Financement participatif

Des professionnels de l’immobilier se lancent dans le « crowdfunding »

Un promoteur immobilier propose à des investisseurs de participer à ses opérations - Les fondateurs de la plate-forme Lymo se prévalent de plusieurs spécificités.

Alors que le concept émerge à une vitesse telle qu’il défie la réglementation (lire pp. 13 et 14), un promoteur immobilier vient de lancer Lymo, une plate-forme de finance participative (crowdfunding). Les associés, dont l’idée mûrissait depuis fin 2010, ont, une fois réussi un projet pilote à Toulouse qui a réuni 26 contributeurs et 50.000 euros, définitivement lancé Lymo en début d’année. Et la société poursuit son développement puisque, depuis six mois, elle aurait levé dans le cadre de trois opérations 506.000 euros auprès de 140 investisseurs. Etant donné l’engouement généré par cette nouvelle forme de financement, elle espère, d’ici à la fin de l’année 2014, multiplier par trois sa collecte. 

Financer les fonds propres.

Au lieu du tour de table traditionnel, ce sont des particuliers qui ont la possibilité de participer, à partir de 1.000 euros, aux projets de l’entreprise de promotion. Leur contribution n’a donc pas vocation, pour l’heure, à remplacer le financement bancaire mais à le compléter en prenant part à l’investissement en fonds propres du promoteur.

En contrepartie, l’investisseur reçoit des titres sous la forme d’obligations placées au passif de la société créée pour le projet (en promotion, pour chaque projet est créée une structure dédiée, 100 % filiale de la holding, ici Lymo SAS). Hubert de Vauplane, partner du cabinet Kramer Levin, précise qu’« à ce jour, les plates-formes de crowdfunding doivent limiter la publication de leurs projets, pour qu’ils restent dans le domaine du placement privé, à un cercle restreint d’investisseurs, soit 149 personnes, afin d’éviter de faire une offre publique de titres financiers qui nécessite alors d’être prestataire de services d’investissement (PSI). De même, le montant des levées de fonds doit rester faible pour ne pas avoir à rédiger un prospectus AMF ».

Se différencier.

Ce n’est pas uniquement par son aspect financement que Lymo tend à se différencier. Elle souhaite également tenir une promesse à l’acquéreur : lui vendre un bien moins cher que s’il passait par les canaux de distribution traditionnels. Cela, en se contentant de ne passer, pour la commercialisation, « que par des portails d’annonces immobilières en ligne qui drainent, selon Jean-Baptiste Vayleux, cofondateur de la plate-forme, la majorité des contacts, et non par des distributeurs externes » (lire pp. 11 et 12).

Et ce n’est pas tout. Lymo se concentre « sur des opérations de micro-promotion, c’est-à-dire des produits ne dépassant pas dix logements, afin, d’une part, d’échapper au quota de 25 % de logements sociaux dans le programme (ce sont les communes qui traduisent cette obligation dans leur plan local d’urbanisme (PLU) avec des seuils de mètres carrés construits au-dessus desquels il est obligatoire de construire les 25 %) et, d’autre part, de disposer d’un minimum de charges (comme celles liées aux ascenseurs ou aux parties communes) ». 

Opération risquée.

Mais ce n’est pas parce que ce type d’initiatives se démocratise que l’opération n’est pas risquée. Les investisseurs portent une partie de la dette liée à l’opération. C’est d’ailleurs le fait qu’ils soient directement investis dans l’aventure qui justifie le rendement que Lymo entend délivrer : 10 % net – la rémunération des fonds propres dans le secteur se situe entre 8 % et 13 %. Cependant, « Lymo ne lève les capitaux auprès des investisseurs qu’une fois le projet défini, le permis de construire obtenu et purgé, la banque prête à fournir sa part de financement  », explique Jean-Baptiste Vayleux. 50 % des logements auront donc été précommercialisés, c’est une des conditions pour qu’une banque accorde le crédit. Cela signifie que les investisseurs ne portent qu’une partie du risque, un certain nombre d’aléas étant écartés avant qu’ils n’interviennent au capital.