Le projet de loi dit « 4D », pour Différenciation, Décentralisation, Déconcentration et Décomplexification, a été déposé par le Gouvernement le 12 mai 2021 au Sénat, dans le cadre d’une procédure accélérée. Au-delà des mesures intéressant l’action publique, qui constituent l’essentiel du projet de loi 4D, ce dernier contient plusieurs dispositions en matière de logement qui peuvent intéresser directement les propriétaires et copropriétaires.

L’expérimentation de l’encadrement des loyers prolongée pour trois ans

L’article 23 du projet de loi vient ainsi apporter des modifications au dispositif d’encadrement des loyers institué par l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi « ELAN ». Expérimental, et fonctionnant sur une réponse à un appel à candidature, le dispositif devait prendre fin en principe au terme d’un délai de cinq ans, en 2023. Les premières expérimentations étant trop récentes pour en mesurer les résultats, l’article 23 le prolonge de trois années supplémentaires, jusqu’en novembre 2026. Il faut en revanche noter que la date limite pour se porter candidat à ce dispositif, qui était fixée au 24 novembre 2020, n’a pas été modifiée, de sorte qu’aucun nouveau territoire ne devrait se voir élargir le dispositif.

L’article 23 prévoit également que dans le cas où un logement est soumis, dans ces zones, à une colocation qui a donné lieu à plusieurs baux, la somme des montants des loyers perçus auprès de l’ensemble des colocataires ne pourra excéder le montant du loyer de référence majoré. Cet ajout vise, selon l’étude d’impact du projet de loi, à éviter qu’un logement soit loué en colocation avec des loyers respectant chacun le loyer de référence majoré, mais dont la somme excède ce loyer de référence majoré.

Délai supplémentaire de trois ans pour certaines mises en conformité des règlements de copropriété

La loi Elan avait imposé aux syndicats de copropriétaires un délai de trois ans, expirant au 23 novembre 2021, pour mettre en conformité les règlements de copropriété avec ses dispositions sur deux points, à savoir : l’existence et la consistance de lots transitoires d’une part, et la mention de parties communes spéciales et de parties communes à jouissance privative d’autre part. Ces mises en conformité requièrent de suivre une procédure de modification des règlements de copropriété en pratique assez longue, du fait notamment de l’obligation légale de réunir deux assemblées générales de copropriétaires, avec dans l’intervalle des formalités à mettre en œuvre dont la modification de l’état descriptif de division. La crise sanitaire ayant encore davantage complexifié la tâche, le délai s’avérait dans nombre de cas impossible à tenir. Pour cette raison, l’article 24 du projet de loi prolonge de trois années supplémentaires le délai imposé pour ces mises en conformité, qui restent naturellement obligatoires.

Mesures diverses concernant les réseaux de gaz et l’assainissement

Au titre des mesures diverses, le projet de loi 4D prévoit également le transfert au réseau public de distribution du gaz des canalisations situées entre le compteur et le réseau public. Ce transfert des conduites montantes (ou conduites d’immeubles) serait obligatoire pour celles mises en service après la publication de la loi 4D. Concernant celles de ces conduites qui ont été mises en service avant la publication de la loi, l’article 63 du projet de loi prévoit que les propriétaires ou copropriétaires auront jusqu’au 31 juillet 2023 pour en revendiquer la propriété. Passé ce délai, le transfert au réseau public sera réputé acquis.

Enfin, l’article 64 de la loi imposera aux propriétaires, en cas de vente, la réalisation et l’intégration au dossier technique d’un document de contrôle des installations de raccordement des immeubles au réseau public d’assainissement collectif.