Ingénieur agronome et œnologue, Michel Veyrier, à la tête de Vignobles Investissement, une agence immobilière spécialisée dans la transaction de domaines viticoles dans le Languedoc-Roussillon (280.000 hectares, le plus grand du monde en surface) depuis plus de 20 ans (et dans la Vallée du Rhône depuis peu), a créé en 2000 un réseau de professionnels implantés dans les principales régions viticoles françaises, à l’exception de l’Alsace. Fédérées autour d’une dénomination commune, Vinéa Transaction, les agences immobilières couvrent le territoire du Val-de-Loire à la Provence, de Bordeaux à la Bourgogne, et communiquent sous la même marque lors de salons, de conférences ou de présentations auprès de banques privées.

Enfant du terroir vauclusien, Michel Veyrier est resté fidèle au vignoble méditerranéen. En expliquant les différents métiers connexes à son activité transactionnelle, il révèle toute la complexité de la vente d’un actif patrimonial tout à fait à part.

Longue est l’attente.

Son record ? Huit ans. Huit années d’attente avant de conclure l’affaire. « Neuf fois sur dix, le prix de présentation n’est pas en phase avec le marché », explique Michel Veyrier. Lorsque l’actif représente le travail de toute une vie, voire de plusieurs générations, il faut laisser le temps faire son œuvre pour que le propriétaire se résigne à laisser partir son bien à un prix inférieur à ce qu’il avait escompté. Ce, quand bien même l’agent immobilier revêt sa casquette d’expert en évaluation.

Un travail de longue haleine, donc, qui aboutit tranquillement a une vente par mois environ par rapport à une base annuelle de 600 prospects, la majorité des transactions s’établissant entre 2 et 4 millions d’euros pour une commission comprise entre 5 % et 8 % pour l’intermédiaire.

Budgétiser son investissement.

« Qu’importe le prix de vente, le travail reste le même », déclare Michel Veyrier, listant ainsi les nombreuses facettes de son métier qui entourent la transaction. Aussi, le professionnel s’attache à chiffrer l’achat et les investissements additionnels afférant à la restructuration du vignoble. Mais la difficulté n’est pas d’estimer le montant de l’acquisition, de la rénovation ou des charges opérationnelles de l’entreprise, mais de prévoir le chiffre d’affaires lié à l’exploitation du vignoble.

A partir d’un certain nombre de critères, notamment la capacité de l’investisseur à commercialiser sa production, un business plan, avec le concours de différents experts, est établi sur cinq ans, en tenant compte du cycle vinicole, le problème central relevant principalement de la gestion des stocks, et donc du fonds de roulement.

En fonction de l’investisseur, les projections pourront varier fortement. Approximativement, Vignobles Investissement déclare traiter avec 60 % de professionnels (dont 20 % d’étrangers) et 40 % de non-professionnels (dont 50 % d’étrangers).

Sécuriser la transaction.

Au-delà de la mise en relation et de l’évaluation du patrimoine, Michel Veyrier se charge de centraliser et de piloter toutes les expertises, obligatoires et facultatives, relatives au transfert de l’actif. Le sol du vignoble est-il classé ? Le cépage est-il en adéquation avec la réglementation ? La surface plantée est-elle conforme à la surface déclarée ? Le chai est-il contaminé ? Les équipements, les installations électriques, la fosse sceptique… sont-ils aux normes ?

Vignobles Investissement propose également un service de recrutement en partenariat avec la société Giraudier Conseil, spécialiste des emplois de la filière.