Spécialiste sur le marché de niche du Malraux et de la rénovation en centre-ville depuis le début des années 90, la société de gestion de SCPI InterGestion appuie sur l’accélérateur pour se développer.

InterGestion Diffusion.

Afin d’accompagner la mise en place d’une nouvelle gamme de produits d’épargne immobilière, le groupe Promogere auquel appartient InterGestion a créé InterGestion Diffusion. Titulaire de la carte d’agent immobilier et disposant du statut de CIF, cette dernière est dédiée à la distribution de produits et a pour objectif de développer la collecte. Grégory Le Blan, ancien directeur de chez Selection R Immobilier, en a pris la direction et est en charge du développement des grands comptes. Son équipe comprend un responsable des CGPI, un responsable de l’administration des ventes et un assistant commercial. En tout, le groupe Promogere compte une trentaine de collaborateurs.

A côté des CGPI, leur offre est commercialisée via des banques et des réseaux de ventes à l’instar de BPE, du Crédit du Nord, de l’UFF, ou encore de Selection R. Dès 2011, InterGestion Diffusion souhaite compter sur 200 à 250 conventions de partenariats. « Afin de présenter la spécificité de nos produits, nous mettons en place des formations validantes, indique Grégory Le Blan. Nous allons également diffuser une lettre d’information sur nos produits et sur les marchés dans lesquels ils évoluent. » Le site internet sera également rénové en début d’année prochaine.

Maîtrise d’ouvrage en interne.

InterGestion Diffusion est logée au sein de la société holding Promogere, tout comme Actigere (voir l’organigramme). En effet, à côté de la création, de la gestion et de la commercialisation de SCPI, le groupe a intégré l’activité de maîtrise d’ouvrage au sein d’Actigere. Cette société, composée d’une dizaine de personnes, est présente sur le territoire par le biais de trois agences situées à Saumur, Valenciennes et Lyon. Elle a pour objet de réaliser les appels d’offres, d’émettre les devis, puis de suivre les chantiers. « Disposer en interne d’une société d’assistance à maîtrise d’ouvrage n’est pas source de conflits d’intérêts. Au contraire, cette structure nous permet de mieux maîtriser les coûts et de contrôler l’avancement des travaux », explique Gilbert Rodriguez, président de Promogere.

Une première SCPI de rendement à frais distincts.

Indépendante depuis la sortie du Crédit Foncier de son capital en 2002, InterGestion gère jusqu’à présent neuf SCPI, dont sept Malraux et deux Robien/Scellier représentant 230 millions d’euros. La volonté du groupe est de rester sur des produits différenciants mais de toujours en maîtriser la collecte. Pour preuve, leur objectif de souscriptions pour 2011 s’élève à 60 millions.

Désormais, le groupe veut développer une activité qui ne s’appuie pas sur la défiscalisation, laquelle est jugée trop instable. Le spécialiste des SCPI fiscales de niche projette ainsi de lancer une SCPI de rendement baptisée Cristal Rente. Ce produit à capital variable aura pour stratégie d’investissement d’acquérir des murs de magasins, des locaux d’activités et aussi des parkings. La société déléguera la recherche foncière à des brokers et conservera les gestions et la commercialisation de la SCPI. La particularité de cette SCPI concerne le calcul des frais de souscription. En effet, jusqu’à présent, le prix de la part des SCPI intègre d’office ces frais qui demeurent fixes indépendamment du montant investi. Sur ce point, InterGestion innoverait en excluant les frais d’entrée du prix de la part de la SCPI Cristal Rente. Elle voudrait ainsi offrir plus de transparence et pouvoir réduire leur montant en fonction du montant souscrit (lire l’encadré). Le tour de table des associés fondateurs se termine. La société vise une collecte de l’ordre de 10 à 15 millions d’euros en 2011.

SCPI Malraux et Scellier.

A côté de cette nouvelle activité, elle maintient son métier d’origine et va lancer deux nouvelles SCPI fiscales. Dans la lignée de ses SCPI Malraux, elle commercialise Pierre Investissement 7 qui vient d’être agréée. « La réduction d’impôt du nouveau régime Malraux est plus simple à expliquer et permet de démocratiser ce type d’investissement. De plus, cette défiscalisation a pour avantage de se pratiquer en une seule fois l’année de souscription et non plus sur plusieurs années en fonction des travaux », précise Grégory Le Blan. Au vu du moindre taux de réduction d’impôt en zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) - 30 % -, la SCPI n’investira plus sur cette zone et se focalisera sur les secteurs sauvegardés et aussi sur les secteurs anciens dégradés qui bénéficient également du taux de 40 %.

Sur la vague du succès des SCPI Scellier, InterGestion lancera un produit BBC l’année prochaine qui devrait s’intituler Renogreen. Cette SCPI investirait à la fois sur des bureaux transformés en habitation BBC - l’ancien rénové BBC n’étant pas éligible au dispositif Scellier - et sur des logements neufs à condition qu’ils soient situés en centre ville.

Immobilier en direct.

InterGestion Diffusion développe également une offre en direct de biens rénovés, anciens occupés et même neufs s’ils sont situés en centre-ville. Elle compte notamment sélectionner et commercialiser des programmes de promoteurs extérieurs comme elle vient de le faire sur une opération à Asnières. Son objectif est d’atteindre 150 ventes par an sur cette activité, dont les deux tiers sur des produits maison. Ces trois derniers mois, elle a ainsi réalisé 50 ventes en Scellier transformé.InterGestion envisage aussi un produit sur le thème de l’investissement responsable et de la dépendance sans en dire davantage sur la forme du véhicule. Enfin, la société compte briguer le statut de société de gestion de portefeuille pour pouvoir gérer des OPCI.