Depuis 35 ans, l’investissement immobilier est aidé par les gouvernements successifs. Les différents dispositifs, Méhaignerie, Besson, Robien, Scellier, Duflot, et aujourd’hui Pinel se sont succédés sans que ces mesures ne solvent le problème du logement en France. On peut même considérer qu’elles ont eu tendance parfois à l’accentuer, avec la construction de logements inadaptés dans des zones où le manque n’était pas flagrant et une surenchère sur les prix soutenus par l’avantage fiscal. Le gouvernement actuel semble vouloir retirer la perfusion sur l’investissement immobilier direct. Et si la solution était de prendre le sujet différemment par le financement de la transformation urbaine ? À quand le Plan d’épargne urbain ?

L’idée est de conduire les épargnants à utiliser leurs économies pour participer à la transformation d’immeubles obsolètes en logements. D’ailleurs, en exonérant d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et d’impôt sur le revenu ces activités de transformation immobilière, le gouvernement semble vouloir plaider pour cette solution.

L’épargne n’a jamais été aussi abondante. Elle reste cependant rarement placée de façon efficace, les livrets bancaires rapportant souvent peu. Cette manne pourrait être une alternative pour donner une seconde vie aux actifs urbains. 

À côté des traditionnels OPCI et SCPI, il existe d’autres véhicules disponibles, qui portent une fiscalité avantageuse et un impact sociétal positif. Le temps notamment est venu de redécouvrir le PEA (plan d’épargne en actions).
Il y avait 6,5 millions de PEA pour un encours de 100 milliards d’euros en 2000, ces chiffres sont tombés à 4,1 millions de comptes représentant 92 milliards d’euros. Les PEA/PME, au nombre de 65.000 seulement, ne représentent que 1,1 milliard d’euros. Les particuliers ont été les grands brûlés des marchés financiers suite aux événements du début des années 2000 (éclatement de la bulle internet, 11 septembre, crise des subprimes, faillite de Lehman Brothers…). Il faut aujourd’hui changer leur regard sur l’enveloppe PEA.

En effet, dès aujourd’hui il est possible de faire fructifier son PEA avec de l’immobilier à l’heure où ce dernier est très (trop ?) fiscalisé. Il convient de mettre son épargne à profit pour participer à la transformation de la ville et la placer dans des opérations d’investissement actif, au-delà de l’investissement passif consistant à récolter des loyers.

Ainsi, cette solution permettra de diminuer la volatilité de son portefeuille, de le diversifier et d’obtenir une plus-value immobilière sur son épargne, tout en bénéficiant d’une fiscalité incitative (exonération d’impôt sur le revenu des plus-values générées, sous réserve de cinq ans de détention au lieu de huit ans pour l’assurance vie et sans IFI), là où les revenus fonciers sont taxés à hauteur de 62,2 %.

Pour aller encore plus loin, nous souhaiterions que demain soit créée une nouvelle enveloppe d’épargne : le Plan d’épargne urbain (PEU),
à l’image du plan d’épargne en actions (PEA). Ce PEU, comprenant des parts de sociétés donnant une nouvelle vie à des immeubles de bureaux obsolètes en logements, hôtels, résidences gérées…, pourrait comporter un dispositif d’incitation en fonction de son impact sociétal, tels que le nombre de logements créés en zones tendues, la mise à disposition des bâtiments vides en attente de permis de construire à des associations, la dépollution ou encore le nombre d’heures d’insertion dans les contrats de travaux. Cette démarche d’impact investing, qui consiste à concilier le sens et la rentabilité de l’investissement, est de plus en plus prégnante dans le monde actuel.