IFI : quelle évaluation retenir pour la déclaration 2021 ?

Flore Saulnier-Arrighi, fiscaliste - Département Gestion de Patrimoine, RSM
Tour d’horizon des conseils pratiques et nouveautés afin de vous permettre d’optimiser votre déclaration.

Depuis le 1er janvier 2018, l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), est dû par toute personne propriétaire, avec les membres de son foyer fiscal au sens large - concubin et enfants mineurs - d'un patrimoine immobilier d'une valeur nette supérieure à 1,3 million d'euros, au 1er janvier de l'année d'imposition. Les biens mobiliers étant désormais exclus du champ d'application de l'impôt, l'assiette taxable doit être déterminée avec le plus grand soin. Cette année, le calcul de l’IFI présente quelques particularités. Tour d’horizon des conseils pratiques et nouveautés afin de vous permettre d’optimiser votre déclaration.

L’évaluation du bien, enjeu central de la déclaration

Par principe, la valeur à retenir pour son estimation IFI doit correspondre au prix obtenu par le jeu de l’offre et la demande. Cela correspond à la valeur marché, compte tenu des caractéristiques du bien, de sa situation de fait et de droit au 1er janvier de chaque année.
Dans les faits, les redevables ont tendance à retenir des valeurs timides de leurs biens immobiliers, l’IFI étant établit sur simple déclaration « volontaire » du contribuable. Par ailleurs, en cas de contrôle, une vérification est effectuée a posteriori par l’administration fiscale. La valeur IFI est donc par essence plus prudente que la valeur de réalisation.
Pour ne pas rougir devant l’administration fiscale sur les positions prises, n’hésitez pas à prévenir vos contrôles en reprenant les méthodes utilisées par le vérificateur ! La méthode retenue par l’administration consiste à donner priorité aux comparables. L’essentiel des redressements se font par comparaison de biens similaires vendus récemment et à proximité : une vente dans votre immeuble, une succession d’un voisin. Aussi, pour avoir accès aux ventes récentes, et constituer votre dossier en cas de contrôle, il est important d’appuyer votre évaluation sur les ventes de quatre à cinq biens immobiliers similaires de votre quartier. Le gouvernement a mis à disposition à cet effet le site Etablab, à jour à 6 mois qui permettra d’étayer votre position.

Impact COVID et marché de l’immobilier

Selon la Chambre des Notaires, les prix dans l’ancien sur 1 an au 1er janvier 2021 ont augmenté, à un niveau national de 4,8%, et de 6% pour Paris et sa région. Parallèlement sur le même temps, le nombre de transactions a légèrement diminué par rapport à 2019. On note une baisse de 4% des volumes, non révélatrice de tendance, le marché ayant subi un arrêt de 3 mois en 2020 lié au confinement.
Le marché immobilier sur 2020 ayant continué d’augmenter entre le 1er janvier 2019 et 2020, les valeurs IFI cette année devront également être revue à la hausse. L’impact COVID sur la déclaration IFI est a priori reporté à la prochaine déclaration.

Définir le prix juste

Pour réduire la facture, il faut se pencher sur les caractéristiques du bien et appliquer la bonne décote. L’administration fiscale admet un abattement de 30 % sur la résidence principale, 10 à 20 % sur les biens immobiliers mis en location, 10 à 20 % de décote en cas de détention indirecte, indivision, servitude ou tout autres éléments qui pourrait occasionner des difficultés pour vendre votre bien.

Conséquences des arrêts rendus en 2020

Compte tenu du contexte et de l'entrée en vigueur récente de l'IFI (1er janvier 2018), il existe encore peu de jurisprudence. Toutefois, au regard des points communs pouvant exister entre l'IFI et l'ISF, on peut retenir :

-    L’abattement de 30% sur la résidence principale ne s’applique pas en cas de détention via une SCI (Cons. const. n° 2019-820, 17 janv. 2020 QPC )

-    Pour les contribuables partagés entre deux pays, l’Etat français retient une notion de résidence fiscale large pour l’imposer à l’impôt sur le revenu et l’ISF. Qu’importe que le contribuable ait passé plus de la moitié de l’année au Brésil (CE, n° 436570, 16 juill. 2020 ; Dr. fisc. 2020, n° 45, comm. 433).

-    Enfin et désormais, les personnes qui n'ont pas déposé une déclaration d'ISF dans les délais légaux peuvent être taxées d'office, sur simple envoi d’une notification des bases d’imposition(Cass. com., 24 juin 2020, n° 18-10.477 ).

Cette année, le calcul de l’IFI ne présente pas de modification significative. Le contexte sanitaire n’ayant pas encore d’impact réel sur le marché de l’immobilier, il n’est pas possible de le prendre en compte cette année au risque de se faire retoquer par l’administration.