Alors que la commission de souscription des SCPI est comprise dans le prix d’une part (1), et donc, pour préserver l’égalité des porteurs, est d’ordinaire non négociable, InterGestion, avec l’accord de l’Autorité des marchés financiers (AMF), propose de sortir les frais d’entrée du prix de la part de la SCPI Cristal Rente (2) afin de mettre en place un système de commissions dégressives - validé par l’organisme de contrôle et non modifiable - en fonction des montants investis.

Originale, l’initiative n’est toutefois pas tout à fait nouvelle puisque Foncia Pierre Gestion, avec Pierrevenus, une SCPI quasi dédiée à un contrat d’assurance vie, propose non pas un barème à plusieurs étages mais la suppression, au-dessus d’un investissement de 100.000 euros, d’une partie de la commission de souscription égale à 6 % HT - celle due au titre de la commercialisation, l’autre partie, attachée aux frais de recherche de 3 %, étant conservée.

De la même manière, la société de gestion de Cristal Rente reverse à l’intermédiaire environ 5 à 6 %, le reste étant dévolu à la recherche des immeubles et aux diverses dépenses relatives au lancement. Pour les sommes supérieures à 600.000 euros, InterGestion, qui prend à sa charge la baisse des frais en deçà, demande au distributeur externe de participer également à l’effort commercial (ce qui devrait porter sur seulement 2-3 % de la collecte totale).

Séduire les grands investisseurs.

Par cette singularité, InterGestion, conscient de sa jeunesse dans le monde des SCPI de rendement, entend attirer les institutionnels. « Cela permet de capter des investisseurs qui ne vont pas sur cette classe d’actifs parce qu’ils la trouvent trop chargée », explique Grégory Le Blan, directeur général d'InterGestion Diffusion, la société distributrice des produits immobiliers de Promogere, la maison mère d’InterGestion.

Exploiter de nouvelles classes d’actifs.

Outre cette différenciation au niveau des frais de souscription, Cristal Rente compte bien se distinguer à plus d’un titre. En effet, c’est également la nature de ses investissements que la société de gestion souhaite mettre en avant. Aussi, parce que les acteurs du marché des SCPI de rendement sont implantés depuis longtemps avec des produits éprouvés, InterGestion a décidé non seulement d’investir dans des commerces comme tous les professionnels de la Place, mais aussi dans des parkings et des résidences de services de seconde main. Des placements que Grégory Le Blan juge comme « de vrais relais de croissance »car, si les parkings sont détenus par des particuliers ou par de grands concessionnaires, « personne n’exploite le créneau entre les deux alors que c’est un actif pour lequel les charges sont faibles et qui dépend la plupart du temps d’un bail civil, plus souple qu’un bail d’habitation, plus encadré », explique-t-il. De même, les résidences avec services sont l’apanage soit des foncières soit des particuliers investissant dans des logements neufs destinés à une location meublée pour profiter du dispositif fiscal Censi Bouvard. Mais il y a d’autres solutions.

Acquisition de résidences gérées d’occasion et non meublées.

Il n’est question ici d’acheter ni des biens neufs ni des biens meublés comme nécessaires à l’éligibilité au régime Censi Bouvard, combinaison entre des avantages concédés à l’investissement Scellier (réduction de 18 % en 2011) et au loueur en meublé non professionnel dit LMNP (possibilité de récupérer la TVA de son acquisition). D’une part, Cristal Rente a vocation à investir dans des logements non meublés afin que les revenus locatifs rentrent bien, comme il se doit pour une SCPI, dans la catégorie des revenus fonciers, et non pas dans celle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) associée au LMNP. D’autre part, la SCPI a pour objectif d’acquérir des résidences d’occasion présentant des décotes importantes par rapport au neuf, 30 à 50 % selon les données de Grégory Le Blan. Déjà occupées par un gestionnaire, ces résidences gérées, majoritairement étudiantes et de tourisme d’affaires sont donc nécessairement assorties de baux nus pour satisfaire au cadre de l’investissement en SCPI. « La société de gestion reprendra des baux pour lesquels il restera au minimum 7 ans à courir ou qui bénéficieront d’un renouvellement récent », ajoute le professionnel.

Partenariat avec Le Revenu Pierre.

« Le marché de la revente des résidences gérées reste encore une niche. Assortis d’un bail commercial, ces logements ne sont pas couverts par les agences immobilières classiques », explique Grégory Le Blan. Ce qui laisse une longueur d’avance aux sociétés spécialisées dans la sélection et la vente de ce type de biens sur un marché secondaire comme Le Revenu Pierre, partenaire d’InterGestion dans l’aventure et par ailleurs accessoirement invitée au capital de Cristal Rente. Faisant office de plate-forme, Le Revenu Pierre s’octroie pour sa part une commission pouvant varier de 2,5 % à 6 % en fonction des montants en jeu.

(1) Pour des frais de 10 % par exemple, l’investisseur paye 100 et n’investit que 90.

(2) Pour des frais de 10 %, le porteur qui investit 90 paye au gestionnaire 99.