Dirigeants actionnaires

La « pré-transmission » d’un patrimoine immobilier

Benjamin Spivac, ingénieur patrimonial chez Amplegest
Une SCI dénuée d’actifs est constituée et immédiatement transmise en nue-propriété
Les actifs immobiliers acquis seront intégralement financés à crédit
Benjamin Spivac, ingénieur patrimonial chez Amplegest

Il existe un levier puissant et pourtant méconnu, qui permet aux dirigeants actionnaires de constituer ex nihilo un patrimoine immobilier locatif, tout en préparant très en amont leur succession : transmettre la nue-propriété d’une SCI quasi-vide à ses enfants mineurs et prévoir une clause de quasi-usufruit, avant d’acquérir les premiers biens à crédit. Mais la complexité de l’opération réside moins dans son montage juridique que dans son financement.
Les dirigeants actionnaires sont souvent confrontés à une même difficulté : l’ultra-concentration de leur patrimoine sur leur outil professionnel fait peser un risque excessif sur leur famille. Pour ces dirigeants actionnaires, et en priorité pour ceux qui n’ont pas encore réalisé de « cash-out » et n’ont donc pas encore eu la possibilité de rééquilibrer leur patrimoine, la solution à cette situation non optimale est connue : se constituer ex nihilo un patrimoine immobilier locatif, seul actif finançable intégralement à crédit, en faisant jouer à plein le levier de la dette. Ce qui est moins connu, en revanche, c’est la possibilité pour un dirigeant actionnaire de constituer ce patrimoine tout en le « pré-transmettant  » à ses enfants mineurs.

Comment ? Le candidat à cette stratégie commence classiquement par créer une Société civile immobilière (SCI), par exemple constituée de 1.000 parts, puis la démembre en transmettant 998 parts en nue-propriété aux enfants mineurs (moyennant la simple nomination d’un administrateur ad hoc, un proche de la famille dont le rôle sera d’accepter la donation pour le compte de l’enfant mineur). Les parents conserveront une ou deux parts en pleine propriété afin d’être en droit de détenir un compte courant d’associé : ce dernier sera régulièrement alimenté afin de combler l’écart entre les loyers perçus et les échéances de remboursement d’emprunt (à noter qu’il s’agira nécessairement d’un crédit amortissable et non d’un crédit in fine, car sans remboursement du capital, la SCI transmise n’aurait que la valeur de l’éventuelle plus-value sur le bien immobilier…).

Ce schéma revêt deux grands intérêts :
1er intérêt : la SCI étant initialement dénuée d’actif, cette transmission échappe au paiement de tout droit de donation puis de droit de succession, quelle que soit l’ampleur du patrimoine constitué à l’issue de l’opération. Il conviendra néanmoins de réintégrer dans la succession du dirigeant le compte courant d’associé qu’il aura constitué au sein de la SCI (à hauteur du cumul des sommes versées en vue de permettre le remboursement d’emprunt).

2e intérêt : en rédigeant une clause de quasi-usufruit dans l’acte de donation et dans les statuts de la SCI, et en donnant statutairement tous pouvoirs au gérant, le dirigeant conserve une très grande liberté d’action pour réaliser les arbitrages (cessions et achats de biens immobiliers) qu’il souhaite. En particulier, il peut décider de monétiser tout ou partie du patrimoine immobilier ainsi constitué, par exemple en cas de cession d’un des biens constitutifs de la SCI, en s’attribuant des dividendes. La seule implication de cette monétisation sera la constitution d’une créance, dite de restitution, que la succession du quasi-usufruitier devra rembourser aux enfants. Afin de s’assurer de la validité de toutes ces clauses, il est indispensable de confier la rédaction des statuts à un notaire spécialisé.

Pourquoi, dès lors, ce montage n’est-il pas plus courant ? Le frein ne réside aucunement dans la légalité de ce type d’opération, un arrêt du conseil d’État l’ayant validé l’année dernière. La complexité réside en réalité dans la constitution de l’actif, et surtout dans son financement. Rappelons que les enfants sont mineurs. La banque doit donc renoncer à tout recours en cas de défaillance, sauf à imposer la nomination d’un juge des tutelles qui rendrait ce type de montage nettement plus lourd et moins attrayant.

La solution ? Souscrire à une garantie auprès du Crédit Logement. Acte sous seing privé plus souple qu’une hypothèque, celle-ci accompagne la SCI emprunteuse pendant tout le cycle de vie de son crédit. Elle compense donc en tout point l’acceptation par la banque d’une clause de non recours sur enfant mineur, condition nécessaire pour éviter la nomination d’un juge des tutelles. Mais voilà : ce montage, pourtant rodé, reste autant méconnu des établissements de crédit que des professionnels du patrimoine. Plus que tout autre, il nécessite donc l’accompagnement par un partenaire offrant une double expertise en matière de courtage en crédit et ingénierie patrimoniale.