Immobilier / Dispositif Pinel

Veut-on encore creuser l'inégalité des territoires ?

Depuis quelques mois, beaucoup d’actions sont menées pour mettre à mal le dispositif de l’investissement locatif Pinel
Tant sur le plafonnement des honoraires des commercialisateurs que sur l’existence même du dispositif
Jean-Jacques Olivié, président de l’Anacofi-Immo

Arrêtons-nous sur les conséquences des évolutions plébiscitées par le gouvernement, notamment sur les incidences en matière d’aménagement du territoire. L’enjeu paraît d’une importance majeure que l’on peut résumer par une question : à l’heure de cette mobilisation sans précédent des gilets jaunes, veut-on encore creuser l’inégalité des territoires en matière de logement ? Commençons par définir l’aménagement du territoire. Aménager le territoire c’est proposer de substituer un nouvel ordre à l’ancien, de créer une meilleure disposition, une meilleure répartition dans l’espace de ce qui constitue les éléments de fonctionnement d’une société. Meilleure par rapport aux buts, c’est-à-dire non seulement à des fins économiques, mais davantage encore pour le bien-être et l’épanouissement de la population. Termes vagues, mais qui définissent néanmoins clairement la finalité sociale, humaine, de l’aménagement du territoire. L’aménagement du territoire est une action géographique au sens fort du terme, c’est-à-dire qu’il contribue à modifier la géographie d’un certain territoire en agissant sur une ou plusieurs composantes - réseaux de communication, développement urbain ou localisations industrielles. Toute action géographique est une action d’aménagement. Son champ de définition croise bien évidemment celui de l’urbanisme.

La quête d’un équilibre. Les déséquilibres ressentis ces dernières semaines, avec notamment l’action des  gilets jaunes , mettent en exergue l’importance de construire une France équilibrée qui ne soit pas concentrée que sur Paris ou les grandes métropoles régionales… Cette nécessité de développer de l’activité économique dans tout l’Hexagone ne paraît pourtant pas insurmontable, au regard à la fois de la dimension de notre territoire national - il est utile de rappeler que notre pays se traverse du nord au sud en douze heures de voiture -, au regard de nos avancées technologiques sur le numérique ou sur les moyens de communication, mais aussi de notre savoir-faire en matière de nos transports collectifs vendus dans le monde entier, et enfin de notre capacité à former les personnes tant pendant leur vie scolaire que tout au long de leur parcours professionnel. Un rapport de l’OCDE en 2015 démontre que les développements économiques des pays passeront par le développement économique de leurs régions ; que pour cela sera nécessaire la réalisation d’infrastructures (routes, ponts, ronds-points, réseaux ferroviaires ….), qui elle-même passe par la construction d’ensembles immobiliers. Force est donc de constater que l’immobilier prend là toute sa dimension économique, et qu’on est loin de l’immobilier de rente que certains aimeraient bien laisser croire...

L’utilité du dispositif Pinel. Bref l’aménagement de tous nos territoires devient une urgence nationale et l’immobilier a un rôle majeur à jouer. Dans ce contexte, le dispositif Pinel a toute sa place pour répondre à ces enjeux sociétaux. Et à vouloir le remodeler, on pourrait prendre un risque considérable de ralentissement économique. Arrêtons-nous sur ce dispositif et les usages de la promotion immobilière. Quand un promoteur souhaite lancer la réalisation d’un programme de logement privé, la banque qui finance l’opération lui demande 50 % de réservations signées par les futurs propriétaires. Or en règle générale, les personnes qui achètent dans le cadre d’un programme neuf pour y habiter eux-mêmes souhaitent que la construction de l’opération ait démarrée, voire qu’elle soit bien avancée avant d’acheter… Pour que cela soit possible, il est nécessaire que le promoteur démarre la première partie de sa commercialisation par de l’investissement locatif afin d’atteindre les quotas imposés par la banque. Or, sans l’attrait de l’avantage fiscal, les investisseurs se détourneront de ce type d’investissement déjà trop fiscalisé pendant sa durée de détention. On peut le regretter... Mais à n’en pas douter, sans l’avantage fiscal à l’entrée, les investisseurs se détourneront rapidement de cette classe d’actifs. Dans ces conditions, bon nombre d’opérations pourraient ne pas sortir de terre avec pour conséquence immédiate tous les blocages économiques que nous venons d’évoquer. 

Le plafonnement des honoraires de commercialisation. Comme le démontre l’étude sur l’écosystème de l’immobilier neuf, réalisée début 2018 par le cabinet indépendant PrimeView, l’ensemble des promoteurs régionaux et locaux s’appuient essentiellement sur des forces externes de distribution. Cette étude précise également qu’il n’existe pas de relation entre le besoin de logement d’un territoire et la capacité de celui-ci à disposer de l’épargne nécessaire pour assurer le financement des logements construits. Il est en conséquence tout à fait naturel que les projets locaux fassent appel à des épargnants ne se situant pas sur le territoire où l’opération est réalisée. Si des mécanismes n’étaient pas mis en place pour faire se rejoindre le besoin de logement et la demande de projet d’investissement à financer (épargne disponible), il est probable que de nombreux projets ne seraient pas réalisés par manque de financement alors même que le besoin de logement est avéré. Si tel était le cas, cela aurait un caractère procyclique, seuls les bassins à épargne élevée bénéficieraient de projets de promotions immobilières, renforçant de fait les territoires dynamiques au détriment des territoires déjà moins attractifs. Les problèmes d’aménagement du territoire et de dislocation territoriale en seront exacerbés.

Certains acteurs favorisés. Nous rappelons une fois encore que l’article 68, par le plafonnement des honoraires de distribution prévu au PLF 2018 et modifié dans le PLF 2019, favorisera les majors de la promotion immobilière, dont 47 % des ventes sont uniquement en Ile-de-France, et qui ne couvrent que 8 % du territoire national. Tout ceci au détriment des promoteurs locaux et régionaux qui n’auront plus les moyens, avec les collectivités locales, de leur politique d’aménagement des territoires. A l’heure où tous les Français s’inquiètent sur le devenir des territoires, sur leur déséquilibre au profit de certaines grandes métropoles, il est incompréhensible que le gouvernement persiste sur la voie de ce déséquilibre. En résumé, si le gouvernement veut répondre à un aménagement équilibré du territoire, il aura besoin de l’immobilier et notamment de l’immobilier résidentiel. Or à l’heure où nous assistons à un retournement de marché, il est urgent de ne pas venir perturber l’écosystème de l’immobilier neuf, ni en remettant en cause le dispositif Pinel ô combien nécessaire, ni en instaurant un plafonnement des rémunérations de ce même dispositif.