Pierre-papier

SCPI : il faut innover !

La plate-forme MeilleureSCPI.com soufflera ses sept bougies à la rentrée prochaine
Son fondateur, Jonathan Dhiver, livre ses projets et préconisations pour le secteur
Franck Beloncle

L’Agefi Actifs : Quel est votre parcours ?

Jonathan Dhiver : Fils d’entrepreneurs, j’ai baigné dans l’univers entrepreneurial. Après une maîtrise de mathématiques à Dauphine et un master en immobilier, j’ai été consultant chez Cushman & Wakefield où je vendais des actifs en immobilier d’entreprise. Parmi nos acheteurs figuraient des gérants de SCPI qui, pendant la crise de 2008, ont continué d’acheter des actifs immobiliers. Et c’est ce qui leur a permis de bénéficier d’opportunités de marché remarquables. J’ai donc compris l’importance du long terme et de la régularité de l’investissement.

C’est ainsi que vous avez créé la plate-forme...

Après cela, c’est assez naturellement que je me suis tourné vers les SCPI, qui selon moi sont la synthèse parfaite entre un sujet réel – que constitue le sous-jacent immobilier (le bâti, l’urbanisme, la location, etc.) – et la logique financière. J’ai ainsi fondé MeilleureSCPI.com en novembre 2011, au sein d’un environnement dans lequel il n’y avait guère que Primaliance, pionnier en la matière, sur le marché. À ce jour, d’autres sites ont vu le jour, comme SCPI‑8.com ou France-SCPI. Notre marque de fabrique est aussi d’avoir été le premier acteur à lancer une carte patrimoniale géographique, de même qu’un agrégateur de SCPI pour suivre la performance du marché, des études de marché, etc.

Comment sont distribuées vos SCPI ?

Elles sont distribuées directement auprès des particuliers, par internet principalement. Nos conseillers en investissement financier (CIF) accompagnent les investisseurs au-delà du document d’information et de la lettre de mission. Nous ne passons pas par des conseils en gestion de patrimoine (CGP), mais sommes en étroit lien avec les sociétés de gestion pour suivre les indicateurs importants du secteur. Nous nous efforçons de faire un travail sur mesure avec nos clients et de les accompagner en faisant des points d’étape avec eux. Et ce tant sur le marché primaire que sur le marché secondaire, contrairement à certaines banques. Le marché secondaire concerne environ 10% de nos clients.

Quels axes de développement prévoyez-vous pour votre structure ?

Nous souhaitons à terme renforcer le service client. De nouvelles fonctionnalités doivent bientôt voir le jour sur MeilleureSCPI.com, dont un tableau de bord plus performant, avec d’autres indicateurs. Il s’agit en outre d’affiner les informations relatives au taux d’occupation financier (TOF), au taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) et, bien sûr, de continuer à accompagner au mieux nos clients. Enfin, au titre des déclarations d’impôt sur la fortune immobilière (IFI), nous permettons aux épargnants d’éditer un tableau de bord récapitulatif, qu’ils soient client ou non de MeilleureSCPI.com, établi à l’aide des données communiquées par les sociétés de gestion partenaires.

Faut-il s’inquiéter de la baisse de collecte des SCPI enregistrée fin 2017 ?

La collecte pour l’année 2017 s’est établie à 6,2 milliards d’euros, un nouveau record. Toutefois, pour l’année 2018, nous estimons qu’entre 4 et 5 milliards d’euros devraient être collectés mais gare au trompe-l’œil ! D’une part, il y a eu une très forte collecte effectuée par un gérant au premier semestre 2017, déséquilibrant les données du second. D’autre part, on note des mouvements d’attentisme de la part des investisseurs à la fin de l’année dernière, du fait de la nouvelle fiscalité immobilière et de l’IFI. Or rappelons qu’investir en nue-propriété dans des parts de SCPI permet de ne pas être fiscalisé au titre de l’impôt sur le revenu ni sur les prélèvements sociaux. Et en plus, on sort de l’IFI ! Du côté des rendements, entre 4 et 5% l’an passé, on devrait avoir atteint un niveau plancher. Les taux d’occupation financier n’ont jamais été aussi bons, et la dynamique de fond pour relever l’économie est forte. En définitive, pour renforcer l’attractivité des SCPI, il faut innover tout en permettant de pérenniser la régularité des investissements.