Les notaires pour un choc de simplification du droit

Un livret publié le 30 août s'attarde essentiellement sur les transmissions et l'immobilier. Avec une proposition phare : réunifier usage et destination de l'immeuble.
Hans Braxmeier

Le Conseil supérieur du notariat (CSN) a publié le 30 août un livret contenant 15 propositions de simplification du droit qui concernent essentiellement l'immobilier et les transmissions. 

Réunifier usage et destination d'un bien

Côté immobilier, le CSN propose un changement majeur pour reconcilier Code de l'urbanisme et Code de la construction de l'habitation, destination et usage d'un immeuble. Pour rappel, l'usage - source de contentieux dans les locations meublées touristiques - correspond à l'utilisation concrète du bien alors que la destination correspond à ce pourquoi le bâtiment a été édifié. 

«Le droit de l'urbanisme tend à réglementer tout autant la destination des constructions à édifier que l'usage des constructions existantes, appuie le CSN. Aussi, la coexistence de deux polices de l'usage [...] n'est plus audible et plus cohérente.» La proposition de refonte supprime les dispositions relatives à l'usage et réécrit les destinations et sous-destinations pour notamment faire de la sous-destination «hôtels et hébergements touristiques» une destination à part entière. En creux, faciliter la régulation des meublés touristiques type location Airbnb

Accélérer les TBL

Le CSN veut également accélérer la procédure de transformation de bureaux en logements (TBL), aujourd'hui souvent freinée par les caractéristiques du bâtiment, sa localisation, les difficultés juridiques de l'opération ou un blocage politique. Pour contourner ces problèmes, les TBL deviendraient réalisables sur simple déclaration préalable accélérée et le règlement de copropriété pourrait imposer la modification de la destination des parties privatives, de sorte qu'un copropriétaire isolé ne puisse s'opposer à un projet de transformation. 

Harmoniser la validité des DPE avec le calendrier de la loi Climat

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) n'est pas oublié : la période transitoire de validité des anciens DPE est pointée comme incohérente avec le calendrier de la loi Climat. Alors que les moins performants des biens G vont sortir du marché locatif au 1er janvier 2023, les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021, moins fiables et précis que leur successeur peuvent être annexés à un acte de vente jusqu'au 31 décembre 2024. Pour éviter que des acquéreurs ne soient floués en voyant leur bien basculant dans une classe énergétique plus basse après avoir acquis leur bien, il est proposé d'arrêter la validité des DPE ancienne génération au 31 décembre 2022. 

Simplifier la vente immobilière

Concernant la vente immobilière, le CSN propose de délivrer directement leur titre de propriété aux acquéreurs à l'issue de la signature de l'acte de vente et non plus une simple attestation. «Cette disposition est anachronique et a pour conséquence de ralentir considérablement l'envoi des copies authentiques, ce qui peut avoir certaines conséquences pour les clients», explique-t-il. Il pousse également pour dispenser les compromis de vente reçus par acte notarié de l'obligation de publicité foncière pour ne les soumettre qu'à la seule formalité d'enregistrement sur état (dispensée de droits fixes). 

Alléger les transmissions

Dans la lignée des Congrès des notaires, le CSN veut aligner la procédure du testament authentique sur celle de la donation en supprimant la présence obligatoire d'un second notaire lors de sa réception.

Le règlement des successions serait simplifié en remplaçant la clôture d'inventaire (qui liste les éléments du patrimoine du défunt) pour les meubles meublants un bien immobilier par une prestation de serment au pied de l'inventaire pour réduire le coût de la succession. 

Les opérations de partage de succession ou d'indivision seraient fluidifiées par l'amélioration de la relation notaire-juge (le second nommant le premier pour procéder au partage). Ce type d'opération tire souvent en longueur en raison des difficultés de transmission du dossier au juge. Aussi, les notaires veulent pouvoir le solliciter dès la survenance d'un litige susceptible d'entraver le déroulement de leur mission.