Plus-values immobilières

Une détermination du prix favorable au contribuable

Le Conseil d'Etat s'est prononcé sur l'exonération de plus-values immobilières pour des lots de faible valeur
C'est le prix de chaque transaction, réalisée indépendamment du nombre de biens ou de lots vendus, qui est pris en compte

Dans une décision récente (1), le Conseil d'état apporte des éclairages sur la détermination du prix de cession à retenir pour bénéficier de l’exonération fiscale de plus-values immobilières. L'affaire jugée concernait deux époux qui ont vendu, le 5 mars 2015, pour un prix de 93.000 euros, quatre emplacements de parking situés dans un immeuble du 15e arrondissement de Paris. Des biens qu’ils avaient acquis en indivision, en juillet 2011. Après avoir déclaré une plus-value de 45.625 euros et acquitté 8.669 euros au titre de l’impôt sur le revenu, ainsi que 7.072 euros au titre des prélèvements sociaux, les époux ont demandé à l’administration fiscale la restitution de ces sommes en se prévalant de l’exonération prévue au 6° du II de l’article 150 U du Code général des impôts (CGI). Leur réclamation ayant été rejetée, ils ont saisi le tribunal administratif de Paris. Par un jugement du 29 mai 2017, le tribunal a rejeté le surplus de leur demande. Mais via un arrêt du 11 avril 2018, la cour administrative d’appel de Paris a annulé ce jugement, et donné droit aux époux concernant leur décharge des impositions et prélèvements sociaux en litige. Le ministre de l'Action et des comptes publics a alors saisi le Conseil d'Etat, afin de faire annuler cette décharge.

 

Exonération des ventes de moins de 15.000 euros. La Haute juridiction administrative rappelle en premier lieu que le I de l’article 150 U du CGI, dans sa rédaction qui était alors applicable, indique que « les plus-values réalisées par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter, lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l’impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH ». Or, selon le II du même article, ces dispositions ne s’appliquent pas aux immeubles, aux parties d’immeubles ou aux droits relatifs à ces biens dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15.000 euros. Etant précisé que « le seuil de 15.000 euros s’apprécie en tenant compte de la valeur en pleine propriété de l’immeuble ou de la partie d’immeuble. En cas de cession d’un bien détenu en indivision, ce seuil s’apprécie au regard de chaque quote-part indivise. En cas de cession d’un bien dont le droit de propriété est démembré, le seuil de 15.000 euros s’apprécie au regard de chaque quote-part indivise en pleine propriété ». Dans le cas de ces époux, se posait donc la question de la valeur à retenir.

 

Le prix de chaque opération de cession. Selon le Conseil d’Etat, pour déterminer le prix de cession devant être comparé au seuil de 15.000 euros prévu par le texte, « il y a lieu de prendre en compte le prix de chaque opération de cession, c’est-à-dire chaque transaction réalisée, indépendamment du nombre de biens ou de lots vendus à l’occasion de cette transaction ». Ainsi, pour estimer le montant de la cession réalisée par les époux au regard du seuil de 15.000 euros de l’article 150 U du code général des impôts, « il convenait de diviser par quatre le prix global sur lequel les intéressés s’étaient accordés avec un acquéreur unique, en vue de lui vendre, en vertu d’un même acte de vente, quatre lots distincts et indépendants situés dans un même immeuble », et non pas d'imposer le prix global de cession. Une décision dans la droite ligne de la doctrine administrative, qui considère qu’en cas de cession de plusieurs parcelles ou lots à un même acquéreur, il y a lieu d'apprécier le seuil d'imposition de 15.000 euros en tenant compte du prix de cession global. Selon cette doctrine, mais qu' « il est toutefois admis en cas de cession de parcelles, pour lesquelles des références cadastrales distinctes sont prévues et qui ne sont pas adjacentes, que le seuil d'imposition s'apprécie parcelle par parcelle. Ce seuil continue à s'apprécier globalement en cas de cession de parcelles d'un seul tenant. » (2)  

 

(1) CE, 9èmes et 10èmes chambres réunies, 15 novembre 2019, 421337

(2) BOI-RFPI-PVI-10-40-70-20140414