Immobilier/Covid-19

L’investissement locatif va-t-il prendre sa revanche ?

Jean-Marc Torrollion, Président de la Fnaim
La solidité des revenus fonciers issus des loyers d’habitation est nettement supérieure et ils seront nettement moins affectés par cette crise
La hiérarchie des types d’investissement locatif se réorganise sous l’effet de la crise sanitaire et réhabilite de fait le logement des individus et des familles
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Avant la crise du COVID-19 déjà, les Français avaient pour ce type d’investissement un goût immodéré : en trois ans, la part des achats de logements existants à destination locative a plus que doublé, pour dépasser les 20 %. Sans compter, bien sûr, les achats de logements locatifs neufs, réalisés dans le cadre des lois de défiscalisation. On sait aussi quel succès a remporté la location meublée de courte durée, à laquelle est essentiellement associée une marque, Airbnb. Enfin, nombre de conseils en gestion de patrimoine ont préféré orienter les ménages vers les murs de commerce depuis plusieurs années, comme les investisseurs institutionnels eux-mêmes se sont détournés de l’immobilier d’habitation pour lui préférer l’immobilier d’activité, tertiaire ou commercial notamment.

 

Retour sur le devant de la scène. La période n’est-elle pas en train de rebattre les cartes ? Ne redécouvrirait-on pas des fondamentaux qu’on avait un peu oublié ? L’investissement locatif d’habitation classique ne revient-il pas sur le devant de la scène ? On voit aujourd’hui, dans une période exceptionnelle mais dont on sait qu’elle sera malheureusement durable, que les activités économiques sont hyperdépendantes de considérations exogènes. Cette crise sanitaire a de pires effets que les précédentes puisqu’elle paralyse l’essentiel des activités humaines. Dans ces conditions, le Président de la République a appelé à ce que les utilisateurs professionnels des locations, commerçants par priorité, bénéficient de mesures de report des loyers sinon d’annulation. Cet élan de générosité est louable... mais sans considération de la sociologie des investisseurs. Pour quelques foncières cotées, combien de particuliers, qui ont acheté un commerce ou deux, et dont la perception des loyers conditionne le remboursement d’un prêt immobilier ou le train de vie de la retraite ont besoin de ces revenus ? Enfin, au-delà de l’impayé, c’est désormais la vacance durable de ces biens à usage d’activité qu’il faut craindre, parce que la demande va inexorablement fléchir pendant un temps.

La solidité des revenus fonciers issus des loyers d’habitation est nettement supérieure. On ne saurait dire qu’ils ne seront pas affectés par cette crise, bien sûr, mais nettement moins : la situation des salariés est sauvegardée par l’État et ils constituent près de neuf locataires sur dix. Il y aura des retards majorés de paiement sans doute, pas d’abandon de créance forcé. En outre, les locations couvertes par une garantie contre les impayés et les dégradations éventuellement associées ne poseront, elles, aucun problème : l’assureur prendra le relais du locataire impécunieux. En clair, le rendement locatif est robuste. Qui plus est, l’espoir de plus-value vient l’améliorer, sur tous les territoires et de façon importante dans les métropoles, qui ont justement la faveur des ménages investisseurs et où la demande locative en habitation demeure définitivement soutenue. C’est aussi l’investissement qui bénéficie de la plus grande stabilité, fiscale et juridique.

 

Réduction des flux de mobilité. Quant aux locations type Airbnb, elles ont paru intéressantes parce qu’elles reposent sur une activité en pleine croissance en temps ordinaire, le tourisme au cœur des capitales nationales et régionales. Ce secteur est désormais affecté par la réduction des flux de mobilité et on a même vu avec quelle immédiateté, sans aucun égard pour les propriétaires, Airbnb a accepté d’annuler les réservations pour préserver sa base de locataires, au mépris des conditions contractuelles protégeant les bailleurs... Il faut ajouter que la réglementation des locations meublées de courte durée est appelée à se durcir et à limiter les marges de manœuvre des investisseurs. On passe aussi sous silence qu’un investissement qui induit un fort taux de rotation entraîne une usure du bien nettement supérieure. C’est le cas des locations de courte durée, alors que l’occupation d’une location nue dure en moyenne quatre ans. Quant aux locations commerciales, si elles sont plutôt stables en période économique normale, il n’en est rien lorsque la conjoncture se dégrade.

La hiérarchie des types d’investissement locatif se réorganise sous l’effet de la crise sanitaire. Elle réhabilite de fait une option dont le pays a un besoin vital, le logement des individus et des familles sur tous les territoires.