SCPI

Retour sur l’affaire Vendôme Capital Partners

L’AMF a prononcé le retrait d’agrément de la société de gestion de portefeuille (SGP), qui sera effectif le 27 avril 2018
Sa SCPI, Vendôme Régions, a été récupérée par la société Norma Capital, une décision qui doit être validée par l’AMF
DR, Vendôme Capital Partners

Des conflits internes auront eu raison de l’activité de gestion de portefeuille Vendôme Capital Partners (VCP). Après avoir constaté que la société « ne respectait plus les conditions de son agrément », l’Autorité des marchés financiers (AMF) a décidé de prononcer le retrait de cette dernière, le 25 janvier 2018, en application de l’article L. 532-10 du code monétaire et financier. Une décision qui prendra effet le 27 avril 2018 et qui place VCP, jusqu’à cette date, sous le contrôle d’un mandataire chargé de s’assurer que la société n’effectue pendant cette période que des « opérations strictement nécessaires à la préservation des intérêts des clients et des porteurs des fonds qu’elle gère », selon l’AMF. Agréée depuis 2010 pour la gestion d’OPCI, la société de gestion de portefeuille (SGP) avait lancé à la rentrée 2015 sa SCPI régionale, Vendôme Régions. Durant la procédure, « la société peut procéder à des opérations de gestion courante, par exemple la gestion administrative de la société (comptabilité, etc.) ou encore, concernant les fonds, la gestion des loyers et des charges de fonctionnement des immeubles, d’après l’autorité de contrôle. En revanche, elle ne peut plus réaliser d’investissements ni de désinvestissements pour le compte de la SCPI. Elle ne peut plus non plus procéder à la création d’un nouveau fonds, à la transformation d’un fonds existant ou à l’acceptation de nouveaux mandats ».

Conflit d’actionnaires. Sur son site, VCP a annoncé dans la foulée de cette décision vouloir « tout mettre en œuvre pour accompagner ses clients dans le choix de leur nouvelle société de gestion », ne cachant pas que « des conditions d’organisation interne ainsi que des difficultés liées à l’actionnariat ne permettaient malheureusement plus […] de poursuivre son activité ». En effet, à l’origine, un conflit entre actionnaires majoritaires et minoritaires, qui a abouti à des départs de la société et à ce que certains postes clés de la SGP restent vacants trop longtemps. « Durant plusieurs mois, on avait entendu des rumeurs qui nous avaient été communiquées, mais rien d’officiel, explique un conseil en investissement financier (CIF) sous couvert d’anonymat. Dès septembre dernier, quand les demandes ont repris, certains clients ont voulu y souscrire. On a freiné car pas mal d’asset managers, mais aussi de brokers, nous ont alertés de certains problèmes : beaucoup de démissions et un gros turnover. » Pour médiatique qu’il soit, le cas de VCP n’est cependant pas unique : « Il y a déjà eu par le passé des changements de gestionnaires de SCPI », commente Arnaud Dewachter, délégué général de l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim). Tel est le cas, par exemple, des SCPI Capiforce et Cifocoma/Cifocoma 2, respectivement gérées par BNP Paribas REIM et Sofidy, puis dévolues à Paref Gestion.

Appel d’offres. Après le 27 avril, l’activité de la VCP prendra fin, mais la structure subsistera. Ce « ne sera plus une société de gestion de portefeuille, mais une société classique, qui pourrait s’orienter vers la transaction et le conseil immobiliers », explique-t-on chez VCP. Mais ses actifs sous gestion changent de mains : « La trentaine d’OPCI que la société gérait sont, ou ont été, transférés à d’autres sociétés de gestion », selon l’entourage de la société. Or c’est Vendôme Régions, son unique SCPI – dont la capitalisation atteint 42 millions d’euros –, qui est au cœur des attentions. Si ses avoirs sont conservés par le dépositaire (Société Générale Security Services), la SCPI a fait l’objet d’une procédure d’appel d’offres pour organiser sa reprise par un autre gestionnaire, conformément à l’article 422-199 du Règlement général de l’AMF, qui prévoit la convocation « sans délai » d’une assemblée générale pour pourvoir à son remplacement. Résultat, pas moins de cinq SGP ont ainsi postulé pour reprendre la SCPI : Alderan, Apicap, Norma Capital (ex-Glad Patrimoine) – toutes trois comptant d’anciens membres de VCP –, Beauvau Capital et Swiss Life Reim. Cette dernière a ensuite fait part de son retrait. Et le 19 mars dernier, les associés de la SCPI ont voté à plus de 80 % la reprise du fonds par Norma Capital.

Requête. Or, entre-temps, l’affaire a connu un autre rebondissement, d’ordre judiciaire cette fois-ci. Comme l’a rapporté NewsManagers, VCP a déposé une requête auprès du président du tribunal de commerce à l’encontre de Norma Capital, de manière à « faire respecter ses droits vis-à-vis de toute personne physique ou morale qui aurait pu créer des conditions de nature répréhensible nuisant à son activité », selon Olivier Colas, le président et directeur général de VCP. Face à ces accusations de « détournement de clientèle », Norma Capital a de son côté dénoncé, par la voix de son président, Frédéric Haven, « une entreprise de déstabilisation dans la perspective de l’appel d’offres organisé pour désigner la nouvelle société de gestion de Vendôme Régions ».

Situation des CIF. Dans ce contexte, les conseils en gestion de patrimoine distributeurs de cette SCPI ont-ils pu s’exposer ? Le CIF « est en charge de l’adéquation du produit par rapport aux attentes et à la situation du client, puis d’alerter, en ce qui concerne un produit réglementé et agréé par l’AMF, s’il ne se comporte pas normalement. Donc d’avoir amené le bon produit à la bonne personne, dans les bonnes quantités et de réviser sa position en cas d’évolution des choses (et en l’espèce d’avoir prévenu et reconseillé le client si le produit n’a pas fonctionné comme prévu et/ou dès l’annonce du retrait d’agrément) », rappelle David Charlet, le président de l’Anacofi. La responsabilité du conseiller semble a priori difficile à mettre en cause en amont de la procédure, mais il en va évidemment autrement s’il « n’a pas appliqué ses procédures CIF correctement ou pire, pas du tout. Par exemple s’il n’a pas de lettre de mission et la preuve de ses diligences et conseils, ou encore s’il n’a pas de convention RTO », ajoute le responsable. Mais selon lui, « en aucun cas il n’est responsable, sauf bruits connus de la perte d’agrément. C’est dans le cas d’un produit non agréé qu’il est tenu à l’analyse spécifique du produit ou encore, pour des produits justes identifiés par l’AMF, comme les biens divers ».

Performances. Côté investisseurs, quelques zones d’ombre devront être levées autour de Vendôme Régions. Du point de vue du rendement, la SCPI a affiché en 2016 un taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) de 6,13 %, parmi les plus élevés de sa catégorie. Si le dividende de 2017 n’est pas encore connu (le bulletin du 4e trimestre 2017 restant en cours d’édition à l’heure où nous écrivons), il serait, selon nos informations, un peu en dessous de 6 %. Le taux d’occupation financier (TOF) de cette SCPI relativement jeune se rapproche par ailleurs de 90 %, ce qui, bien que son taux d’occupation physique (TOP) ne soit pas connu, tendrait, selon certains, à montrer des difficultés dans la gestion locative. « Aujourd’hui, Vendôme Régions est une SCPI qui rentre dans le rang, elle se retrouve avec pas mal de vacance », explique une source proche du dossier. Affichant 550 millions d’euros d’encours sous gestion, Norma Capital fait vœu, dans sa profession de foi, de revenir au taux de 6 % de distribution de la SCPI et de maintenir un délai de jouissance de 60 jours. Tablant sur 65 millions d’euros de capitalisation d’ici à fin 2018 (contre 42 millions en 2017), elle propose aussi la souscription de parts de Vendôme Régions à travers un contrat d’assurance vie. Toutefois, « dans les nouveaux statuts, il est mentionné qu’un assureur ne pourra pas aller au-delà de 10 % de la capitalisation sans accord du conseil de surveillance », précise Norma Capital, qui ajoute par ailleurs avoir demandé « un audit financier complet de la collecte, de l’immobilier et comptable de la SCPI ».

Changement de statuts. La décision de la confier au nouveau gestionnaire, déjà entérinée, selon nos informations, par le dépositaire, doit encore être validée par l’AMF. Mais d’autres points restent en suspens. Le changement des statuts de la SCPI, acté par le conseil de surveillance, doit lui aussi recevoir l’aval de l’autorité de contrôle. Il donne « plus de poids au conseil de surveillance dans les décisions, par exemple pour les investissements d’un assureur ou d’une banque au sein de la SCPI », ce qui, en cas de non-validation par l’AMF, « pourrait compliquer le redémarrage de la SCPI pour commercialiser de nouveau », glisse un proche du dossier. « On est en discussion constante avec l’AMF pour se conformer à ses demandes », assure de son côté Norma Capital. Reste que la requête contre le repreneur pourrait aboutir à une action en concurrence déloyale qui, sans remettre en cause la décision du 19 mars dernier, pourrait encore compliquer les choses.

Si pour l’heure l’attentisme est de mise, on se veut constructifs du côté des analystes et des distributeurs. « En anticipant un changement de gérant, les associés ne seront que très peu pénalisés, la reprise de cette SCPI par une nouvelle société de gestion est sans doute très positive pour les porteurs de parts », commente Jonathan Dhiver, le dirigeant de MeilleureSCPI.­com. « A très court terme, on va attendre l’état des lieux de Norma Capital. Il convient d’être prudents, d’attendre les bilans et ce que donneront les échanges futurs avec la nouvelle société de gestion », ajoute Julien Ribes, le gérant et fondateur de MySCPI.com. « L’essentiel est que l’intérêt des porteurs de la SCPI soit préservé dans le long terme », conclut l’Aspim.