Le viager occupé représenterait environ 90 % des transactions de vente en viager. Comme son nom l’indique, dans le cadre de cette vente, le vendeur crédirentier reste vivre dans son logement autant de temps qu’il le souhaite. Quant au prix d’achat, il peut se décliner en deux parties : un capital, le « bouquet », payé le jour de l’acte authentique, et une rente viagère qui sera versée par l’acquéreur débirentier pendant toute la vie du vendeur. 

Pédagogie.Le viager occupé réunit tous les atouts pour faire partie des « classiques » de la diversification de patrimoine. C’est pourtant une vente méconnue, qui souffre d’une image qu’elle ne mérite pas. Mais avec de la pédagogie, les barrièr es psychologiques tombent. Une approche centrée sur l’écoute et la réassurance, est indispensable pour démystifier le viager et expliquer les intérêts de ce produit financier. En effet, outil vertueux, au service de l’intérêt général, cette vente répond parfaitement aux problématiques du financement de la dépendance et de l’accession à la propriété (jugée de plus en plus en difficile par les Français). Le viager est un placement socialement responsable, un dispositif de solidarité intergénérationnelle. C’est en quelque sorte un troc gagnant-gagnant entre les parties : l’acquéreur, qui doit veiller à sécuriser son avenir, transmet son épargne à un senior qui en a réellement besoin et qui va le consommer. Cette opération peut ainsi être considérée comme un véritable plan de relance économique.

Libérer le capital immobilier et financier. Le viager permet de libérer le capital immobilier et financier, jusque-là immobilisé. Côté vendeur, le senior propriétaire de son logement détient une richesse enfermée dans la pierre. Vendre en viager son bien lui permet de monnayer son actif immobilier en revenus complémentaires. Côté investisseur, acheter en viager permet de libérer son capital financier, au lieu de le laisser dormir sur un livret qui rapporte peu, en plus d’être fiscalisable.
Ainsi, le senior, qui va capter ce capital financier, va réinjecter dans l’économie française l’argent transmis par l’acquéreur débirentier. En allant au restaurant, en adaptant son logement, etc. On pourrait même aller jusqu’à dire que le viager est une nouvelle forme de retraite par capitalisation. Cette vente permet de capitaliser pendant sa vie active, côté acquéreur, et de récolter les fruits de cette capitalisation au moment de la retraite, côté vendeur.

Un intérêt économique... Acheter un viager occupé permet de se constituer un patrimoine immobilier progressivement dans le temps tout en bénéficiant d’un prix réduit grâce à la décote d’occupation. Celle-ci peut être plus ou moins importante en fonction de l’âge et du sexe du/des vendeurs. En achetant en viager, l’investisseur diversifie son épargne sur un placement immobilier sécurisé. Il connaît le support de son épargne. Celui-ci réside dans la pierre, valeur refuge des Français, et non sur des supports financiers hasardeux. Par exemple, il faudra prévoir un bouquet de 80.000 euros et une rente viagère de 503 euros/mois pour l’achat d’un bien d’une valeur vénale de 350.000 euros occupé par une femme seule de 71 ans (décote de 54 %). 

... financier... Autre atout non négligeable, l’achat d’un viager occupé se fait en règle générale sans recours à l’emprunt. Conséquence : exit les frais bancaires ! Même si les taux d’intérêts actuels sont bas, penser qu’emprunter n’est pas cher est un leurre. À titre d’exemple, un prêt de 350.000 euros sur 25 ans génère des frais bancaires de 140.000 euros (taux nominal à 1,84 %, ADI à 100 % sur 2 têtes). Une économie substantielle est ainsi réalisée, le vendeur jouant en quelque sorte le rôle de banquier. Il est aussi à noter que les charges annexes sont très allégées, l’occupant crédirentier ayant à sa charge l’entretien courant de son logement et des équipements, ainsi qu’une partie non négligeable des charges de copropriété. Autre économie pour l’acquéreur : les frais de notaire sont calculés sur la valeur occupée et non sur la valeur vénale du bien. Ainsi une baisse de 12.000 euros est possible pour un bien d’une valeur de 350.000 euros.

... et fiscal. Le viager occupé représente une belle opportunité pour l’investisseur qui souhaite diminuer sa pression fiscale. Le débirentier n’a pas de revenus fonciers à déclarer, contrairement à un propriétaire bailleur. Son acquisition immobilière n’alourdit donc pas son impôt sur le revenu. Par ailleurs, l’acquéreur ne déclare que la valeur correspondant à la nue-propriété du bien. En conséquence l’achat en viager peut lui permettre d’éviter l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Souplesse et gestion simplifiée du contrat pour l’investisseur. Outre l’intérêt financier d’un tel achat, l’acquéreur appréciera la gestion simplifiée de son investissement. Avec un viager occupé, pas de tracas locatifs ! À la différence de la gestion locative, il n’y a pas de risque d’impayé de loyer, de dégradation ni de vacance locative. L’occupant, ayant un affect considérable pour son bien, veillera à l’entretenir avec soin. Pour l’investisseur, la sérénité offerte par cette souplesse de gestion est tout aussi importante que le rendement économique. Également, en cas d’imprévu ou si une opportunité d’inflation immobilière se présente, il est tout à fait possible de revendre un viager occupé. Premier cas de figure : la revente en cours de contrat. Si le propriétaire débirentier n’arrive plus à faire face au remboursement des rentes viagères, ou tout simplement s’il rencontre une opportunité de réaliser une plus-value immobilière, alors il lui est possible de revendre le viager « en cours d’occupation ». Second cas de figure : si l’occupant crédirentier quitte le logement par anticipation, pour partir en maison de retraite par exemple, le bien vide de tout occupant peut être revendu à sa valeur de marché, avec un gain financier à la clé. Sous réserve de respecter quelques conditions, notamment prévoir dès l’avant contrat le transfert possible de la garantie hypothécaire profitant au crédirentier sur tous biens d’une valeur au minium équivalente au bien objet de la vente, le contrat de vente en viager peut être très souple pour l’investisseur. D’où l’importance de se rapprocher d’un professionnel viagèriste qui veillera à contractualiser ces conditions substantielles dès l’avant contrat.

La vente à terme, une variante méconnue du viager. Il s’agit d’une vente immobilière « classique » avec une particularité quant aux modalités de paiement du prix, qui intervient en deux temps : par le versement d’un comptant à la signature de l’acte authentique puis par le versement de mensualités sur une période contractuellement définie entre les parties. La vente à terme permet aux vendeurs trop jeunes pour vendre en viager normal, de percevoir une « rente » indexée complétant leur revenu habituel, non imposable. Elle permet également de vendre dans un marché immobilier difficile avec des garanties notariées sécurisantes et de ne pas brader des biens atypiques. Cette vente rassure les acheteurs qui s’engagent sur une durée déterminée contrairement au viager dont le contrat est « aléatoire » puisqu’il repose sur la durée de vie du vendeur, qui est inconnue. Elle séduit également les acquéreurs qui effectuent un achat sans recours à l’emprunt bancaire. Comme en viager, la vente à terme peut être libre ou occupée. Cette dernière est particulièrement intéressante lorsque le vendeur souhaite éviter la phase locative, très souvent incontournable, entre la vente puis l’achat de la nouvelle résidence principale.