L’achat en viager est soit méconnu, soit mal vu. Si ces ventes représentent moins de 1 % du volume total des transactions, on en compte environ 5.000 par an et ce chiffre augmente tous les ans d’environ 5 % (1).

Un investissement relativement simple. L’acquéreur achète un bien immobilier sur lequel le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation, et verse immédiatement une somme d’argent, appelée « le bouquet », puis une rente mensuelle. Au décès du vendeur-crédirentier, l’acquéreur-débirentier récupère la jouissance du bien. Le côté sombre de ce mode d’acquisition, qui peut être rédhibitoire pour certains investisseurs, est que le viager repose sur l’aléa de la vie du vendeur.
 Pour le vendeur, le viager permet de rendre liquide un bien immobilier et d’utiliser sa valeur tout en continuant à l’habiter. Il assure une rente à vie et peut être constitué sur une ou deux têtes ce qui garantit des revenus stables en cas de décès de l’un des conjoints.
 L’acquéreur quant à lui accède au marché de l’immobilier avec un prix décoté et des frais d’acquisition réduits, calculés sur la valeur de capitalisation du bien et non sur la valeur vénale.
Il se constitue à son tour un capital immobilier dans le temps. En l’absence de loyer il n’y a pas de fiscalité ni d’ailleurs de contrainte ou de risque locatif.
Au contraire, le crédirentier prendra probablement soin du logement qu’il continue d’habiter.

Détermination du prix d’acquisition. Il est constitué du bouquet, payé le jour de la vente notariée et de la rente payée mensuellement jusqu’au décès du vendeur. Pour déterminer le prix d’un bien vendu en viager, il faut appliquer à sa valeur vénale une décote qui correspond en valeur au droit d’usage et d’occupation. Elle est de 5 % à 20 % du prix selon la durée d’occupation qui est estimée en fonction de l’âge du vendeur, de son sexe et de sa situation matrimoniale (couple ou personne seule). On obtient ainsi la valeur économique du bien à partir de laquelle on détermine le bouquet et la rente. Le bouquet représente entre 10 % et 30 % de la valeur vénale du bien, la rente correspond au solde divisé par le nombre d’années estimé en fonction des tables statistiques de mortalité.
A noter que si le crédirentier quitte les lieux par anticipation, afin de conserver l’équilibre du contrat, la rente sera majorée d’environ 25 %. En contrepartie, le débirentier aura l’usage du bien et pourra soit le louer, soit l’occuper.
 Si le prix de vente ou la rente ne sont pas dans les normes de marché et qu’ils sont bien en dessous des prix réels - notamment parce qu’il existerait des liens de parenté entre débirentier et crédirentier - les parties doivent rester vigilantes. L’administration fiscale pourrait toujours requalifier l’opération en donation déguisée.

Sortie. Pour l’acquéreur les frais de notaire portent sur la valeur économique indiquée à l’acte, elle correspond au bouquet augmenté de la rente capitalisée. Pour le vendeur, la plupart du temps il s’agit de sa résidence principale et à ce titre, il est exonéré d’impôt de plus-value immobilière et de prélèvements sociaux. Pendant la « vie » du viager, l’acquéreur n’a pas de fiscalité et la rente n’est pas déductible de son revenu imposable. Il doit cependant fournir une déclaration annuelle des sommes payées à l’administration fiscale (2). En revanche, pour le vendeur les rentes sont imposables à l’impôt sur le revenu, après l’application d’une décote qui dépend de l’âge du vendeur, et aux prélèvements sociaux de 17,2 %.
 Enfin, on peut toujours revendre un bien détenu en viager sur le marché secondaire. L’acquéreur peut également revendre bouquet contre bouquet, en revanche le montant de la rente viagère, ne bouge pas, le contrat initial prévaut et perdure dans ses conditions d’origine. 

(1)  Baromètre de l’institut d’Expertise et de formation au viager (IEFV).
(2) Formulaire n°2466 à déposer annuellement.