Fiscalité immobilière

Une application concrète de la loi Cosse

Stéfane Masini, directeur commercial et partenariat du groupe Créquy
Dans ce cas pratique, le groupe Créquy se penche sur l'application de la loi Cosse, peu usitée et encore relativement méconnue
Sur le plan fiscal, ce dispositif institué fin 2016 permet dans certains cas de gagner en efficience fiscale

Le Groupe Créquy, spécialisé dans la rénovation de l’immobilier ancien en centre-ville, a pour vocation de transformer des bâtiments anciens en véritables espaces de vie, tout en conservant leur identité et leur cachet. Il propose des solutions d’investissements immobiliers fiscalement garantis, intégrant une protection juridique, un suivi et des conseils personnalisés, et travaille sur les montages juridiques et financiers les plus adaptés en fonction de la localisation des projets immobiliers et des régimes de défiscalisations possibles (Malraux, MH, DF, Pinel…).

Pour chaque profil d’investisseur il est question d'élaborer une solution adaptée et optimisée. Dans le cadre de la fiscalité du déficit foncier, le dispositif loi Cosse permet une amélioration, pour les investisseurs ayant des revenus fonciers positifs. Retour sur une mesure encore peu usitée et relativement méconnue.

On parle de loi Cosse pour désigner le nouveau dispositif fiscal à destination de tous les propriétaires bailleurs et en particulier à ceux qui remettent des logements peu ou pas loués sur le marché de la location. En vigueur depuis le 1er février 2017, il a été porté par l'ancienne ministre du Logement Emmanuelle Cosse, par voie d'amendement au projet de loi de finances pour 2017. Le principe est le suivant : plus le loyer auquel le propriétaire louera son bien sera modéré dans une ville où il est difficile de se loger, plus l'incitation fiscale sera forte. Il pourra déduire de son revenu de 15 % à 70 % des loyers perçus. L'incitation fiscale ira même jusqu'à 85 % pour les propriétaires qui confieront la gestion de leur bien à une association agréée. Pour bénéficier de ce dispositif de défiscalisation, le propriétaire doit signer une convention avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah), signée au moins pour 6 ans sans travaux et 9 ans si le propriétaire se voit allouer des aides aux travaux et s'engager à louer son bien pour toute la durée de la convention.

Ce dispositif agit sur les flux (loyers) et, étant étroitement corrélé à la fiscalité du déficit foncier, un léger rappel s’impose :

Dans le cadre des revenus fonciers, le régime réel d'imposition permet la prise en compte, pour leur montant réel, de l'ensemble des frais et charges relatifs au logement (travaux, charges de copropriété, impôt foncier, etc.), ce qui peut aboutir à la création d'un déficit foncier. Celui-ci est alors imputable sur le revenu global, ce qui permet, in fine, de faire baisser l'impôt sur le revenu (on parle alors de « défiscalisation »). Le déficit foncier est imputable, pour toutes les locations vides, dans la limite annuelle de 10.700 € (la fraction de déficit supérieur s'impute alors sur les revenus fonciers des dix années suivantes).

 

Quelles sont les charges déductibles ?

Sont pris en compte :

• Les dépenses de réparation, d’entretien, d’amélioration

• Les taxes foncières

• Les intérêts et frais liés à l’emprunt

• Les frais d’administration et de gestion

• Les primes d’assurance

• Les charges récupérables non récupérées au départ du locataire

• L’indemnité d’éviction et les frais de relogement

• Les déductions spécifiques éventuelles

C’est spécifiquement au niveau de cette rubrique « déductions spécifiques » que l’abattement Cosse viendra s’incrémenter, générant une charge fiscale pouvant créer du déficit foncier.

Prenons un cas pratique de rentabilité, à Nice, ville tendue (Zone A en conventionnement social) au niveau de son marché locatif, sur laquelle nous avons à ce jour plusieurs produits avec ce dispositif, il peut être plus rentable de louer un logement conventionné qu’en libre ! (cf. tableau 1)

Ce tableau illustre une comparaison de stratégie entre un même bien loué soit en libre à 18 €/m², soit loué sous conventionnement ANAH social à 9,91 €/m² (1) pour une TMI à 41 %.

Le bien est loué certes beaucoup moins cher, mais bénéficie d’un abattement de 70 %.

L’assiette d’imposition est donc de 2,97 €/m², l’impôt dû est de 2,97 X (41 % + 17.2 %) = 1,68 €/m².

Le net perçu est supérieur dans le cas d’une location sous conventionnement Anah à celui dans lequel où le bien est loué librement.

Les conditions tenant à la location sont les suivantes :

Le loyer et les ressources du locataire ne doivent pas excéder certains plafonds fixés par décret en fonction de la localisation du logement. (Les zones d'application du dispositif Cosse ancien correspondent aux zones retenues notamment pour l'application du dispositif Duflot/Pinel. La location ne peut pas être consentie au profit de certaines personnes :

- à un membre du foyer fiscal

- à un ascendant ou un descendant du contribuable

- à une personne occupant déjà le logement sauf en cas de renouvellement du bail

- si le logement est la propriété d'une société non soumise à l'IS, à un des associés de cette société, un descendant ou un ascendant d'un associé.

Le tableau 2 illustre le taux d’abattement en fonction de la zone.

Mais l’avantage fiscal n’est pas tout, la Loi Cosse à mis en lumière une évidence bien connue pour les investisseurs : le niveau de loyer inférieur au marché permet de recevoir pour un logement de très nombreux dossiers de candidature et au bailleur de sélectionner le locataire qui correspond le plus à ces critères de sélection. Il permet en outre de louer le bien plus rapidement et surtout limite le turn-over.

Bien ciblé, le schéma précédent nous démontre que louer moins cher son logement n’est pas pénalisant sous un angle purement financier.

Le locataire est soumis à des plafonds de ressources (on parle de conventionnement intermédiaire ou social) (cf. tableau 3)

En contrepartie, le propriétaire bailleur bénéficie d’un abattement de 70 % sur toutes ses recettes (loyers et subventions).

Ces plafonds ne correspondent pas à des plafonds de type purement social et s'adressent aux bailleurs des classes moyennes qui ont du mal à se loger dans des villes ou le prix des loyers est devenu très important surtout en hypercentre.

Le locataire n’en sera pas moins solvable : les plafonds de ressources concernent les revenus N-2. C’est la raison pour laquelle notre parc locatif est composé d’une part importante de jeunes actifs encore étudiants et sans revenus deux années auparavant.

Dernière nouveauté, dans le cadre d’un appartement loué avec ce dispositif, la loi Elan porte le montant du déficit foncier reportable sur le revenu global de 10.700 € à 15.300 € à compter de l'imposition des revenus de l'année 2019, soit 4.600 €/an de déficit imputable en plus, uniquement pour l'investissement Cosse ! 

 

Pour l’illustrer prenons un exemple simple sur la Solution Créquy Investissement Riviera 5 éligible à la loi Cosse et accessible dès 10.000 € la part :

• Valeur nominale d’investissement = 10.000 €

• Levier bancaire 126 % = 12.600 €

• Le total investi par part est de 10.0000 + 12.600 € = 22.600 €

• Ratio travaux = 52 %

• La quote-part travaux déductible est donc de 11.752 €

 

Prenons le cas de quelqu’un n’ayant aucun revenu foncier  (cf. Tableau 4) :

Si au contraire, nous prenons le cas d’un investisseur ayant des revenus fonciers positifs conséquents au vu de la charge déductible générée, soit 25.000 € de revenus fonciers positifs. Les 12.750 € de travaux déductibles seront intégralement consommés sans que cette charge puisse remonter sur le revenu global. La loi Cosse n’apportera pas d’avantage supplémentaire dans ce cas précis.

Sur un plan fiscal, la loi Cosse permet, dans certains cas, de gagner en efficience fiscale. Elle présente surtout l’avantage d’élargir le spectre de propositions à des investisseurs ayants peu ou pas de revenus fonciers positifs.

 

En conclusion. La loi Cosse est un outil très performant quand cette dernière est bien utilisée.

Elle apporte une forme de « garantie locative structurelle ». En effet le fait de louer un bien à des conditions financières inferieures au prix marché sans que l’investisseur ne soit perdant est un atout indéniable. De plus, dans le cas d’une convention avec travaux, cela abaissera significativement le coût de revient de l’opération grâce à la subvention perçue qui profitera également de l’abattement. En revanche, c’est à partir d’une tranche marginale d’imposition de 30 % que celle-ci prend tout son sens.

Il est dommage que l’Etat communique mal au travers de ce type de dispositif, notamment en y apportant une connotation sociale trop péjorative sans accompagnement pédagogique.

A l’heure où nous écrivions ces lignes, nous n’avions pas toutes les informations concernant les conditions de prolongation de ce dispositif. Or, un amendement validé par le Parlement dans le cadre de la loi de Finances pour 2020 a son importance : le gouvernement associe enfin une condition énergétique à son éligibilité, ce que nous préconisons depuis des années.

 

Quelques extraits des documents officiels :

Actualité du dispositif Cosse :

Le dispositif Cosse, ou « louer abordable », a été introduit par la loi de finances rectificative pour 2016, en remplacement des dispositifs Besson ancien et Borloo ancien pour les logements conventionnés avec l'Anah. Dans le cadre du projet de loi de finances pour 2020, les députés ont adopté l'amendement 2571, qui proroge la période d’application de la déduction Cosse pour trois ans, soit jusqu’au 31 décembre 2022. Cet amendement prévoit également de conditionner la déduction fiscale au respect d’un « niveau de performance énergétique globale fixé par arrêté ». A noter que le dispositif définitif pour 2020 ne sera connu qu'après la promulgation de la loi de finances, fin décembre 2019.

Cette prorogation du dispositif est « l’occasion de le mettre en cohérence avec les objectifs poursuivis par le Gouvernement en matière de qualité énergétique des logements », est-il souligné dans l'exposé de l'amendement qui prévoit, à l’instar de la loi pour l’application du dispositif Pinel, que « pour les opérations à venir (conventions conclues à compter du 1er janvier 2020), la déduction fiscale soit subordonnée au respect d’un niveau de performance énergétique globale fixé par arrêté conjoint des ministres chargés du logement, de l’énergie et du budget ».

 

Dispositif Cosse : les textes applicables

• Article 46 de la loi de finances rectificative pour 2016

• Article 162 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (loi Élan)

• Code général des impôts : articles 28 à 31

• Code général des impôts, annexe 3 : article 2 terdecies G

• BOI-BAREME-000017 (§ 163 et suivants) : plafonds de loyer et de ressources pour l'année 2019

 

Rappel de la fiscalité du déficit foncier :

Les propriétaires bailleurs qui louent des locaux non meublés, perçoivent des revenus fonciers. Lorsque ces revenus sont bénéficiaires, ils doivent déclarer leurs revenus locatifs dans la catégorie des revenus fonciers. Il peut s'agir de loyers issus de locaux d'habitation et de leurs dépendances (maison, appartement, emplacement de stationnement), de locaux d'activité (bureaux, commerces, usines) ou de terrains.

Les contribuables qui relèvent du régime réel d'imposition sont tenus de souscrire un imprimé annexe à la déclaration n° 2042. Il s'agit soit de la déclaration n° 2044, soit de la déclaration n°2044 spéciale (dédiée à ceux qui ont opté pour au moins un régime spécial tel que Malraux, Duflot, Borloo, Robien, Scellier, etc.). Les bénéfices fonciers sont imposables au titre de l’impôt sur le revenu (jusqu’à 45 %) et des prélèvements sociaux (17,2 %). Créer du déficit foncier, est l'un des derniers moyens pour diminuer l’imposition sur l'immobilier en dehors du périmètre des niches fiscales.

 

Rappel du fonctionnement du déficit foncier :

Le déficit foncier, hors déficit lié aux intérêts d’emprunt, (charges non financières) s’impute sur le revenu global dans la limite de 10.700€. Les intérêts d’emprunts (charges financières) s’imputent uniquement sur les revenus fonciers. Le déficit foncier supérieur à 10.700€ et les intérêts d’emprunt excédentaires créent du déficit qui sera reportable sur les revenus fonciers pendant 10 ans.

Quelles sont les charges déductibles ? Les travaux de rénovation réalisés dans un logement destiné à la location créent du déficit foncier. Sont pris en compte les dépenses de réparation, d’entretien, d’amélioration ; les taxes foncières ; les intérêts et frais liés à l’emprunt ; les frais d’administration et de gestion ; les primes d’assurance ; les charges récupérables non récupérées au départ du locataire ; l’indemnité d’éviction et les frais de relogement ; et les déductions spécifiques éventuelles.

Le bien concerné doit être loué non-meublé. Aucun engagement de location. En revanche, l’imputation du déficit foncier sur le revenu global est définitivement acquise à condition que le propriétaire maintienne l’affectation du bien à la location nue jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant celle au titre de laquelle l’imputation a été pratiquée.  

 

(1) Régime dérogatoire spécifique à Nice qui augmente le montant initialement fixé à 9,13 €/m²)