Crédit immobilier

« L’OAT ne dicte pas le taux »

Le discours de Pascal Beuvelet, président fondateur d’In&Fi Crédits, tranche avec celui des autres courtiers en crédit
Selon lui, le taux d’emprunt d’Etat n’agit pas sur le niveau des taux d’intérêt des crédits immobiliers. Mais les deux sont liés par l’inflation
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Pascal Beuvelet, président fondateur d’In&Fi Crédits, livre une réflexion à contre-courant de la communication habituelle des courtiers en crédit. Contrairement à nombre de ses confrères, le professionnel dément tout lien de causalité entre l’évolution de l’OAT et celle du barème des taux de crédits immobiliers pratiqués par les banques. Il en veut pour preuve la récente hausse du taux d’emprunt d’Etat, qui pourrait ne pas être suivie d’une hausse des taux d’intérêt de crédit. En tout cas pas en l’absence de signes clairs d’inflation.

L’Agefi Actifs. - Selon vous, le niveau de taux d’intérêt des crédits immobiliers n’est pas lié à celui du taux long, l’OAT. Sur quoi repose ce constat ?

Pascal Beuvelet. - C’est assez simple : visuellement nous sommes en présence de deux courbes homothétiques, aussi, certains imaginent qu’il y a forcément une corrélation entre les deux. Or c’est faux ! Pour rappel, une obligation assimilable du Trésor [OAT] est un titre de créance émis par l’Etat via l’Agence France Trésor [AFT] pour financer sa dette. Ce placement se fait sous forme d’enchères, à l’échelle mondiale. Les banques, les compagnies d’assurances, les gérants de fonds, etc. présentent leurs enchères à l’AFT, qui choisit les offres aux taux les plus attractifs, donc les plus bas. Il s’agit d’un marché libre d’offres et de demandes, tous les pays émetteurs endettés sont en concurrence. Ainsi, si la politique de grands travaux du président des Etats-Unis, Donald Trump, nécessite l’apport de capitaux, les taux américains seront relevés pour capter un maximum d’investisseurs. Dans cette configuration, les offres faites à la France seront plus élevées et, pour lever des fonds, l’AFT devra accepter des taux plus hauts. Sur le plan comptable, les OAT détenues sont un actif et en aucun cas une ressource pour financer les ménages et les entreprises. Prétendre que les taux OAT ont une influence directe ou indirecte sur l’évolution des taux immobiliers, c’est méconnaître leur structuration. L’OAT ne dicte pas le taux de crédit.

Mais vous ne niez pas qu’il existe un lien entre OAT et taux de crédits immobiliers ?

- Effectivement, il y a un lien direct qui crée l’homothétie entre les deux lignes, et c’est facile à comprendre. Que ce soit un prêt aux particuliers, aux entreprises ou à l’Etat, nous sommes toujours en présence du même prêteur : la banque. Les taux proposés par la banque aux uns ou aux autres ont la même source, il est donc parfaitement normal qu’ils évoluent dans le même sens : taux OAT et taux immobiliers bougent en fonction des taux d’intérêt calculés par la banque, et rien d’autre. Les taux proposés à l’Etat sont toujours moins élevés, car, pour une banque, il est plus facile et moins coûteux de gérer une ligne de 6 millions d’euros à dix ans que 40 prêts de 150.000 euros à vingt ans ! Ce qui est indiscutable, c’est que les taux OAT n’influent pas sur les taux immobiliers et que les taux immobiliers n’influent pas sur les taux OAT.

Alors, comment sont fixés les taux d’intérêt immobiliers et qu’est-ce qui les fait évoluer ?

- En schématisant, une banque détermine ses taux à partir de la mesure de ses charges – coût des ressources financières, de la masse salariale, des structures d’exploitation (agences, bureaux), du risque, etc. – auxquelles elle ajoute un taux de marge. Ce qui fait bouger les taux immobiliers, c’est l’inflation. Dès que celle-ci se manifeste, elle engendre une hausse des coûts de production et des ressources. Comme pour toutes les entreprises, lorsque les frais augmentent, il faut vendre plus cher pour conserver les marges. Dans une telle configuration, les banques doivent nécessairement vendre leurs crédits plus cher. Pour ma part, depuis quarante ans, j’analyse constamment l’évolution de l’inflation, car c’est bel et bien elle qui, prioritairement, fait jouer les taux de crédit.

Qu’anticipez-vous sur le front des taux de crédits immobiliers dans les prochains mois ?

- Nombreux sont ceux qui parlent de « frémissements » d’inflation et de croissance. C’est ce qui est annoncé dans le monde et en Europe. Cependant, la France, endettée et déficitaire, présente toujours un chômage très haut, une fiscalité pénalisante et un pouvoir d’achat atone. Dans ces conditions, sauf bouleversements exogènes, j’anticipe pour 2018 une inflation a minima et donc aucune hausse significative des taux de crédit, contrairement à ce qu’entrevoient certains.