Interview du président du Conseil national de l’habitat et député de la Haute-Garonne (LREM)

Mickaël Nogal : « Il faut débloquer le marché locatif »

Un an après avoir secoué le secteur de l’immobilier avec sa proposition de loi visant à sécuriser les propriétaires‑bailleurs et à faciliter l’accès au logement des locataires, le député Mickaël Nogal défend son texte et confirme qu’il n’est pas enterré.
Mickaël Nogal

Votre proposition de loi visant à simplifier les rapports locatifs devait être votée en mai 2020 et entrer en vigueur en ce début d’année. Où en est-elle aujourd’hui ?

La proposition de loi est toujours d’actualité. Le texte a été déposé en janvier 2020 mais n’a pas encore passé la première lecture. L’objectif était de le faire passer au mois de mai en commission des affaires économiques, compétente sur les questions relatives au logement. Cela n’a pas été possible car depuis un an, le Parlement fait face à un embouteillage législatif causé par la crise sanitaire. Nous profiterons de la prochaine fenêtre de tir pour faire passer cette loi. Le texte est très court, il pourrait être discuté en une journée. Dès que le gouvernement nous donnera un créneau, nous en profiterons.

Il y a donc un risque qu’elle ne soit jamais votée ?

En l’état oui, mais si la loi ne peut pas être votée telle quelle, ses dispositions seront intégrées à d’autres textes. Des discussions sur ce point sont en cours, nous étudions toutes les possibilités. Peu importe le véhicule législatif, l’important est que ces propositions entrent en application car la crise a révélé leur nécessité et leur pertinence. On observe une perte de confiance, des craintes liées à des changements de situation, des baisses de revenus pour certains, malgré les aides massives de l’Etat. La question de l’accès au logement est plus cruciale que jamais.

"Sur le plan juridique, la caution personne physique est très critiquable."

 

Une de ses principales mesures est l’interdiction pour les propriétaires d’exiger plusieurs cautions personnes physiques. Ne craignez-vous pas de fragiliser les locataires qui ont besoin de deux garants pour rendre leur dossier solvable ?

La caution personne physique est sans doute la garantie la plus injuste socialement et la moins fiable juridiquement. Des personnes se retrouvent exclues du marché de la location parce qu’elles ne peuvent pas présenter de garants jugés suffisamment sécurisants par les propriétaires. J’ai moi-même vécu cette situation à mon arrivée à Paris, lorsque j’étais étudiant. Sur le plan juridique, la caution personne physique est très critiquable. Au moindre vice de rédaction du bail, le propriétaire risque de ne plus pouvoir se retourner vers le garant. Il n’est pas rare non plus qu’il finisse par devenir injoignable, ce qui met le propriétaire en difficulté. Beaucoup finissent par abandonner, par dépit…

Cette solution n’est donc optimale ni pour le locataire, ni pour le propriétaire. Or, on remarque que la tendance à demander plusieurs garants se renforce dans les zones tendues, même pour les candidats locataires au profil très solide. Ils doivent fournir des gages de sécurité excessifs par rapport à leur dossier. De plus, l’exigence des propriétaires accroît la concurrence entre les candidats. C’est ce que cette loi veut éviter. Nous voulons lutter contre les abus et recréer un cercle vertueux. Si nous ne faisons rien aujourd’hui, la situation ne fera que se dégrader à l’avenir.

Vous pourriez allez au bout de la logique et supprimer la caution personne physique…

Non car elle est aujourd’hui le moyen de sécurisation le plus utilisé par les propriétaires, jusqu’à ce qu’ils connaissent leurs premières difficultés… Ça les rassure, surtout quand le garant a un lien familial avec le locataire, même si dans les faits, cette garantie est plus symbolique qu’autre chose.

Nous voulons montrer aux propriétaires et aux locataires qu’il existe aujourd’hui tout un panel de solutions, gratuites ou peu coûteuses et surtout plus satisfaisantes. La majorité des entrants dans la location sont des jeunes actifs éligibles à la garantie Visale. Elle protège également le propriétaire qui n’aura pas à débourser un centime en cas de défaut de son locataire. Cette proposition vise à débloquer un des nœuds du marché locatif et à y réintégrer des personnes qui en sont exclues depuis trop longtemps.

Pourquoi demander aux agences de supporter le risque d’impayés en proposant un mandat de sécurisation totale aux propriétaires bailleurs ?

En réalité, certaines agences proposent déjà ce dispositif. Je veux le généraliser à l’ensemble du territoire et imposer un cadre commun. Pour autant, agences et assureurs auront de la flexibilité. Ils devront fixer ensemble les modalités les plus adaptées à chacun. Aujourd’hui, les assurances qui existent concernent un propriétaire ou un lot en particulier. Avec cette loi, un administrateur de bien aura la possibilité de souscrire à un contrat de sécurisation auprès d’un assureur pour l’ensemble de son parc.

Le but est d’assurer au propriétaire une sécurisation totale : il sait qu’en cas d’impayés, il n’aura pas de délai de latence avant d’être remboursé. Cela créé un cercle vertueux car ça le rassure, lui et son organisme de financement. Nous avons beaucoup travaillé avec les professionnels du secteur (courtiers, assureurs, administrateurs de biens…) pour mettre ce dispositif sur pieds.

Justement, comment ont-ils accueilli cette proposition ?

Les fédérations professionnelles avouent aujourd’hui avoir été bousculées par mes propositions. Les réactions ont pu être vives car ce n’était pas dans leurs habitudes jusque-là. Mais c’était il y a deux ans. Depuis, elles ont compris que ce dispositif était dans leur intérêt car il renforce leur rôle sur le marché de la location. Selon un sondage de SeLoger, 70 % des propriétaires qui louent actuellement leur bien de particulier à particulier seraient prêts à passer par un professionnel, s’ils avaient les garanties qu’apporte le mandat de sécurisation totale que je propose*.

"Le dépôt de garantie n'appartient pas au propriétaire !"

 

Cette proposition incite fortement les propriétaires à recourir à une agence…

Pas forcément ! Il existe plusieurs profils de propriétaires : certains veulent une sécurité optimale et se protéger contre un maximum de risques. D’autres, qui n’ont rencontré aucun problème, préfèrent gérer en direct et ne pas payer d’honoraires. Pour autant, mon objectif n’est pas de pousser les propriétaires à recourir à une agence, même s’il est vrai qu’on constate davantage d’abus au niveau des loyers et des garanties demandées dans le parc non intermédié. Je veux leur montrer qu’il existe des solutions en fonction de leurs besoins et les encourager à louer leurs biens, notamment ceux situés en zone tendue où il existe un vrai problème de vacance.

Et cette loi devrait participer à le résoudre ?

Oui car elle fournit aux propriétaires les gages de sécurité nécessaires pour faire revenir leurs logements dans le marché locatif. On estime aujourd’hui entre 110.000 et 130.000 le nombre d’habitations vacantes, disponibles et habitables tout de suite. Pour diverses raisons, leurs propriétaires considèrent la location comme un risque, surtout ceux qui ont déjà amorti leur bien. Or, pour lutter contre la pénurie de logements, construire ne suffit pas, il faut résoudre le problème de la vacance ! Par ailleurs, savoir que son loyer sera perçu tous les mois est le meilleur moyen pour convaincre les banques d’accorder des crédits immobiliers. L’idée est de recréer un cercle vertueux dans les zones tendues où tout le monde sera gagnant. Si nous arrivons à prouver aux propriétaires que la location peut être une opportunité, non seulement nous les rassurerions, mais nous inciterions également le reste de la population à investir dans le logement.

La consignation du dépôt de garantie inquiète beaucoup de propriétaires, certains parlent de « hold up » ... Que leur répondez-vous ?

Le dépôt de garantie est la principale source de contentieux entre propriétaires et locataires. Certains considèrent qu’il appartient au propriétaire, mais c’est faux ! Il ne faut pas oublier qu’il s’agit d’une créance initiale du locataire, encaissée par le propriétaire à son installation, ce qui déséquilibre leur relation dès le début. Il peut ainsi se sentir dépossédé et craindre de ne pas récupérer son argent à son départ. On voit de plus en plus de locataires quitter leur logement sans payer le dernier mois de loyer ! Par méfiance, ils laissent le propriétaire sans filet de sécurité en cas de besoin. C’est un comportement qui transcende toutes les classes sociales et toutes les géographies. Pour se protéger, le propriétaire préfère encaisser le dépôt dès le départ. Par méfiance mutuelle, chacun prend donc ses dispositions, quitte à flirter avec ce qui est permis. C’est une relation perdant-perdant qu’il faut changer !

De plus en plus de pays vont vers la consignation (Allemagne, Suisse, Belgique, Royaume-Uni…). En France, les agences immobilières ont déjà la possibilité de proposer ce service. La loi vise à instaurer un cadre commun à toutes. Elle fera baisser le nombre de contentieux puisque le dépôt ne sera encaissé ni par le propriétaire, ni par le locataire, et les forcera à trouver un compromis au besoin. Aucun des deux ne pourra récupérer l’argent sans un accord signé.

Les agences pourraient profiter de leurs nouvelles missions pour augmenter leurs tarifs…

Non car certaines proposent déjà la consignation du dépôt de garantie et le mandat de sécurisation totale, sans frais supplémentaires. Plus les professionnels proposeront ces services, plus les prix baisseront. Concernant le dépôt de garantie, c’est une prestation dont le coût est très faible et qui peut être assumée par les agences immobilières sans être facturée aux propriétaires ou aux locataires. C’est un engagement que la profession doit prendre.

Entre ces propositions et l’interdiction à la location des « passoires thermiques » d’ici 2028, certains propriétaires peuvent avoir le sentiment d’être pris à la gorge. Que pouvez-vous leur dire pour les rassurer ?

Le calendrier définitif n’est pas encore voté, mais l’Etat sera présent pour les accompagner. Nous ne pouvons pas nous satisfaire que des Français aient froid dans leur logement ou vivent dans des conditions indignes. Pour aider les propriétaires, le gouvernement a mis deux milliards d’euros dans « Ma prime rénov » sur deux ans. Tous les propriétaires y sont maintenant éligibles. La prise en charge sera plus forte pour les ménages les moins favorisés, mais même les plus aisés auront droit à des aides, qu’ils soient occupants ou bailleurs. Nous allons aussi faciliter la rénovation dans les copropriétés.

Je veux également leur assurer qu’il n’y aura pas de mesure coercitive sans solution. Nous ne voulons pas que des logements sortent du parc de la location. Il faut remercier les propriétaires qui louent leur logement car on en a besoin !

* Etude SeLoger, octobre 2019

Les trois mesures phares de la loi Nogal 

  • - Consignation du dépôt de garantie à un professionnel de l’immobilier. Il ne pourra être débloqué qu’en cas d’accord entre le propriétaire et le locataire.
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  • - Interdiction de recourir à plusieurs garants.
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  • -- Création d’un mandat de gestion de sécurisation totale proposé par les agences immobilières : elles assureraient le versement des loyers aux bailleurs en cas de défaillance du locataire.
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