Immobilier

Une offre avec services gérée par un mandat

Novaxia propose une location meublée avec prestations parahôtelières dans de l’immobilier classique - L’investisseur peut obtenir une récupération de la TVA et des revenus défiscalisés en prenant le statut d’exploitant.

Récupérer la TVA et bénéficier de revenus locatifs défiscalisés en investissant dans un immeuble neuf classique sous mandat de gestion est une solution proposée par la petite société Novaxia (1).

Engagement de location.

« La difficulté de la location meublée en résidences services est de confier son bien entre les mains d'un exploitant, et donc de dépendre de sa solidité financière, souligne Joachim Azan, président de Novaxia. Sans vouloir l'opposer à la location avec bail commercial, la formule sous mandat de gestion offre davantage de liberté à l’investisseur et lui permet de comparer plus facilement la cohérence avec les loyers de marché. »

Pour autant, les deux formes présentent chacune des avantages, mais aussi des inconvénients. Si l'atout du bail commercial est d'obtenir, de la part d’un professionnel, l'engagement de location du bien sur une longue période ainsi que le versement de loyers quelle que soit l’occupation du bien, encore faut-il que ces derniers soient effectivement payés. De plus, en contrepartie de l'engagement de location long terme, le logement sous un bail commercial ne peut en principe être récupéré, sauf à verser une indemnité d'éviction à l'exploitant.

Liberté du mandat de gestion...

De son côté, le mandat de gestion est effectivement plus souple. Le propriétaire récupère plus facilement son bien, d'autant qu'il détient à hauteur de sa quote-part dans la copropriété les parties communes, alors que dans certaines résidences-services, ces dernières ne lui appartiennent pas. En cas de revente du bien, cette caractéristique est importante tout comme le fait qu'il entre dans le marché immobilier classique.

Par ailleurs, le mandataire, en l'espèce Novaxia, se charge de trouver des locataires avec lesquels seront conclus des baux mais qui pourront n'être que de neuf mois s'agissant d'étudiants. A noter qu’en l’absence de locataire, le loyer ne sera pas versé, même si l’investisseur peut se couvrir par le biais d’une assurance de loyers impayés.

… qui est relative.

Cependant, la liberté du mandat de gestion reste, en l’occurrence, relative étant donné que pour avoir droit à la récupération de la TVA, des services parahôteliers doivent être assurés pendant 20 ans. Pour remplir cette obligation, Novaxia engagera un gardien présent 24h/24 et sous-traitera le ménage et la fourniture de linges. « Afin d'éviter les risques de requalification de la part de l'administration fiscale, nous avons fait valider ce montage juridique par le cabinet d'avocats Alerion, explique Joachim Azan. La salle d'accueil a par exemple été dimensionnée en fonction des besoins et des meilleures pratiques hôtelières. » « Les services seront rendus pour le compte et au nom de l’investisseur exploitant », souligne Stanislas Vailhen, avocat associé au cabinet Alérion.

Affectation hôtelière.

L'investisseur est, dans ce cadre, dépendant de Novaxia qui s’engage à fournir les prestations de services pendant la durée du mandat. Un bail civil incluant les services est signé avec le locataire qui en fait sa résidence principale. Pour la gestion du bien, Novaxia se rémunère à hauteur de 6 % HT du montant du loyer.

En l'espèce, l'investissement en meublé avec services parahôteliers est proposé dans le cadre d'un programme mixant accession à la propriété et investissement en Scellier. Sur les 102 lots du programme, 15 sont vendus sous ce schéma dans le but d'attirer des locataires étudiants, des accords en ce sens étant déjà conclus avec des grandes écoles ou de jeunes actifs. D'un point de vue urbanistique, l’affectation de ces 15 lots est hôtelière.

Régime parahôtelier.

Au niveau fiscal, les revenus seront imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux non professionnels. « L’investisseur aura le statut de parahôtelier et non de loueur en meublé non professionnel, explique Stanislas Vailhen. Il bénéficiera donc de la récupération de TVA et de revenus défiscalisés. La différence avec la location meublée porte notamment sur le fait que le déficit est reportable sur les mêmes revenus pendant six ans et non dix ans. En cas de revente, l’investisseur sera soumis au régime des plus-values professionnelles. »

(1) A la fois promoteur et marchand de biens, la société compte 14 collaborateurs et se positionne aussi sur les investissements en nue-propriété, avec déficit foncier et en loi Tepa. Elle est toujours gestionnaire de ses programmes.