Aux côtés des nombreux autres véhicules collectifs gérés par La Française Real Estate Managers (REM), un petit dernier vient compléter la gamme : LFP Opportunité Immo, une SCPI à capital variable investie dans des locaux de petites et moyennes entreprises (PME) situés dans des zones d’activité, en Ile-de-France ou en régions.

Le nouveau venu se veut un produit de diversification à proposer, entre autres, aux indépendants du patrimoine. L’objectif de collecte restera limité aux capacités d’investissement dans ce secteur jugées entre 60 et 80 millions d’euros par an.

LFP Opportunité Immo arbore quelques spécificités, celle de rétrocéder aux distributeurs, outre une très grande partie de la commission de souscription, une partie des frais de gestion à hauteur de 0,10 % - les sociétés de gestion sont peu nombreuses sur le marché à procéder ainsi - et celle de pouvoir suspendre sa variabilité pour organiser une confrontation des ordres d’achat et de vente sur le marché secondaire, procédure classique des SCPI à capital fixe.

Pari sur un segment fragilisé.

La société d’études Altares notait qu’au deuxième trimestre 2012, les PME restaient très exposées aux défaillances « comme au plus fort de la crise ». Et au troisième trimestre, « les difficultés s’accélèrent pour les PME de 1 à 49 salariés ». Malgré tout, les PME continuent à chercher des locaux d’activité. Ainsi, 18 % des demandes formulées sur le site BureauxLocaux.com concernent ce type de biens. Jean-Marc Coly, directeur général de La Française REM, se veut confiant : « Nous sommes convaincus que beaucoup d’efforts vont être faits de la part des pouvoirs publics pour dynamiser le secteur. Bénéficiaires de mesures favorables, les PME vont être celles qui repartiront le plus vite. »

Peu de concurrence à l’achat.

Sur ce créneau, Jean-Marc Coly estime, d’une part, posséder un savoir-faire de gestion de longue date et, d’autre part, disposer de peu de concurrents.

La société de gestion espère ainsi acheter des locaux à prix attractifs, donc à rendements élevés autour de 8 %. Un moyen de provisionner les travaux futurs, certes, mais aussi de tenir compte de la vacance possible, potentiellement plus élevée que sur des actifs de bureaux, afin de distribuer in fine un rendement aux alentours de 6 % brut (loyer rapporté au prix acte en mains). L’idée est d’acquérir des locaux neufs ou récents, de 50 m_ à 2.000 ou 3.000 m_, concentrés sur une même zone d’activité proche d’un axe de communication et des transports en commun et suffisamment standards pour pouvoir être modulés en fonction des besoins des entreprises.

Pour assurer aux associés un rendement immédiat, l’assureur du groupe, ACMN Vie, par ailleurs associé fondateur de LFP Opportunité Immo, a apporté 15 millions d’euros sous la forme de capital d’amorçage voué à être remboursé.

Variabilité du capital.

Au regard des modalités de sortie du produit inscrites dans les statuts, l’associé se verra rembourser ses parts par la société de gestion - qui effectuera le retrait en contrepartie d’une nouvelle souscription ou en prélevant sur un fonds de remboursement - ou, nouveauté pour une SCPI à capital variable, il sera invité à céder ses parts sur le marché secondaire par confrontation de l’offre et de la demande si la société de gestion décide de suspendre la variabilité du capital.

Une évolution de la part de l’Autorité des marchés financiers (AMF) qui, jusqu’alors, n’autorisait que la première solution pour les SCPI à capital variable et la seconde pour les SCPI à capital fixe. « Une position de principe », d’après Jean-Marc Coly, qui « méritait d’être atténuée ». La confrontation sur le marché secondaire est un « outil qui permet d’organiser la liquidité en cas de difficultés » et qui « n’est pas incompatible avec la variabilité du capital ».