SCPI

Le gérant sanctionné (version longue)

Jean-Jacques Benattar et Raphaël Perrin, avocats du cabinet Perspectives, conseils des associés de la SCPI, reviennent sur la récente condamnation de Fiducial Gérance. Une décision qui ouvre aux associés de SCPI des opportunités de réparations
Jean-Jacques Benattar et Raphaël Perrin, avocats du cabinet Perspectives,  conseils de la SCPI
DR

La société de gestion Fiducial Gérance a été condamnée à 800.000 euros de dommages-intérêts, quelle était précisément la faute commise par la société de gestion ?

Les porteurs de parts d’une SCPI ont notamment découvert que la SCPI n’avait pas reçu le moindre loyer au titre d’un bien immobilier acquis en 2011 par l’intermédiaire de leur société de gestion.

Cette société de gestion a acquis un bien immobilier commercial dont l’unique preneur à bail était en situation de pré faillite depuis plusieurs années avant son acquisition (pertes comptables et capitaux propres négatifs) et dont le risque de défaillance était soulevé par un rapport de la COFACE qui aurait dû alerter la société de gestion et l’inciter à s’enquérir davantage de la situation économique et financière du preneur.

Il a été ainsi fait grief à la société de gestion de ne pas avoir fait preuve de diligence, de compétence et de la prudence nécessaires dans l’accomplissement de sa mission et plus précisément dans le cadre de cette acquisition immobilière.

En sa qualité d’expert de l’immobilier et dans le cadre du mandat qui lui a été confié, la société de gestion devait vérifier in concreto la solvabilité du preneur à bail du local commercial dont elle a fait l’acquisition afin d’être certaine d’agir dans le meilleur intérêt des porteurs de parts mais aussi dans leur intérêt exclusif.

La société de gestion ne pouvait pas se contenter des informations communiquées par le cédant du local commercial mais devait effectuer de véritables démarches actives de vérifications et d’audit ce d’autant qu’elle était alertée sur le caractère fragile et risqué de l’opération : la COFACE avait effectivement fait état d’un risque élevé de défaillance du preneur et les conseils de la société de gestion avait alerté cette dernière sur la nécessité d’obtenir des éléments complémentaires sur la solvabilité du preneur.

En réalisant cet investissement immobilier sans s’assurer de la solvabilité du preneur, la SCPI a perdu la chance de ne pas avoir investi, lequel investissement s’est révélé très préjudiciable pour la SCPI dès lors que le bien immobilier acquis n’a rapporté aucun revenu locatif à la SCPI à raison de la défaillance de la société de gestion et non pas d’un quelconque aléa financier.

Une société de gestion a-t-elle déjà été condamnée à un tel montant de dommages-intérêts à votre connaissance ?

Il n’y a pas pléthore de décisions en la matière compte tenu notamment du fait que les porteurs de parts sont très nombreux, n’ont souvent aucun lien entre eux et n’osent pas forcément agir judiciairement contre leur société de gestion lorsqu’ils constatent des anomalies.

Notre rôle a justement consisté à préparer une défense commune à un grand nombre de porteurs de parts d’une SCPI qui contestaient le comportement de leur société de gestion.

Cet arrêt constitue indéniablement une condamnation indemnitaire particulièrement importante à l’encontre de sociétés de gestion qui devront nécessairement tirer les conséquences de cette décision dans l’exécution de leur mission.

La Cour d’appel parle de la perte d’une chance de ne pas avoir investi. Est-ce que cet argumentaire a déjà été retenu par d’autres juridictions dans des cas de figure similaires ?

La perte de chance doit s’entendre comme la réparation d’un préjudice qui ne se serait pas produit (perte effective ou gain manqué) si la décision fautive n’avait pas été prise.

C’est effectivement une voie usuelle en matière de responsabilité pour faute de gestion. Le préjudice est quantifiable mais il est compliqué voire impossible d’établir qu’elle aurait été la situation sans cette décision fautive.

Il est certain que le préjudice a été causé à raison de cette faute et il est donc indemnisé en partie.

Au final, selon vous, quel est l’apport principal de cet arrêt ? Cette décision fait-elle d’une certaine manière jurisprudence ?

C’est à coup sûr une décision d’une grande importance tant dans le quantum de la condamnation que dans la précision du régime juridique applicable. Une société de gestion ne peut pas se retrancher derrière le vote des associés pour s’exonérer de sa responsabilité éventuelle. Chacune de ses décisions doit être appréciée au regard des règles de prudence et de bonne conduite prévues par le CMF (Code Monétaire et Financier) et le règlement de l’AMF (Autorité des marchés financiers). Reste maintenant, dans un univers qui reste hautement politique et sensible, à ce que les juges aillent au bout des constatations factuelles qu’ils peuvent faire. Cela n’a pas forcément été le cas en l’espèce et nous pouvons le regretter.

Malgré des constats remarquables de la Cour d’appel de Versailles s’agissant d’autres griefs invoqués par les porteurs de parts, nous pouvons regretter une certaine frilosité lorsqu’il s’est agi d’apprécier le comportement de la société de gestion. Nous estimons que cet arrêt est la première pierre d’un édifice à bâtir et qui permettra d’une part aux associés de SCPI de pouvoir éventuellement obtenir réparation de décisions de gestion iniques et prises dans un intérêt qui n’est pas le leur, et d’autre part, aux sociétés de gestion d’agir dans un cadre juridique clair et précisé sécurisant le marché et sanctionnant ceux qui n’agissent pas correctement. Il faut observer d’autres apports intéressants de cet arrêt : la perte de valeur d’un immeuble ne peut être indemnisée qu’en cas de vente à perte dudit immeuble. Cette position peut apparaître comme particulièrement injuste pour les associés dans la mesure où l’argent qu’ils ont investi a été en quelque sorte « dilapidé » par la société de gestion qui a parfois acquis un bien à une valeur très (trop) haute tout en étant commissionnée (très significativement) sur cette acquisition.

De la même manière, la Cour a jugé que le défaut de rentabilité espéré n’est pas une cause de réparation d’un éventuel préjudice, quand bien même la société de gestion s’engage à atteindre tel ou tel objectif. Alors que la prise de position de la société de gestion va s’apparenter à la prise d’un véritable engagement et donc sonner comme un résultat à atteindre, les juges refusent encore d’y consacrer une véritable obligation de résultat. Cela peut sembler là encore particulièrement injuste pour les investisseurs non avertis que l’on retrouve dans des SCPI tant l’on sait que l’argument de vente est essentiellement celui tenant au rendement qui leur sera offert. Les juges semblent encore refuser de sanctionner les sociétés de gestion qui pourraient faire fi des rendements annoncée à ses associés de sorte que les investisseurs doivent en l’état avoir conscience qu’aucun rendement ne peut leur être garanti en la matière.

Cependant, la rédaction de l’arrêt et les principes juridiques posés par la Cour d’appel laissent entrevoir une volonté des juges français de contrôler plus rigoureusement le respect par les sociétés de gestion de SCPI de leurs obligations de prudence et de bonne conduite afin que les droits des porteurs de parts soient respectés.