Pierre papier

Des plateformes aident à la sélection de SCPI

Depuis 2010, plusieurs sociétés se sont créées avec pour vocation de référencer et distribuer les SCPI Plutôt que de souscrire un seul produit, elles mettent en place une allocation de SCPI offrant une meilleure diversification.

 Preuve du fort intérêt pour les SCPI, des plateformes se sont spécialisées dans leur référencement et leur commercialisation (lire encadrés). Elles ont pour objectif d'apporter un conseil dans la sélection de SCPI en prenant en compte le profil de l'investisseur. Ces sociétés informent des principales caractéristiques des différents produits sur leur site internet, voire reprennent l'actualité du secteur.

Pour une clientèle en direct et des intermédiaires. Créées depuis 2010, ces différentes plateformes, qui ont le statut de conseiller en investissements financiers (CIF), proposent leurs services à une clientèle en direct, principalement captée par internet. « Parmi la clientèle se trouvent également des gérants d'entreprise et des professions libérales qui disposent de beaucoup de trésorerie à placer et qui apprécient de devenir usufruitiers de parts de SCPI. L’investissement est réalisé au travers de leur structure professionnelle soumise à l'IS », indique Julien Ribes, gérant de MySCPI.com. Mais certaines structures s’intéressent également aux professionnels tels que les CGPI. C’est le cas de Primaliance qui a d’ailleurs noué des partenariats avec de gros cabinets. Pour MySCPI.com ou encore la Centrale des SCPI, travailler avec des intermédiaires tels que les CGPI est également un axe de développement. L’intérêt pour le gestionnaire de patrimoine est d’accéder, à travers un seul partenaire, à bon nombre des produits de la place, les plateformes ayant passé des accords avec la plupart des sociétés de gestion. Certaines sociétés de gestion ont d’ailleurs mis en place des barèmes de rémunération spécifiques pour les volumes d’activité de ces plateformes. Depuis peu, Primaliance a lancé une offre également vers une clientèle institutionnelle.

Ces différentes plateformes se positionnent uniquement sur les SCPI. La Centrale des SCPI se distingue en étant la marque du cabinet de gestion de patrimoine Sérénitéo mais la majorité de son équipe est dédiée à la distribution de SCPI. En outre, le cabinet de gestion de patrimoine Arobas Finance a, depuis 2007, créé un site internet spécifique aux SCPI, 123scpi.com.

Allocation. Suivant le profil et les objectifs patrimoniaux et fiscaux de l’investisseur, la plateforme le conseillera aussi sur un achat au comptant, à crédit, en pleine propriété ou démembré, en direct ou par un contrat d’assurance-vie. « La connaissance de la stratégie patrimoniale est primordiale pour orienter le client, indique Grégorie Moulinier, gérant de La Centrale des SCPI. Souhaite-t-il diversifier, capitaliser, défiscaliser, créer des revenus à terme ? » A noter que depuis peu, Primaliance organise également le démembrement des parts de SCPI.

La particularité de ces plateformes est d’inciter l’investisseur à créer un portefeuille de SCPI. « A partir de 30.000 euros, on peut constituer une allocation d'actifs et diversifier un portefeuille de SCPI », relève Julien Ribes. Ainsi, selon que le client détient ou pas déjà des SCPI et son aversion au risque, il peut être conseillé d'allier une SCPI de rendement et une SCPI de déficit foncier, des SCPI matures et d'autres plus récentes. Primaliance a défini trois axes. « Nous proposons d'investir dans des SCPI historiques disposant d'un patrimoine parisien de qualité et résistant, des SCPI de commerce sous réserve d'un bon usage de la collecte et des SCPI créées après 2007 qui ont acheté en période de crise immobilière à des valeurs plus raisonnables », précise Philippe Vergine.

De même, Jonathan Dhiver, gérant associé de meilleurescpi.com, décrit l'allocation d'actifs privilégiée : « En fond de portefeuille, nous proposons des SCPI dites classiques diversifiées, ensuite des SCPI murs de commerce pour 10 à 20 % du portefeuille tout en anticipant que leur rendement risque d’être plus faible désormais et aussi des SCPI récentes. »

Outils de sélection. Si les plateformes référencent la plupart des SCPI, ce n’est pas pour autant qu’elles les sélectionnent toutes. Leurs conseils sont toujours formulés dans l’optique que la distribution des dividendes soit pérenne, la recherche d’un complément de revenus étant le but d’un investissement en SCPI d’immobilier d’entreprise.

Elles réalisent des analyses du marché pour sélectionner les véhicules. Primaliance a par exemple développé un indicateur de création de valeur qui s'attache à l'évolution du dividende de la société depuis plus de dix ans. « Il en ressort que les SCPI les plus stables sont positionnées sur le commerce, et celles les plus créatrices de valeur sont les opportunistes sans véritable plan de route en termes de répartition du patrimoine. Cette analyse démontre aussi l'importance liée à l'usage de la collecte qui est un élément fort de la création de la valeur », explique Philippe Vergine. Meilleurescpsi.com a élaboré une cartographie du patrimoine des SCPI et MySCPI.com a décortiqué les résultats de SCPI (lire p. 8).

Les plateformes se veulent discrètes pour l’heure sur le niveau des sommes collectées. Si celles-ci restent encore modestes, elles participent toujours à une meilleure compréhension et transparence du produit et à un plus large choix sur le marché.