Au cinquième étage de l’immeuble sis au 9 rue Jadin dans le 17e arrondissement de Paris, la visite du groupe Perial, l’entreprise familiale présidée par Eric Cosserat, commence. Alexandre Claudet, directeur général délégué de Perial Placements, accueille L’Agefi Actifs sous l’œil de son responsable marketing et communication, Frédéric Raymond. C’est une porte ouverte sur la vie des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et la collecte des fonds.

La collecte de l’épargne.

Canal de distribution historique du groupe, les conseillers en gestion de patrimoine indépendants (CGPI) - uniquement des conseillers en investissements financiers (CIF) -représentent les deux tiers des capitaux apportés à Perial Placements. La relation commerciale est assurée par quatre collaborateurs, chacun responsable d’une région, secondés par une assistante. Ces derniers sont chargés d’établir des conventions de partenariat avec les indépendants. D’après Alexandre Claudet, plus de 400 cabinets ont travaillé avec Perial Placements en 2011. Pour ces derniers, un seul et même traitement mais deux options de rémunération : le CGPI choisit de recevoir des rétrocessions sur la commission de souscription uniquement ou sur la commission de gestion et de souscription (celle-ci sera alors inférieure).

Quatre autres personnes sont responsables de la collecte auprès des 10.000 autres associés souscrivant en direct. Une autre prend sous son aile les grands comptes, banques privées et réseaux du type Drouot Estate, filiale d’Axa France, ou encore Stellium Immobilier, filiale du groupe Omnium Finance.

Pour fidéliser les apporteurs d’affaires, Alexandre Claudet met en avant une des spécialités du groupe : le démembrement temporaire de propriété d’une durée de cinq ou dix ans. L’offre séduit visiblement puisqu’elle permet de réaliser 20 % de la collecte.

La gestion des associés.

Trois étages plus bas, parmi les services généraux (juridique, marketing et ressources humaines), se trouvent les équipes en charge des relations associés, en pleine effervescence en raison de la préparation du projet de fusion des deux SCPI à capital fixe, PF1 et PF2, présenté depuis en assemblée générale extraordinaire et approuvé le 23 mai dernier. Bruno Rousseau, le responsable, explique le quotidien des hommes de l’ombre.

Une fois reçu un dossier de souscription et le règlement accompagnant l’investissement, c’est ici qu’est enregistré l’achat puis attribué à l’investisseur le nombre de parts. Ce département, en charge de la vie des associés, s’occupe de calculer le montant des dividendes à verser trimestriellement aux porteurs de parts, de transmettre à ces derniers les revenus à déclarer, de les convoquer en assemblée générale, mais aussi de gérer les changements de régime matrimonial ou d’adresse postale ainsi que les règlements de successions (transmissions ou ventes de parts). Bruno Rousseau se charge également de la tenue du carnet d’ordres sur le marché secondaire pour les trois SCPI à capital fixe gérées par le groupe.

Investir et gérer.

La visite se poursuit au premier étage chez Perial Asset Management (PAM) dirigé par le directeur général du groupe, Jean-Christophe Antoine, par ailleurs responsable des investissements en région parisienne. A ses côtés, Eric Journault s’occupe du Sud et Jacques Achard du Grand Ouest. Toute décision d’investissement est soumise à l’accord du directeur financier, Philippe Ifergane (1).

La filiale de gestion d’actifs immobiliers de Perial regroupe quatre lignes métiers. Une activité récemment créée et nommée « projets et développement durable » est chargée de mettre en œuvre une stratégie en accord avec sa dénomination. Un pôle « gestion » assure l’appel des loyers et des charges auprès des locataires des immeubles détenus par les SCPI du groupe. Une « direction technique » couvre les problématiques d’entretien des immeubles, hors budgets de charges de fonctionnement, et plus particulièrement les travaux d’investissement et les grosses réparations telles que la toiture, le ravalement, ou encore la climatisation. « Elle décide, en accord avec le pôle ‘asset’ (lire ci-dessous) et la direction immobilière, des travaux à réaliser sur les immeubles et en assure le suivi », précise Frédéric Raymond.

Un pôle « asset », comptant huit collaborateurs, est garant des relations avec les utilisateurs et de la gestion des risques locatifs. Sa responsabilité est confiée, depuis janvier 2012, à Céline Crestaux-Desplanche. La moitié de son équipe a pour mission de relouer les immeubles vacants, de renouveler les baux, de contrôler la qualité des locataires et d’effectuer les négociations financières avec ces derniers. Elle doit également s’assurer de la divisibilité des locaux (pour réduire les surfaces si besoin) et évaluer les travaux à effectuer. L’autre moitié, l’œil attentif sur les budgets de charges, joue les interfaces avec les équipes de property management à qui est déléguée la gestion quotidienne des immeubles.

La gestion courante des immeubles.

Perial Property Management (PPM) intervient régulièrement pour le compte des SCPI du groupe, mais pas uniquement puisque la filiale dirigée par Ladislas Hudault travaille également pour compte de tiers ou en tant que syndic de copropriété, essentiellement pour des immeubles de bureaux. Le service assure, entre autres, la maintenance opérationnelle et la gestion technique des immeubles, du nettoyage à l’entretien des parties communes et des espaces verts, du bon fonctionnement du système de sécurité incendie au changement d’un bouton d’ascenseur. Aussi, pour chaque immeuble, un budget correspondant aux frais d’entretien est défini annuellement, l’état d’avancement des dépenses faisant l’objet d’un suivi trimestriel.

Perial Property Management gère, avec l’aide de 32 collaborateurs, 360 immeubles sur trois implantations (200 à Paris et en Ile-de-France, 80 à Toulouse et 80 à Bordeaux).

(1) Perial Développement, qui assure la quatrième activité du groupe, la promotion immobilière ou l’assistance à maîtrise d’ouvrage, peut construire pour le compte de Perial Asset Management.