Prêts immobiliers

Crédit Logement domine le marché de la garantie financière

L’organisme de caution, qui garantit 30 % de la production nette des crédits à l’habitat, travaille avec la majorité des grandes banques La société attribue sa maîtrise du risque à l’efficacité de son système informatique et de sa gestion du recouvrement de créances.

Formule dominanteen France, la caution solidaire garantissant les crédits à l’habitat (par opposition à l’hypothèque et aux autres formes de garanties telles que le nantissement ou la promesse d’affectation hypothécaire) n’a pas son semblable en Europe. Et même si Bruxelles reconnaît désormais cette singularité française dans ses textes, celle-ci reste trop atypique pour permettre aux quelques intervenants qui se partagent le marché de véritablement se développer à l’international. Une solution franco-française qui semble jusqu’ici ne pas avoir eu besoin de courtiser ses voisins.

Sur un encours de crédits immobiliers aux particuliers supérieur à 860 milliards d’euros, Crédit Logement, de loin le plus important des opérateurs, garantit actuellement plus de 230 milliards d’euros de prêts (soit plus de 25 % de l’encours). La société représente également 30 % de la production nette des crédits et un peu plus de 50 % des opérations bénéficiant d’une caution. Sur ce marché oligopolistique, la société, détenue par les principales banques françaises, fait figure de mastodonte.

Un taux de défaut maîtrisé.Le mécanisme de caution solidaire fonctionne grâce à un fonds mutuel de garantie (de 3,70 milliards à l’heure actuelle) alimenté par les primes versées par les emprunteurs en fonction des montants contractés permettant ainsi une mutualisation du risque de crédit du portefeuille du garant. N’occasionnant ni frais de notaire, ni frais de mainlevée, la caution solidaire délivrée par un organisme remporte l’adhésion de plus de la moitié des Français.Et celle d’un grand nombre d’établissements de crédits (celle des banques généralistes surtout, les établissements spécialisés privilégiant plus facilement l’hypothèque), qui y voient le moyen de transférer le risque de non-remboursement et la gestion des contentieux.

En effet, si les banques sont invitées à regarder attentivement la solvabilité de leurs clients, c’est bien Crédit Logement qui porte,in fine,le risque de défaut. « Disposant d’un excellent filtrage en amont et d’un processus de gestion amiable efficace du recouvrement, la société présente un taux de créances douteuses très faible », explique Jean-Marc Vilon, directeur général de Crédit Logement. Et « si le risque global du portefeuille reste bien contrôlé, une partie significative de la mise de départ est restituée à l’emprunteur. Une promesse qui a toujours été tenue jusqu’ici », poursuit-il.

Industrialisation des décisions.D’après Jean-Marc Vilon, Crédit Logement se caractérise par l’extrême industrialisation de ses processus d’analyse et de décision. « Les banques nous sollicitent uniquement par des canaux informatiques : par liaisons EDI (échanges de données informatisées) ou extranet. Il n’y a pas de dossier papier »,explique-t-il. Aussi, la mise en œuvre informatique mobilise 28 personnes sur les 280 qui composent la société et ce sans compter les 12 spécialistes à la direction des risques chargés de l’analyse statistique et de la modélisation mathématique du risque de crédit et les 12 collaborateurs à la direction de l’organisation et de la maîtrise d’ouvrage affectés à la définition du cahier des charges et la gestion de l’interface utilisateurs. C’est ainsi que plus de la moitié des 2.000 dossiers reçus par jour bénéficient d’un accord automatique en temps réel. Une décision informatisée relevant de la combinaison de deux modèles développés en interne, une méthode de notation basée sur l’historique de données de la société et un système expert pensé pour se rapprocher de l’expertise d’un analyste crédit. « Dans la chaîne de valeur, c’est le cœur du réacteur. Il ne se sous-traite pas »,juge le directeur général. Les analystes crédits, qui ne représentent que 15 % des effectifs, se consacrent au traitement manuel de l’autre moitié des demandes.

En 2012, Crédit Logement a examiné 414.357 prêts, correspondant à une production nette de 35,3 milliards d’euros, soit un recul de 30,8 % par rapport à 2011.

Gestion du recouvrement. Trois échéances impayées et Crédit Logement prend la relève, mais uniquement sur les mensualités dans un premier temps. Ce n’est qu’une fois la déchéance du terme prononcée qu’elle paiera le capital à la banque.

Concentrant un tiers des ressources humaines de l’entreprise, la gestion du recouvrement fait partie de la prestation offerte aux établissements prêteurs. Aussi, 92 personnes prennent en main les clients n’assurant plus le paiement de leurs mensualités. « Avant toute procédure judiciaire, chaque dossier fait l’objet d’une discussion amiable afin de remettre le client en gestion normale, ce que nous arrivons à faire dans la moitié des cas »,explique Jean-Marc Vilon. Sur près de 3 millions de dossiers garantis dans l’encours, 13.000, soit 0,43 %, font l’objet d’un contentieux. Une solution de reprise de paiement étant trouvée dans 49 % des cas (chiffre 2012), environ 0,22 % des dossiers restent à recouvrer, même s’il n’est pas exclu qu’un client rencontre de nouvelles ­difficultés.

Si le consommateur français bénéficie d’une plus grande protection que dans certains pays, il doit cependant répondre de ses dettes sur la totalité de son patrimoine contrairement aux Etats-Unis, où le crédit est lié au bien financé. En ce sens, un prêt immobilier en France est plus risqué qu’outre-Atlantique.