiel sur ce type de biens.

Enfin, les nouvelles technologies, et plus particulièrement le e-commerce, nous offrent aujourd’hui de nombreuses opportunités. Nous conseillons en effet à nos clients d’investir sur les plates-formes logistiques dont auront inévitablement besoin les entreprises de ce secteur. Lorsqu’une entreprise de e-commerce propose simplement de faire passer le délai de livraison de ses produits de trois à deux jours, le nombre de plates-formes logistiques dont elle a besoin est multiplié par trois ou quatre. Or, aujourd’hui, les entreprises de e-commerce veulent atteindre des délais d’une journée, voire moins.

Est-ce à dire que les biens traditionnels haut de gamme sont voués à décliner ?

- Nous ne remettons pas en cause la croissance des loyers dans les grandes villes comme à Paris dans le quartier central des affaires (QCA) ou au centre de Londres, mais nous considérons que les prix de ces actifs reflètent déjà cette croissance. Il est aujourd’hui possible d’investir à la frontière des quartiers centraux (en anglais le edge of central business district), un peu à l’écart des grands investisseurs (fonds souverains ou grands institutionnels locaux) qui ne veulent acquérir que des actifs prime.

Certains bureaux à Paris, par exemple, hors du triangle d’or, dans le 14èmeou le 9ème arrondissement, s’échangent avec des primes de risque très attractives pour les investisseurs.

Par ailleurs, il est aussi possible de s’intéresser à des villes plus petites, comme Lyon, Amsterdam, Hambourg, ou encore Manchester en Angleterre. Malgré les soucis qu’ont connu certaines d’entre elles pendant la crise lorsque les grands investisseurs les ont délaissées, les fondamentaux restent sains.

Les entreprises sont aujourd’hui plus enclines à s’installer dans ces zones périphériques. Les meilleurs biens se louent, par exemple, à Lyon, en dessous de 300 euros par m² et par an, contre 400 ou 450 euros du m² par an pour des biens à peine équivalents dans la capitale.

Comment considérez-vous le point particulier de la Défense, où beaucoup de bureaux restent vides et où les loyers économique ont fortement baissé ces dernières années ? 

- La Défense reste un quartier à  part. Cet ensemble, avec 3,5 millions de m² et ses infrastructures de transport, constitue en effet la plus grande concentration de bureaux en Europe. Mais la typologie des entreprises qui s’y installent reste particulière car les bailleurs de la Défense préfèrent louer de très grands ensembles en blocs à de grandes entreprises, quitte à attendre en laissant les bureaux vides que ces dernières se décident. C’est la raison pour laquelle la vacance peut parfois paraître importante dans ce quartier, car même si le nombre d’immeubles vides reste faible (de l’ordre de cinq ou six), cela représente un nombre de mètres carrés important. Mais il ne serait pas étonnant que quelques très grands groupes qui se sont écartés de la Défense s’y installent à nouveau.

Existe-t-il un potentiel de reprise sur des biens qui ont été délaissés ces dernières années ?

- Certains biens, comme des centres commerciaux de milieu de gamme qui ont pu souffrir d’un manque d’investissement ces dernières années, peuvent profiter d’une reprise, moyennant quelques travaux d’aménagements légers.

Par ailleurs, certaines zones géographiques particulières, comme l’Espagne, peuvent profiter du début de la reprise économique. Les entreprises de taille moyenne en Espagne sont aujourd’hui plutôt saines. Dans un premier temps, ce sont les bureaux de meilleure qualité qui devraient en profiter, d’autant qu’ils restent à des prix, dans les grandes villes espagnoles, de 50 % à 60 % inférieurs à ce qu’ils étaient avant la crise.  En revanche, dans ce pays, pour que l’immobilier de commerce présente de nouveau un potentiel intéressant, il faudra que le chômage se résorbe de plus de moitié. 

Le marché de Dublin se redresse aussi très rapidement, mais comme il demeure très étroit, les opportunités ont tendance à vite disparaître.