Abus de droit

Une fraude à la SCI

L’associé qui cède un bien à une SCI et qui s’en réserve la jouissance ne peut pas constater de déficit foncier
Le Conseil d’Etat a jugé que l’interposition de la société était constitutive d’un abus de droit par fraude à la loi
Florent Ruault, avocat du cabinet CMS Francis Lefebvre Avocats

Dans un arrêt du 8 février (1), le Conseil d’Etat a jugé que les contribuables qui louent le bien qu’ils ont préalablement cédé à une SCI, dont ils sont associés, ne sont pas autorisés à constater un déficit foncier résultant des travaux effectués sur l’immeuble par la société. En l’espèce, les requérants avaient constitué la société avec leurs enfants et depuis son origine la SCI exploitait un important patrimoine immobilier. Puis en avril 1996, la société a acquis la villa détenue par l’un de ses associés à titre de résidence secondaire. A l’issue de la vente, le cédant et son épouse avaient immédiatement conclu un bail avec la société pour conserver la jouissance du bien. La SCI ayant effectué par la suite d’importants travaux d’entretien et d’amélioration dans l’immeuble, le couple, en qualité d’associés, a constaté un déficit foncier résultant de ces travaux, qu’ils ont imputé sur leur revenu global.

Redressement fiscal. A l’issue d’une vérification de la comptabilité de la SCI, l’administration a contesté la déductibilité de ce déficit, au motif que la vente de la villa immédiatement suivie de sa mise en location étaient constitutives d’un abus de droit par fraude à la loi, dans le seul objectif de faire échec à l’application de l’article 15 du CGI (2) et de minorer le montant de l’impôt dû par les contribuables. En effet, cet article prévoit que les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu et les charges qui y sont afférentes ne sont pas déductibles. « Or, en transférant la propriété de la villa à la SCI, le couple n’entrait plus dans le cadre de l’article précité [art. 15, II], puisque l’interposition de la société leur avait permis de ne pas être les propriétaires directs du bien dont ils avaient la jouissance. Dans ces conditions, les époux ont estimé que les travaux engagés par la SCI étaient déductibles, y compris de leur revenu global », souligne Florent Ruault, avocat du cabinet CMS Francis Lefebvre Avocats. Après rectification de leur base imposable, les contribuables ont contesté les cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et les pénalités correspondantes devant le tribunal de grande instance de Toulouse (3), qui a suivi les conclusions de Bercy. Déboutés en première instance comme en appel (4), les requérants ont déposé un pourvoi devant le Conseil d’Etat, « qui, comme le code de justice administrative en prévoit la possibilité, a jugé en cassation tout en statuant au fond sans renvoi à la cour administrative d’appel », souligne l’avocat.

Décision du Conseil d’Etat. Compte tenu des circonstances, alors même que la société existait depuis plusieurs années, les conseillers ont confirmé que le schéma litigieux était constitutif d’un abus de droit. Le Conseil d’Etat note que les travaux avaient été pour l’essentiel engagés après la vente de l’immeuble, qu’ils avaient été financés par le cédant et que le loyer des requérants avait été fixé de telle manière qu’il correspondait au montant exact des remboursements de l’emprunt contracté par la société ; sans compter que le loyer n’avait pas été réindexé au cours du bail. « Au regard des indices, les magistrats ont conclu que l’interposition de la société répondait à un motif exclusivement fiscal, contraire à la volonté du législateur. Le Conseil a également écarté l’argumentation des contribuables, qui avançaient que la SCI était un outil de transmission de leur patrimoine, indique Florent Ruault. Dans sa décision, le Conseil d’Etat a occulté l’existence de la SCI pour considérer que les contribuables devaient être traités comme restés in fine propriétaires du bien, dont ils avaient conservé la jouissance. Partant de ce raisonnement l’article 15 du CGI devenait applicable et interdisait toute déduction des charges relatives au bien ». 

Objectif du législateur. Pour vérifier qu’était remplie la seconde condition de l’abus de droit, à savoir la recherche du bénéfice d’une application littérale du texte à l’encontre des objectifs de son auteur, le Conseil d’Etat a relevé que le législateur entendait, par l’article 15 du CGI, simplifier le régime fiscal des propriétaires occupants et faire obstacle, comme en l’espèce, à la déduction des déficits fonciers susceptibles de résulter de la surévaluation des charges et de la sous-évaluation des revenus. 


(1) CE, 9e et 10e chambres réunies, 8 février 2019, n°407641.
(2) Art. 15, II, du CGI.
(3) TA Toulouse, 20 mai 2014, n°1000671.
(4) CAA Bordeaux, 6 décembre 2016, n°14BX02067.