Vente immobilière : les notaires veulent distinguer en fonction de la qualité de professionnel

Vefa, garantie des vices cachés, formalisation du contrat... L'équipe du 118e Congrès des notaires, axé sur l'ingénierie notariale, a présenté le 20 septembre ses propositions.
Hans Braxmeier

Comme chaque année, le plus ancien congrès professionnel d'Europe se dévoile progressivement. Les notaires de l'équipe du 118e Congrès ayant pour thème l'ingénierie notariale, après deux ans de travaux et un rapport de 1.500 pages, ont fait part mardi 20 septembre des 12 propositions qui seront débattues devant la profession en octobre. 

La première commission, axée immobilier, s'est concentrée sur le contrat de vente et la qualité des parties à la transaction. «Nos propositions sont basées sur un double constat : la qualité des parties est prise en compte au mieux de façon désordonnée, voire pas du tout et la formation du contrat est incohérente avec la pratique», commence Olivier Valard, président de la première commission.

Une définition du professionnel de l'immobilier

Les notaires veulent poser dans le Code civil une distinction entre acquéreurs et vendeurs professionnels, et non professionnels. Le professionnel serait celui «qui se livre à titre habituel à des opérations d'achat ou de vente de biens immobiliers». De la compétence découlerait la responsabilité. Le vendeur professionnel serait présumé connaître les vices cachés de son bien. Cela vaudrait aussi pour le non-professionnel sur les travaux qu'il a lui-même réalisé, mais il pourrait s'en exonérer s'il justifie en avoir informé l'acquéreur. «La garantie des vices cachées fait doublon avec la garantie décennale des constructeurs», appuie Thierry Delesalle, président du 118e Congrès. 

Un allégement des obligations aussi proposé pour les ventes en l'état futur d'achèvement (Vefa), afin que le contrat de vente ne relève pas systématiquement du secteur protégé pour accélérer la livraison du bâti. Encore une fois, en se focalisant sur la qualité de l'acquéreur, professionnel ou non, plutôt que sur la nature du bien acquis pour déterminer si le contrat doit relever du secteur libre ou protégé. Aujourd'hui, la protection en matière de vefa s'applique dès que le bien est à usage d'habitation, peu importe qu'il se destine à une occupation personnelle, un locataire ou une résidence service. 

Renforcer la formalisation du contrat de vente

Dans la même veine, les notaires demandent à atténuer la responsabilité du vendeur non exploitant ou non professionnel d'immeuble ou d'installation classés (1). Pour tenir compte de sa possible ignorance du passé industriel du site ou de l'existence de l'installation, il ne serait plus soumis qu'à une obligation de moyens et non de résultats en ce qui concerne l'information de l'acheteur, au moins pendant la période précédant la détention. «Est-ce à lui de porter le risque financier de la remise en état, alors même qu’il ne dispose probablement pas des moyens financiers pour y faire face ? Et ce, alors même que la loi fait reposer cette charge sur l’exploitant du site industriel», pointe l'équipe du 118e Congrès. 

Alors que les propositions précédentes allaient dans le sens d'un allégement, les notaires veulent en matière de vente immobilière renforcer la formalisation du contrat, consensuel par principe. Trop nombreux sont les litiges nées d'un accord sur la chose et le prix qui engage les parties sans qu'ils n'en aient conscience, lors d'un échange de SMS par exemple. «Ce principe qui ne pose pas de difficulté pour l’achat de biens de consommation courante apparait au mieux incohérent, et au pire dangereux en matière de vente d’immeuble, qui suppose une information détaillée des droits et obligations tant du vendeur que de l’acquéreur», charge Olivier Valard, président de la première commission. En suivant le raisonnement de la première commission, la formation du contrat de vente portant sur un bien immobilier serait repoussée à la signature de l'acte authentique dans un office. 

(1) Lorsqu'une activité présentant un risque pour l'environnement a eu lieu sur le terrain vendu.