Une SCI nu-propriétaire doit être assujettie à la TVA pour transférer son droit à déduction

Le transfert concerne la société opérationnelle usufruitière elle-même soumise à la taxe.

Une interprétaion en trois étapes. Le sénateur Michel Canévet (Bretagne ; UDI) a demandé au ministère de l'Economie de se positionner sur le transfert du droit à déduction de la TVA d'une SCI nu-propriétaire à la société opérationnelle usufruitère si l'achat est réalisé en démembrement auprès du plein propriétaire précédent (1). 

Le Bulletin officiel des finances publiques (Bofip) admet que si la propriété d'un immeuble donne lieu à démembrement en raison de la cession à un tiers d'un droit réel, le nu-propriétaire peut transmettre à l'usufruitier le droit à déduction de TVA dont il est privé (2). La nue-propriété est en effet regardée comme n'étant pas affectée à une activité économique imposable. Une double condition pour cela : que les droits réels soient immobilisés et que le bien soit utilisé pour des opérations soumises à TVA. «L'objectif est de garantir le principe de neutralité de la TVA : l'usufruitier collectant la TVA sur l'intégralité des loyers, il paraît logique que la TVA ayant grevé l'acquisition du bien soit intégralement déductible, en ce compris la TVA afférente à la nue-propriété et ce alors même que le nu-propriétaire n'a pas de droit à déduction», indique le sénateur.

L'administration fiscale valide le transfert du droit à déduction lorsque c'est la société opérationnelle qui achète le bien immobilier en pleine propriété à un promoteur avant d'en céder la nue-propriété à une SCI. Elle refuse en revanche ce transfert lorsque chacun acquière son droit réel ab initio, même si le résultat est identique. «Dans les deux hypothèses, le résultat est le même : au terme de l'usufruit, la SCI devient plein propriétaire et les loyers sont soumis à la TVA sur toute la durée, la TVA étant collectée par la société opérationnelle usufruitière pendant la période de démembrement, puis par la SCI une fois la pleine propriété reconstituée, fustige Michel Canévet. Une telle différence de traitement ne paraît donc pas justifiée. »

Le gouvernement sépare sa réponse en deux hypothèses. Si la SCI avait, au titre d'une activité qu'elle réalisait antérieurement à l'acquisition de la nue-propriété, la qualité d'assujetti à la TVA (redevable ou non), elle est fondée à transférer son droit à déduction à l'usufruitier sous réserve que celui-ci réalise aussi une activité soumise à la taxe. En revanche, la SCI qui n'a pas la qualité d'assujetti - comme celle créée à l'occasion de l'acquisition de la nue-propriété - ne peut y prétendre. 

(1) Question écrite n°24228, JO Sénat du 26/08/2021 ; réponse ministérielle du 11/11/2021
(2) BOI-TVA-IMM-10-30