Immobilier

MeilleursAgents scrute les prix au microscope

Comparer les prix au mètre carré immeuble par immeuble, tel est le pari – déjà bien gagné – de MeilleursAgents
Son outil d’estimation, actif en Île-de-France et dans 20 communes de région, se déploie dans 30 nouvelles villes
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Partant du constat que l’analyse des prix ville par ville ou par quartier « cache la réalité du marché immobilier », le site d’informations immobilières, qui se veut innovant en la matière, zoome à l’échelle de l’immeuble. Alors que nombre d’outils d’estimation mentionnent des prix à l’échelle de la commune, voire de l’Iris – le découpage défini par l’Insee pour les données infra-communales sur les communes –, MeilleursAgents développe des outils d’estimation « à l’adresse, prenant en compte les spécificités de chaque immeuble », au-delà des traditionnels critères de surface et de quartier. « Cinquante mètres, ça peut tout changer, explique Sébastien de Lafond, cofondateur de la plate-forme. Depuis notre origine, en 2008, on n’a pas cessé d’étendre la couverture et d’affiner les données sur les prix. C’est donc le fruit de dix années de recherche. »

Trente-six mille communes. L’indice couvrait déjà la plupart des communes d’Île-de-France et 20 villes de province, représentant ainsi « près de 50 % des transactions », selon MeilleursAgents. Il est désormais dans 30 villes supplémentaires. Soit au total 36.000 communes françaises et près de 10 millions de logements. Les nouvelles villes bénéficiant du dispositif sont Amiens, Annecy, Antibes, Bayonne, Béziers, Bourges, Brest, Cagnes-sur-Mer, Cannes, Chalon-sur-Saône, Chambéry, Colmar, Dunkerque, Fréjus, Grasse, La Rochelle, Laval, Le Havre, Le Mans, Mulhouse, Orléans, Poitiers, Roubaix, Rouen, Saint-Nazaire, Tourcoing, Troyes, Vannes, Villeneuve-d’Ascq et Villeurbanne. Seule Strasbourg, parmi les plus importantes communes du pays, n’est pas encore couverte, faute d’actualisation du cadastre.

Flux de données remonté en temps réel. Autre atout mis en avant par la plate-forme : une diffusion des données qui se rapproche du temps réel. « Il y a un décalage temporaire avec les données des notaires : à Paris, nos chiffres sont en avance de 5 à 6 mois et en province, de 9 à 12 mois, ajoute le responsable. Le flux de données issu des promesses de ventes est remonté en temps réel. Notre indice, lui, est actualisé tous les mois. » MeilleursAgents explique s’appuyer sur une équipe scientifique composée de datascientists avec des compétences informatiques poussées dans le traitement de données, des experts en mathématiques, en modélisation statistique géospatiale et en économétrie. Et pour l’élaboration de ses chiffres, un travail en partenariat avec Dauphine, l’Essec Business School, Toulouse School of Economics, l’université de la Sorbonne (Paris-1), Sciences-Po et également l’Institut national de la recherche agronomique (Inra).

Constitué à partir de 60 % des promesses de vente signées à Paris. Outre les transactions immobilières enregistrées par les 10.000 agences partenaires du site, le calcul des prix « comprend des données de l’Insee (sociologiques, économiques, démographiques), de nos utilisateurs (près de 3 millions d’estimations sur notre site par les particuliers par an) et des annonces immobilières retraitées par un modèle prédictif », ajoute Sébastien de Lafond. Par exemple, à Paris, « l’indice est constitué à partir de 60 % de toutes les promesses de ventes signées ». En comparaison, « en 2008-2009, on était entre 5 et 10 % seulement et l’indice était déjà très fiable ». À quand une couverture de l’ensemble du territoire ? « Les cartes précises à l’immeuble seront réalisées progressivement au fil du temps », conclut-on chez MeilleursAgents.

 


Les notaires (encore) dans la course

La bataille de l’exactitude des prix de l’immobilier fait rage. Les Notaires d’Île-de-France ont fait savoir, fin 2017, qu’ils changeaient de méthodologie. Il a été mis un terme à la notion de « prix médians », au profit de celle de prix « standardisés ». L’avantage de ce mode de calcul : moins tributaire « de la taille et de la qualité des biens vendus », il permet de refléter l’état du marché avec une « précision accrue », selon la chambre francilienne.