Flex, le nouveau produit lancé par Banque Patrimoine et Immobilier, laisse le choix au futur acquéreur d’une part de contracter un prêt basé sur un taux fixe à cinq ans, un taux révisable sécurisé (1), ou de mixer les deux à parts égales et, d’autre part, de revoir les conditions de son financement tous les cinq ans.

Possibilité d’arbitrage.

A chaque anniversaire quinquennal, quel que soit le choix du client - arbitrer ou rester en l’état -, les modalités d’emprunt sont remises à plat.

Un taux fixe sur 20 ou 25 ans est supérieur aujourd’hui à celui sur cinq ans. Donc, si le client revend son bien avant cette période, il aura diminué son coût du capital, le montant des intérêts étant plus élevé au début de l’emprunt. Si le client conserve son prêt, il aura fait une économie, mais son taux sera recalculé en fonction des conditions existantes au jour de la révision. Toutefois, « le client peut opter à tout moment pour un taux fixe - prévu contractuellement - pour la totalité de la durée restant à couvrir, mais il ne pourra plus arbitrer », explique Olivier Dacquin, directeur de la communication et du développement commercial de la banque.

Avantages et inconvénients.

Si le client décide de vendre son bien avant l’échéance de son prêt, l’emprunt est transférable sur l’acquisition suivante. Le crédit est également transmissible à l’acheteur ou aux enfants en cas de donation. La banque analyse toutefois les nouveaux dossiers en veillant au respect des critères d’endettement.

Par ailleurs, cette formule permet à l’organisme prêteur de revoir tous les cinq ans les conditions du crédit accordé. Si les taux augmentent, cela lui donne la possibilité de répercuter la hausse. S’ils baissent, le client fait un gain pour les cinq ans à venir, son nouveau taux étant inférieur à celui souscrit initialement.

Notons néanmoins qu’un prêt classique à taux fixe sur 20 ou 25 ans est renégociable. Tout argument contraire n’est que commercial : aucune banque n’emprunte sur les marchés le montant mis à disposition du client sur la durée du prêt. Rien n’empêche donc a priori de rediscuter les modalités d'un crédit.

(1) Le taux révisable est indexé sur l’Euribor 3 mois et reconsidéré tous les ans. Soit les taux ont baissé et l’échéance va diminuer, soit ils ont monté et la durée du prêt va rallonger (elle est capée à cinq ans) car l’augmentation de la mensualité est plafonnée à l’inflation.