Frédéric Bôl : « Nous nous intéressons aux structures ayant entre un et huit milliards d’euros d’encours sous gestion »

Propos recueillis par Jean-Loup Thiébaut
Les encours sous gestion de Swiss Life Asset Managers France ont progressé de 6 % en 2020, portés aux deux-tiers par le segment de l'immobilier. La société, qui s'est renforcée cette année avec de nombreuses arrivées, réfléchit à diversifier ses expertises par des acquisitions, notamment sur l'immobilier, indique à la rédaction Frédéric Bôl, le président du directoire.
Frédéric Bôl, président du directoire de Swiss Life AM

Les produits immobiliers grand public ont-ils résisté à la crise en termes de collecte ?  

Depuis le deuxième trimestre 2020, les investisseurs particuliers sont devenus attentistes. Leur épargne se dirige pour l’instant sur les produits réglementés, et moins sur les produits immobiliers ou les OPCVM. Nous avons toutefois collecté un peu moins de 400 millions d’euros sur l’OPCI Dynapierre, grâce à un très bon premier trimestre 2020. Le fonds dépasse désormais le milliard d’euros d’encours, et il n’a pas subi de décollecte malgré la crise.

Sur les SCPI, la collecte est restée faible, car notre véhicule n’a pas encore un track record suffisant pour intéresser les conseillers en gestion de patrimoine (CGP).  La compétition est par ailleurs très forte sur ce segment. En termes de rendements, nous sommes en phase avec le marché, puisque nous avons délivré un dividende de 4,05% pour 2020, contre une moyenne attendue d’environ 4,18% pour les SCPI d'entreprises. Nous comptons sur la récente labellisation ISR de notre SCPI Pierre Capitale pour croître sur ce marché, car nous sommes convaincus que cela va devenir un critère indispensable pour l'avenir. Et nous souhaitons être parmi les premiers.  

Vos fonds ont-ils été touchés par les impayés de loyers en 2020 ?  

Nous avons reçu beaucoup de demandes de report et d’annulation en 2020. Elles s’élèvent pour le moment à environ 500, aux deux-tiers des demandes d’annulation. Nous n’avons pas encore traité la totalité des demandes car celles-ci sont analysées et négociées au cas par cas en fonction de la situation financière de nos locataires. Nous avons, à date, accepté 75 % des demandes de report de loyer qui concernent principalement l’activité de bureaux et 25 % des demandes d’annulation qui concernent principalement l’activité sur les commerces.

La question des loyers va rester d’actualité en 2021. Nous recevons encore des demandes pour novembre 2020, et nous allons poursuivre nos efforts pour les secteurs fortement touchés par la crise sanitaire de l’hôtellerie, de la restauration et des cafés, et des salles de sport. 

L’effet de ces reports et annulations sur le rendement est variable en fonction des portefeuilles. Cela reste toutefois acceptable, et nous devons rester vigilants car nous travaillons dans l’intérêt des investisseurs. Certains clients nous ont invité à la bienveillance.  

Quelles sont vos anticipations concernant les différents segments de l’immobilier ? Faut-il s’attendre à des baisses de valorisation ?  

Sur le commerce et le bureau, la crise sanitaire a accéléré des tendances déjà présentes. Le premier est en compétition avec le e-commerce depuis longtemps, mais c’est surtout le commerce de centre-ville qui va devoir se réinventer pour survivre. Pour les bureaux, je ne crois pas à la réduction de la surface consécutive au télétravail, telle que certains l’annoncent. Il y aura probablement moins de collaborateurs au quotidien dans les bureaux, même après la crise, mais cela va être contrebalancé par le fait que les entreprises vont repenser l’organisation de leurs espaces de travail. Il leur faudra désormais des salles de réunion plus grandes, davantage de lieux de convivialité et de création, des couloirs plus larges… Quant à la question du prix des loyers de bureau, ils demeurent élevés malgré la crise. Nos derniers contrats peuvent en témoigner. 

Sur les autres segments, la demande reste forte dans la logistique et le résidentiel. Sur l’habitat notamment, les acquéreurs cherchent désormais davantage d’espace et des extérieurs. Et les taux bas maintiennent le niveau de demande. A l’inverse, l’hôtellerie, café, restauration souffre et va encore souffrir. La baisse de valorisation de ces biens est toutefois moindre qu’attendue, mais elle va se poursuivre. On peut notamment s’attendre parfois à voir quelques propriétaires privés se séparer de leurs actifs, quand les institutionnels peuvent encore tenir sur cette classe d’actifs.  

Au global, le marché immobilier a été peu actif sur 2020. Nous n’avons pas vu beaucoup de transactions pour notre part. 

Vous évoquiez en 2019 la possibilité de faire de la croissance externe. Continuez-vous à rechercher de potentielles sociétés de gestion candidates ?  

Nous sommes en veille. Si des opportunités se présentent, nous ferons en sorte de les saisir. La croissance externe fait sens si elle nous permet de grossir sur certaines classes d’actifs ou certains produits, mais aussi d’acquérir des expertises. Nous aimerions nous développer notamment sur le marché des fonds immobiliers pour la clientèle retail. Également, si un gérant d’actifs a une belle expertise sur le développement d’immeuble, nous pourrions étudier un partenariat structurant. Concernant la taille de la cible, tout dépendra de la classe d’actifs. Nous nous intéressons aux structures ayant entre un et huit milliards d’euros d’encours sous gestion.  

Cette année 2020 a été pour nous davantage l’occasion de consolider et de faire croître notre organisation en interne, avec notamment des recrutements clés sur le dernier trimestre. Denis Lehman a pris la direction de la gestion d’actifs sur les valeurs mobilières, un poste nouvellement créé, et a intégré le directoire. La direction commerciale et marketing a été confiée à Cyril Toma. Et nous avons accueilli Valérie de Robillard comme directrice ESG pour les actifs réels, qui travaille entre Paris et Zurich. 

Nous avons par ailleurs créé en septembre un département de dettes d’infrastructure de trois personnes, avec à sa tête Stéphane Rainard. Elle dispose actuellement de 500 millions d’euros d’encours, et nous visons 1,5 milliard d’ici trois ans. Nous allons par ailleurs proposer une nouvelle offre sur cette classe en 2022, et l’ouvrir aux investisseurs internationaux externes. 

Envisagez-vous de lancer de nouveaux produits sur 2021 ?  

Bien sûr. Nous travaillons notamment sur des fonds actions thématiques, avec une forte connotation ESG. Sur l’immobilier, plusieurs fonds vont être lancés, avec pour certain un accent sur le coliving. De manière générale, nous souhaitons accélérer sur l’ESG et l’étendre à toutes nos classes d’actifs. Nous serons également mobilisés sur le développement de notre offre de dettes d’infrastructures. Nous travaillons par ailleurs sur le plan stratégique 2024 aux côtés du groupe, qui sera dévoilé par Swiss Life en novembre prochain.