Immobilier

Densifier le tissu urbain en repensant les quartiers pavillonnaires

Afin de construire davantage autour des grandes agglomérations, Terra in Design étudie la possibilité, pour un propriétaire, de diviser son terrain en deux parcelles - Outre les démarches administratives, la société propose à ce dernier trois projets présentant la manière d’insérer une deuxième maison sur le terrain divisé.

Axes prioritaires de la loi Grenelle 2 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement, la lutte contre l’étalement urbain et la densification de l’espace ne militent pas vraiment en faveur de la maison individuelle, qui reste, avec 53 % des demandes d’autorisations de construire en 2010, l’habitat préféré des Français (L’Agefi Actifs n°481, p. 12). Afin de restreindre la consommation foncière tout en ne fustigeant pas le logement individuel, trois entrepreneurs ont fondé, en décembre 2010, Terra in Design, une société dont l’objectif est de proposer aux particuliers propriétaires de diviser leurs terrains pour créer des lots supplémentaires à bâtir.

Les trois associés ont mis en application les réflexions menées par deux d’entre eux, Benoit Le Foll et David Miet, ingénieurs en travaux publics, sur la manière de mobiliser le foncier des tissus pavillonnaires existants dans le cadre d’un projet (1) de recherche public initié par le Ministère de l’Ecologie.

Densifier le tissu urbain en divisant les terrains.

La société distribue deux offres viades partenariats conclus avec des agences immobilières et des notaires, l’une à destination des vendeurs, l’autre des acheteurs. La première consiste à proposer aux propriétaires de maisons individuelles, vendeurs ou non, une étude déterminant si la divisibilité du terrain leur appartenant est possible au regard du Plan local d’urbanisme (PLU) ou, le cas échéant, du Plan d’occupation des sols (POS) en vigueur dans la commune - documents d’urbanisme prévoyant notamment les coefficients d’occupation des sols (COS), soit la quantité de constructions admises sur un terrain en fonction de sa superficie.

Les experts apprécient ensuite la pertinence financière de l’opération. Une manière de densifier les agglomérations urbaines où la pression foncière est forte tout en valorisant, a priori, le patrimoine des clients, partant du postulat que le montant de la vente de la maison sur le terrain réduit ainsi que de la parcelle détachée est supérieur à celui de la maison sur le terrain initial. Une entreprise qui ne peut être que bien accueillie par les constructeurs de maisons individuelles pour lesquels Terra in Design apporte aussi un certains nombre d’acheteurs. L’offre destinée à ces derniers repose sur un service de recherche de terrains, de démarches administratives d’obtention des permis de construire...

Reste à la jeune société à convaincre et à faire évoluer les mentalités vers un modèle de construction pavillonnaire pensé autrement. Ce qui semble être cas puisqu’elle a déjà engagé cinq salariés et séduit une quarantaine de clients.

Retour de l’architecte en maître d’œuvre.

Complexe, la division parcellaire demande des connaissances en termes d’urbanisme mais l’opération requiert également des compétences architecturales. En effet, outre les raisons pour lesquelles l’initiative peut se révéler opportune - problèmes de surendettement ou besoin de financer la rénovation d’une maison pour une personne âgée par exemple -, un propriétaire n’acceptera de vendre une partie de terrain à bâtir que si le détachement de la parcelle ne crée pas de vis-à-vis et lui permet de conserver le confort attendu de ce type d’habitation.

C’est à ce moment-là que débute le travail de l’architecte, diplôme que possède l’un des associés. « Libérer des parcelles à bâtir sur des terrains qui ne sont pas très grands implique de maîtriser un certain nombre de compétences architecturales afin d’imaginer une configuration qui permette de maintenir l’intimité de chacun des propriétaires », explique Stéphanie Le Beuze, la troisième associée fondatrice de Terra in Design. La société propose donc, pour chaque dossier, trois projets possibles de construction combinant respect de la réglementation et de la vie privée.

(1) Sélectionné par l’Agence Nationale de la Recherche dans le cadre de son appel à projet Villes Durables 2009, le projet se nomme Bimby pour Build in my back-yard (littéralement construire dans mon jardin de derrière).