Jean-Marc Coly, président de l'Aspim

« Nous n’échapperons pas à des difficultés de recouvrement »

Les SCPI ont signé en 2020 une année record malgré le contexte. Jean-Marc Coly revient sur cet exploit mais aussi sur les risques qui pèsent toujours sur le marché immobilier
Jean-Marc Coly, président de l'Aspim

Les SCPI ont collecté plus de 6 milliards d’euros l’année dernière, soit la troisième meilleure collecte de leur histoire. Comment s’explique ce record ?

Principalement parce qu’elles ont fait preuve de stabilité dans un contexte compliqué. Grâce aux outils mis en place et à une communication transparente fondée sur une perspective raisonnablement rassurante, les SCPI n’ont pas connu de problèmes de liquidité, ce qui est le plus gros écueil de ce placement. La valorisation de leurs parts a globalement été stable, hormis pour 16 % d’entre elles qui ont dû ajuster leurs prix à la baisse. En parallèle, les autres placements, notamment ceux investis en actions, faisaient face à une volatilité très forte. On peut également ajouter que les SCPI, en proposant de nouveaux produits spécialisés, apportent toujours plus de diversification aux épargnants. Enfin, l’émergence de nouveaux canaux de distribution, notamment l’arrivée d’acteurs en ligne, permet d’attirer de nouveaux investisseurs.

Quel bilan tirez-vous de leurs performances ?

Les performances des SCPI ont été à la hauteur des attentes !  Leur capitalisation s’élève à 71,54 milliards d’euros et le TDVM (taux de distribution sur valeur de marché) moyen s’établit autour de 4,20. La DVM connait une chute modérée : entre - 4,6 % et – 9 %. On peut donc dire que les SCPI ont réussi à amortir les effets de cette crise sanitaire et économique violente.

Quelles sont les SCPI qui ont le mieux résisté à la crise ?

Globalement, les SCPI ont servi des distributions assez proches de ce qui était prévu grâce à un bon encaissement des loyers et à une utilisation mesurée de leurs réserves. Sans surprise, à côté des bureaux qui ont bien résisté, la santé, la logistique et le logement ont mieux traversé l’année que le commerce et l’hôtellerie. Pour autant, il faut se garder de trop généraliser. Le commerce par exemple, n’est pas une catégorie homogène, la situation est très disparate d’un établissement à un autre. Si les grands centres commerciaux ont souffert, les commerces de proximité et les surfaces alimentaires ont très bien fonctionné. Tout dépend du modèle économique. Quant à l’hôtellerie, nous ne sommes pas particulièrement inquiets pour son avenir. La crise est transitoire, le secteur repartira dès qu’elle sera terminée.

Télétravail, flex office… rien ne semble ébranler le bureau. Comment s’explique sa résilience ?

C’est le cœur du marché immobilier et du fonctionnement de notre économie. Sa diversité et sa taille lui confèrent une solidité et assurent la récurrence de ses rendements. Il représente entre 70 et 80 % des actifs des SCPI diversifiées. Certes, il est en pleine évolution. Mais attention à tout angélisme sur le télétravail car salariés et entreprises commencent à en percevoir les limites et regrettent notamment le manque de lien social qu’il entraine. Il est possible qu’on en fasse plus demain, mais ça ne remettra pas fondamentalement en cause le besoin de bureaux, ni la taille globale des surfaces occupées. Au contraire ! La crise a prouvé que les salariés ont besoin de plus d’espace. Le mode d’utilisation sera juste un peu différent : moins de personnes dans les locaux mais une extension des espaces de travail individuels et de ceux de convivialité collectifs.

"Nous observons aujourd’hui un fort regain d’intérêt pour le logement de la part des investisseurs alors qu’ils s’en étaient détournés ces dernières années"

Pour assurer de bonnes distributions, les sociétés de gestion ont dû piocher dans leur report-à-nouveau. Savez-vous dans quelle proportion ?

Pas encore, nous aurons la réponse définitive lors de la publication des comptes. Ces réserves ont été constituées sur plusieurs années. L’enjeu est de pouvoir piocher dedans pour servir un rendement compétitif aux investisseurs, tout en les préservant suffisamment pour tenir jusqu’à la fin de la crise sanitaire. Le premier défi des gérants a donc consisté à essayer de prévoir sa durée. La plupart sont à l’écoute des prévisionnistes qui semblent optimistes et estiment que l’activité économique repartira l’année prochaine.

Le deuxième défi a été d’évaluer la somme qu’ils pouvaient piocher dans leurs réserves pour compenser la baisse de performances. Sur ce point, ils semblent avoir été plutôt raisonnables : les résultats des SCPI sont entre 10 et 15 % en-dessous des prévisions du début de l’exercice mais les distributions seulement entre 0 et 5 % plus faibles, ce qui traduit le niveau d’utilisation moyen des reports à nouveau.

Les avis divergent sur les risques d’une vague d’impayés cette année. Qu’en pensez-vous ?

Le marché sera atteint, c’est certain. L’immobilier est lié à l’économie, nous n’échapperons pas à des difficultés de recouvrement. Mais la persistance des aides de l’Etat au chevet des entreprises devrait limiter la « casse ». Les acteurs immobiliers sont responsables : ils savent que les locataires sont leur richesse et que leur intérêt est de les garder. Il faut bien se souvenir que la crise a un horizon de temps court alors que nous avons des relations de long terme avec nos locataires. Pour peu que nous fassions les efforts suffisants le temps qu’elle passe, nous arriverons à les garder.

Malgré les aides de l’Etat, le commerce et l’hôtellerie auront du mal à se remettre. Les investisseurs commencent-ils à se détourner de ces deux classes d’actifs ?

Il ne faut jamais enterrer un secteur ! Il peut toujours renaitre de ses cendres et revenir en force demain. Par exemple, nous observons aujourd’hui un fort regain d’intérêt pour le logement de la part des investisseurs, notamment institutionnels, alors qu’ils s’en étaient détournés ces dernières années. Le rôle d’un gérant est d’anticiper et d’adapter sa stratégie d’investissement. Un secteur en difficulté peut en outre présenter des opportunités à saisir.

Fin d’année dernière, Bruno Le Maire proposait un crédit d’impôts aux bailleurs qui annulaient les loyers de novembre. Quelle est la proportion des bailleurs ayant accepté ?

Les chiffres définitifs ne sont pas encore connus mais j’aimerais revenir sur ce point car, en réalité, les bailleurs ont été sollicités par deux fois par les pouvoirs publics. Au début du premier confinement, le gouvernement leur avait demandé de faire un premier effort. Tous les professionnels ont signé une charte collective, s’engageant à faire preuve de solidarité envers les TPE et les PME touchées par le confinement en consentant des franchises de loyers. Les sociétés de gestion de fonds non cotés ont alors dû gérer près de 100 millions d’euros de reports et abandons de loyer, et cela sans aucune contrepartie de la part de l’Etat. En novembre, Bruno le Maire leur a demandé un effort supplémentaire pour faire face au second confinement. Leurs organisations professionnelles ont alors entamé des discussions avec le ministère de l’Économie qui ont abouti à une nouvelle remise de loyer en faveur des entreprises en difficulté. Cette fois, l’Etat a apporté une contrepartie pour les bailleurs sous forme d’un crédit d’impôt de 50 % des sommes abandonnées.

L’Aspim a activement participé à l’élaboration du label ISR pour les fonds immobiliers. Quel bilan tirez-vous de ces premiers mois d’attribution ?

En l’espace de quelques mois, 13 fonds non cotés de 8 sociétés de gestion représentant 10 milliards d’euros d’actifs sous gestion ont reçu ce label…Pour nous, c’est un succès ! C’est l’aboutissement d’un long processus de développement en collaboration avec les pouvoirs publics.

A présent, l’enjeu est de participer à la construction de l’Europe de la « finance immobilière durable ». Nous devons entamer des discussions avec l’Union Européenne pour coordonner nos réglementations en tenant compte de nos spécificités et des progrès déjà effectués par notre industrie.

Quelles sont ces spécificités ?

Tous les nouveaux immeubles que l’on construit respectent des normes environnementales très ambitieuses. Le cœur du problème, désormais, est l’amélioration du patrimoine existant. Notre ambition est de travailler avec l’UE sur ce sujet pour faire évoluer le parc existant. En un mot une approche best in progress plutôt que best in class. En France, des discussions sont déjà en cours avec les pouvoirs publics. Elles devraient se concrétiser dans le courant de l’année.

Quels sont vos autres chantiers pour 2021 ?

Tant que la crise n’est pas terminée, la priorité va évidemment au soutien à nos locataires. Pour autant, nous commençons déjà à réfléchir à la suite.

En premier lieu, nous souhaiterions mener une réflexion sur la contribution de l’immobilier non coté aux enjeux sociétaux actuels. Nous réfléchissons au développement d’un fonds immobilier de long terme destiné à financer le logement. L’objectif est d’attirer durablement de nouveaux investisseurs dans cette classe d’actifs, sans avantage fiscal à l’entrée mais en contrepartie d’une performance attractive et d’une liquidité raisonnable.

Nous réfléchissions également aux possibilités d’accélérer la mobilisation de l’épargne immobilière des Français les plus âgés pour lui permettre de contribuer plus rapidement au développement de l’économie. Comme l’espérance de vie s’allonge, ce transfert se fait de plus en plus tardivement. On peut imaginer des mécanismes qui aident les Français à transférer leur patrimoine plus rapidement, comme le viager ou des fonds de dette.

En parallèle, nous souhaitons renforcer la présence de l’immobilier dans les placements d’épargne retraite et entreprise. Enfin, nous travaillons toujours à l’ouverture de la distribution de nos produits à l’Europe.

Les SCPI et OPCI ont collecté 8 milliards d’euros en 2020

Les SCPI enregistrent leur troisième meilleure année : malgré un repli de près de 30 % par rapport à 2019, leur collecte a atteint 6,03 milliards d’euros en 2020, dont près de 50 % sont allés vers le bureau. Leur capitalisation atteignait 71,4 milliards d’euros fin décembre, soit une hausse de 9 % sur un an. Leur rendement, lui, est en légère baisse : 4,18 % de TDVM contre 4,4 % en 2019. Les gérants ont su rester opportunistes : ils ont réalisé pour 8,4 milliards d’euros d’acquisitions.

De leur côté, les OPCI confirment leur statut de parent pauvre de la pierre papier : seulement 1,95 milliards d’euros collectés en 2020, soit - 29,7 % par rapport à 2019. Leur performance annuelle dividendes réinvestis tombe dans le rouge à -1,54 % et la valorisation des parts recule de 2,87 % sur un an. Les versements de dividendes ont toutefois apporté un rendement courant de 1,33 % et leur capitalisation progresse de 7,5 % sur un an pour s’établir à 20 milliards d’euros fin 2020.