Immobilier

Quatre acteurs accompagnent le démembrement à but locatif social

Le schéma mis en place en place par Perl est aussi utilisé par trois autres sociétés - Ce marché en croissance devrait connaître une accélération de sa production d’ici peu.

Concept né au début des années 2000, le démembrement de propriété à but locatif social séduit tant les investisseurs que désormais les bailleurs sociaux et les collectivités territoriales. « L’objectif est de financer des logements sociaux en mobilisant l’épargne privée, sans solliciter les fonds propres de bailleurs sociaux et les subventions des collectivités locales », relève Frédéric Goulet, cofondateur de Perl, société qui a imaginé le schéma. Ce dernier consiste pour un particulier à acquérir la nue-propriété d'un bien et, du côté du bailleur social, l'usufruit temporaire, dit locatif social (ULS). Trois autres acteurs se sont depuis positionnés sur ce marché qui, pour l'heure, reste restreint : IPlus, Fidexi et Vivalib. Tous sont d'ailleurs regroupés au sein d'une association dénommée Pulse (L'Agefi Actifs n°460, p. 4).

Développement.

Après un lent démarrage, le marché décolle aujourd'hui. La société Perl, qui employait une vingtaine de personnes il y a quatre ans, compte désormais 90 collaborateurs et trois directions régionales situées à Bordeaux, Nice et Lyon. De son côté, la société Iplus, s'appuyant aujourd'hui sur une dizaine de collaborateurs, a été créée en 2008. « Si, initialement, la part vendue en démembrement dans un programme répondait à une contrainte sociale, elle correspond désormais pour les promoteurs à une alternative dans la commercialisation de leurs opérations », considère Arnaud Jaffrain, président d'IPlus.

Fondée en 1988, la société Fidexi s'est immiscée sur le marché également en 2008. « C'est un placement qui a un sens sociétal pour l'investisseur. Même en situation de baisse des prix, la décote est un élément psychologique important qui permet de conserver une plus-value », estime Emmanuel Charlet, directeur de Fidexi. La société vient, cette année, de structurer une équipe dédiée de six personnes sur cette activité.

Le dernier arrivé sur le créneau est Vivalib, qui présente un positionnement particulier. Créée en 2007, cette société a mis au point un cahier des charges adaptant des logements pour les seniors dans des bâtiments à construire ou à rénover et utilise le démembrement de propriété dans ce cadre depuis 2009. « Nos opérations proposent une solution complémentaire aux logements foyers ou aux résidences services. Ces logements s'intègrent dans un programme classique et intergénérationnel », indique Muriel Dunoyer, directrice du développement de Vivalib. La société compte une dizaine de personnes polyvalentes sur ses différentes activités.

Production croissante.

Selon les acteurs interrogés, la production en démembrement avoisine les 1.500 lots commercialisés en 2012, soit une hausse de 50 % par rapport à 2011, contre quelques lots seulement il y a encore dix ans. Depuis sa création, Perl a ainsi réalisé plus de 3.000 logements, dont 1.050 rien que pour cette année (voir le tableau). IPlus, Fidexi et Vivalib voient également leur rythme s’accélérer, multipliant tous par deux le nombre de lots à la vente en 2013. « Si, au début, des programmes étaient entièrement destinés à l'ULS, désormais, les opérations sont mixtes, remarque Emmanuel Charlet. Ainsi, sur 100 lots, 15 sont réservés au logement social classique et 15 autres à l'ULS. Le promoteur sécurise ainsi son risque car un programme situé sur une zone tendue peut ne pas voir le jour du fait de la contrainte sociale. »

D'ici à quatre ans, les professionnels tablent sur un parc représentant 10.000 biens. « Dans les prochains mois, une accélération sensible de la production de logements ULS est possible, les besoins de logements à loyer accessible dans les secteurs dits tendus croissent sans discontinuer et les ressources financières publiques ne suffisent plus », considère Frédéric Goulet. Et ce d’autant plus que « la demande est supérieure à l'offre », constate Arnaud Jaffrain, qui prend l'exemple d'une opération à Gentilly portant sur 32 lots quasiment commercialisés trois semaines après son lancement. Sans compter que si des verrous réglementaires sautaient et que le marché s'approfondissait, les SCPI pourraient s'y intéresser, comme le souhaite l'Aspim dans son récent livre blanc.

Tous distribuent leurs programmes par le biais de CGPI, de banquiers et d’assureurs.

Montage et investissement.

Les quatre acteurs interviennent dans les opérations de différentes manières : en tant qu’intermédiaires, en achetant une partie du programme en bloc ou encore en tant que maîtres d'ouvrage. Selon les situations, Perl utilise les deux moyens, mais toujours en étant partie prenante à l'opération : soit elle acquiert directement des lots auprès d'un promoteur, ce qui représente 60 % de sa production, soit elle est le maître d'ouvrage de l'opération et élabore le projet de construction pour les 40 % restants. « En revanche, nous ne sommes pas promoteur dans le sens où nous ne portons pas le risque technique lié à la construction, mais nous assumons le risque commercial », précise Frédéric Goulet.

A l'inverse, Fidexi monte les opérations mais n'est qu'un intermédiaire en charge de la commercialisation. De même, Vivalib fournit le cahier des charges au promoteur, met en place l'opération et peut être intermédiaire en termes de commercialisation.

Entre ces deux voies d’intervention se positionne IPlus qui monte à la fois les opérations de démembrement et les commercialise, pour 60 % de son activité, mais aussi achète des lots en bloc qu'elle revend pour le reste de sa production.

Une décote fixe ou variable.

De même, tous n’appliquent pas la même décote au prix en pleine propriété pour obtenir celui de la nue-propriété. Pour IPlus et Fidexi, la décote est fixe, de l'ordre de 40 % sur 15 ans. « Nous privilégions les opérations commercialisées sous bulle de vente qui assurent davantage une copropriété traditionnelle avec des propriétaires occupants et permettent d'afficher un prix référent en pleine propriété objectif », explique Arnaud Jaffrain. Emmanuel Charlet précise : « L'usufruit est valorisé au plus juste du point de vue du promoteur et du bailleur sur un plan économique. Par conséquent, les calculs de la nue-propriété et de l'usufruit sont indépendants l'un de l'autre, leur somme étant en deçà de la valeur de marché en pleine propriété. » 

En revanche, chez Perl et Vivalib, la décote n'est pas figée et dépend du programme. « Les prix de la nue-

propriété se situent entre 50 à 60 % du prix de marché pour une durée de 15 à 20 ans », indique Muriel Dunoyer. Perl applique une décote qui résultera d'un ratio entre la valeur de marché et celle du loyer de marché. « La décote de 40 % est possible en province, mais à Paris, le prix de la nue-propriété représente plutôt 65 à 70 % de la valeur du marché selon la durée de l'usufruit, soit une décote de 30 à 35 % », précise Frédéric Goulet.

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