Immobilier

Transactions en Espagne : l'importance du rôle de l'avocat

Virginie Molinier, avocate associée chez M&B Avocats
Pour les Français qui voudraient se lancer dans l’aventure, il est important de se faire conseiller par un avocat tout au long du processus.
Cet accompagnement est indispensable, ne serait-ce que parce que le rôle du notaire en Espagne est beaucoup plus limité qu’en France.

Le marché immobilier étant très dynamique en Espagne et les intermédiaires immobiliers pas toujours très scrupuleux, l’acheteur potentiel peut être soumis à une forte pression afin qu’il signe une offre au moment même de la première visite d’un bien immobilier.

La signature d’une offre formalisée sur un document émanant de l’agent immobilier s’accompagne du versement par le potentiel acquéreur d’un pourcentage du prix proposé (en général 1%) afin de réserver le bien. Même si le montant du dépôt ainsi réalisé est relativement modeste, il est préférable de se faire assister par un avocat dès ce stade. Le conseil vérifiera que l’offre ne contienne pas de clauses devant normalement figurer dans le contrat d’arrhes et qu’elle prévoit, qu’en cas d’échec des négociations, le dépôt versé sera intégralement restitué.

Précontrat de vente. Ensuite, intervient la signature d’un contrat d’arrhes dites « pénitentielles » (« arras penitenciales ») qui est un précontrat de vente, en général sous-seing privé. Les arrhes versées au vendeur représentent un pourcentage du prix de vente (habituellement 10% du prix, déduction faite des sommes déjà versées). Il est important de bien soigner la rédaction de ce contrat qui engage l’acheteur alors qu’il n’a procédé à aucune vérification technique ou légale du bien immobilier et qu’il n’a pas encore l’assurance d’obtenir le financement nécessaire à l’acquisition dudit bien. En effet, si l’acheteur se rétracte sans raison valable, il perdra les arrhes versées. Il convient donc de prévoir des clauses listant les cas dans lesquels une rétractation de sa part pourrait être considérée comme légitime et donner lieu à restitution des arrhes.

Pour une sécurité maximum, il est possible, bien que ce ne soit pas habituel, de faire séquestrer le montant des arrhes auprès du notaire, ce qui garantit leur restitution en cas de non-réalisation des conditions définies au contrat d’arrhes. Cette pratique devrait devenir plus courante, à tout le moins en Catalogne, puisque le nouvel article 621-8 du Code civil catalan prévoit cette possibilité dans certains cas. Cette disposition permet également à l’acheteur de faire inscrire une mention relative au séquestre en marge du Registre de la Propriété, ce qui a pour effet d’affecter le bien immobilier en garantie de ladite restitution.

Vérifications administratives et d’urbanisme. Avant de signer l’acte de vente devant notaire, l’avocat du vendeur procède aux vérifications administratives et d’urbanisme requises afin de s’assurer que le bien est conforme à la réglementation en vigueur. Cette étape est essentielle car de nombreux biens immobiliers ont fait l’objet de travaux sans permis. Il faut alors vérifier que la situation est susceptible de régularisation ou, dans le cas contraire, en connaître les conséquences pour prendre des décisions éclairées.

Lors de la signature de l’acte authentique, l’acquéreur devra disposer d’un Numéro d’Identification délivré par l’administration fiscale espagnole (« NIE » pour les personnes physiques, « NIF » pour les sociétés). En outre, il est recommandé pour des raisons pratiques d’ouvrir un compte bancaire en Espagne. Les fonds ne transitant pas sur le compte du notaire, cela permet de faciliter les gestions liées au paiement du prix de vente. En plus du prix de vente et des frais afférents, l’acheteur devra payer des impôts dont la nature dépend du type de bien (TVA à taux réduit et droits d’enregistrement pour les logements neufs achetés à des promoteurs et droits de mutation dans les autres cas). Il est à noter que les taux des droits d’enregistrements et de mutations varient d’une région à l’autre.

Des optimisations peuvent être envisagées. Ainsi, des sociétés qui achètent des biens immobiliers en vue de leur location peuvent opter pour la soumission de l’opération à la TVA au taux plein et aux droits d’enregistrement, au lieu des droits de mutation. Ce régime fiscal de faveur est strictement encadré et l’administration fiscale contrôle que les conditions de l’option sont bien remplies.