Actifs immobiliers : les vrais gagnants sur la durée

L’IEIF a analysé l’évolution des différents actifs lors des quatre dernières décennies.
Credit photo : Pixabay

L’Institut de l’épargne immobilière & foncière (IEIF) a publié ce mercredi 8 juillet une étude sur l’évolution du marché immobilier ces quarante dernières années*. Elle mesure les conséquences des quatre dernières grandes crises majeures (hors celle actuelle) : le choc pétrolier de 1974, le krach obligataire et boursier d’octobre 1987, l’éclatement de la bulle internet au début des années 2000, et la crise des subprimes en 2008.

Une analyse par période de détention

Sur 5 ans (2014-2019), c’est la logistique qui sort en tête avec le TRI le plus élevé des actifs immobiliers (14,6 %). Un chiffre qui s’explique par « une forte progression des valeurs vénales des actifs de logistique, sous l’effet du développement du e-commerce, mais aussi et surtout sous l’effet de l’optimisation de la supply-chain par la grande distribution », explique l’IEIF. Les autres classes présentent également des performances honorables sur la même durée : TRI de 7,2 % pour les bureaux, 6,4% pour les logements à Paris et 5,4 % pour les commerces.

Sur 10 ans de détention, ce sont les foncières et les actions qui se distinguent le plus, avec des TRI respectivement de 8,5 % et 8,1 %. Elles devancent les actifs immobiliers directs tels que la logistique (7,3 %), les logements parisiens (7,2 %) et les commerces (7 %). Sur 15 ans, ce sont les commerces qui présentent le TRI le plus élevé (10,4 %), notamment sur la période 2005-2007 au cours de laquelle les rendements en capital étaient supérieurs à 16 points.

Mais sur le long terme (à 30 et 40 ans de détention), ce sont bien les actions et les foncières qui tirent le marché vers le haut. « Sur des cycles très longs, les performances extrêmes (…) sont gommées et malgré cette forte volatilité (…) la performance moyenne des actions reste élevée », explique l’IEIF. Sur 40 ans (1979 – 2019), les TRI sont de 13,2 % pour les actions et de 10,7 % pour les foncières. A noter toutefois que le niveau de volatilité des foncières est aussi élevé que celui des actions, pour une performance identique à celle du logement parisien.  

L’immobilier en recul dans le patrimoine des Français

Autre enseignement : l’étude souligne un recul de la part des actifs immobiliers directs dans le patrimoine des épargnants français depuis plusieurs années. Elle se base sur l’édition 2019 du Baromètre AMF de l’épargne et de l’investissement (novembre 2019), qui stipule que « 46 % des ménages interrogés disaient en détenir en 2017 contre seulement 39 % en 2019 ». La part des actifs détenus à un usage propre (résidence principale ou secondaire) connaît un net recul : 36 % en 2017 contre 31 % en 2019.

En parallèle, les produits considérés comme sans risques ont le plus trouvé les faveurs des épargnants. « Le taux de détention des livrets d’épargne, comptes sur livret est ainsi passé de 75 % à 79 % et celui de l’assurance-vie en euros de 32 % à 35 % » souligne l’IEIF.  La mise en perspective par rapport aux autres placements (actions, assurance-vie, livret A, obligations, or, sicav monétaires) montre que sur l’ensemble des durées de détention, l’immobilier sous toutes ses formes, directe (bureaux, commerce, logement, logistique) ou indirecte (SCPI, OPCI, SIIC), présente une performance robuste et une volatilité maîtrisée.

 

* Etude IEIF : "40 ans de performances comparées 1979 - 2019", édition 2020