Bilan immobilier résidentiel

Un rattrapage des prix concentré dans les grandes villes

Passées les divergences comptables, le constat reste le même : la dynamique est repartie, en particulier dans les bassins d’emploi - Si l’offre de biens neufs et anciens fait défaut dans ces villes, ce n’est pas le cas dans les zones rurales ou de taille moyenne.

Les notaires de France estiment le volume de ventes dans l’ancien autour de 750.000 transactions en fin d’année, en hausse de 27 % par rapport à 2009. En Ile-de-France, les ventes, tous logements confondus, ont augmenté au troisième trimestre 2010 de 22,3 % sur un an (à 52.600), effectuant un retour plus accentué dans l’ancien que dans le neuf et un rattrapage plus marqué pour les maisons par rapport aux appartements.

Comparé à un troisième trimestre moyen calculé sur la période de 1999 à 2007, le nombre d’appartements vendus est resté stable dans l’ancien contrairement à celui dans le neuf (+21 %), un marché dynamisé par les mesures fiscales destinées aux acquéreurs mais concentré essentiellement en grande couronne. En revanche, la quantité de maisons neuves commercialisées ces trois derniers mois diminue drastiquement par rapport à cette moyenne de long terme, à -25 %.

Trop peu de logements neufs à Paris…

Le nombre de transactions de logements neufs à Paris accuse une baisse de 17 % au troisième trimestre. Si les ventes portent sur un volume ridiculement faible et donc non significatif, 130 biens ces trois derniers mois, elles se révèlent tout à fait symptomatiques en revanche de la faiblesse du renouvellement du parc parisien. En effet, les constructeurs ne conçoivent plus que très peu de nouveaux programmes dans la capitale.

Ces derniers invoquent un prix du foncier trop élevé (50 % du prix de vente), mais aussi une politique sociale mal ajustée, « qui se traduit par l’obligation de réaliser un pourcentage important de logements sociaux, vendus à perte, dans tous les programmes », constate Guy Nafilyan président de Kaufman & Broad. En effet, lorsqu’un promoteur initie un projet dans le neuf, il doit, dans le même temps, s’engager à construire également des logements sociaux, bien moins rémunérateurs.

… et dans les bassins économiques de l’Hexagone.

Le déficit de logements neufs n’est pas un phénomène parisien et touche la plupart des grandes villes de France. Le réel problème demeure toujours le même : « L’offre foncière reste trop faible au regard des besoins, juge Philippe Josse, directeur général logement France de Bouygues Immobilier. Il y a peu de grandes opérations d’aménagements, peu de terrains publics mis sur le marché  », constate-t-il.

Bien que les mises en ventes aient augmenté depuis leur point bas au dernier trimestre 2008, l’offre commerciale neuve demeure trop faible au regard de la demande, portée par le dispositif Scellier - l’investissement locatif neuf représente 66 % des ventes sur les neuf premiers mois de l’année 2010, selon les chiffres de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Le volume des ventes devrait donc atteindre, grâce aux avantages fiscaux, et notamment la perspective de leur réduction à la fin de l’année, 115.000 logements fin 2010 (L’Agefi Actifs n°468, p. 18).

Des prix orientés à la hausse.

Selon l’Observatoire de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), les prix moyens au m_ habitable ont augmenté de 6,8 % entre les troisièmes trimestres 2010 et 2009, à 4.082 euros contre 3.823  euros. Une hausse tirée par l’Ile-de-France qui affiche une croissance de 7,7 % sur la période observée pendant que la province grimpe de 4,9 %. Evidemment, la dispersion autour de la moyenne est importante puisque l’agglomération d’Angers présente une variation de +10,2 % alors que celle de Strasbourg diminue de 7 %. Les promoteurs constructeurs voient ces revalorisations comme un rattrapage de la baisse des prix qu’ils ont dû opérer en 2008.

Retour des transactions dans l’ancien.

Si les notaires de France anticipent quelque 750.000 transactions pour 2010, il se peut que ce nombre soit dépassé, l’imposition sur les plus-values immobilières et les prélèvements sociaux devant s’alourdir, les vendeurs pourraient précipiter leur acte de cession. Adopté en première lecture à l’Assemblée et au Sénat, l’augmentation de la fiscalité devrait passer de 28,1 % (16 % de prélèvements forfaitaires +12,1 % de prélèvements sociaux) à 31,3 % (19 % +12,3 %) au 1er janvier 2011 (L’Agefi Actifs n°471, p. 6). De plus, l’exonération totale après 15 ans de détention pourrait être remise en cause au printemps prochain dans le cadre de la réforme de la fiscalité du patrimoine.

En Ile-de-France, la croissance des volumes a atteint 24 %. Un retour sur des niveaux de long terme donc, puisque le troisième trimestre 2010 ne justifie plus que d’un écart de 1 % avec le troisième trimestre moyen calculé sur la période faste 1999-2007. Bien que dynamique, Paris n’a, pour sa part, pas encore rattrapé son retard. Moins prononcée qu’en petite et grande couronne, la hausse des transactions intra-muros ce trimestre (9.490) s’établit à 16 % sur un an glissant. « Le manque d’offre de logements en vente bride la demande et ce climat de tension attise la hausse des prix », notent les notaires de Paris-Ile de France.

Paris, un marché à part.

« Paris n’est pas la France  », affirme Laurent Vimont, président de Century 21 France, déplorant la tendance de certains acteurs à généraliser le comportement du marché parisien à l’ensemble du territoire. En effet, à Paris, les prix continuent leur ascension : +4,35 % (corrigé des variations saisonnières) entre le deuxième et le troisième trimestre 2010 selon les notaires de Paris-Ile de France et +13,85 % entre les troisièmes trimestres 2010 et 2009, confirmant ainsi les niveaux d’augmentation annoncés à mi-année par Century 21. Sur la même période, l’agent immobilier affiche une hausse de 15,63 % pendant que la Fnaim, de son côté, fait état d’une progression plus modérée à 9,7 %. A noter que l'année 2009, en particulier les deuxième et troisième trimestres, constituent un point bas en termes de prix. En moyenne annuelle, les chiffres de la Fnaim (+4,5 %) se rapprochent de ceux des notaires (+5,39 %). Ces derniers, à fin septembre, enregistraient un nouveau record en termes de prix médian pour la capitale : 7.030 euros/m_, variant de 5.710 euros dans le 19e arrondissement à 10.640 euros dans le 6e. Mais ce constat n’est pas généralisable à l’ensemble du territoire.

Pas de cohérence nationale.

Le reste de la France peut être divisé en deux segments : l’Ile-de-France et les grandes agglomérations d’une part, les autres régions d’autre part. Si certaines villes manquent cruellement de logements, ce qui entraîne une tension sur les prix, d’autres sont en situation de suroffre et subissent aujourd’hui les effets d’un trop grand engouement pour l’immobilier. C’est le cas de certaines zones rurales et villes moyennes.

De manière générale, les prix sont repartis à la hausse dans les bassins économiques. Ce sont d’ailleurs ces derniers qui dopent la moyenne nationale hors Ile-de-France anticipée par Pierre Bazaille, président de l’Institut notarial de l’immobilier, qui prévoit une augmentation des prix en province de l’ordre de 9 % pour les appartements et au-delà de 10 % pour les maisons. Ainsi, selon le réseau Laforêt en France, à Bordeaux, la valeur des appartements et des maisons ont augmenté respectivement de 10,7 % et de 29,5 % entre les mois de novembre 2010 et 2009, à Toulouse, de 5,4 % et 6,3 %. Les différences sont parfois importantes entre des régions de même acabit : à Lyon, la demande pour les appartements a tiré les prix vers le haut de 14,9 % à 3.060 euros/m_, alors qu’à Marseille la reprise se fait plus en douceur, +3,6 % à 2.870 euros/m_. Cependant, les écarts de prix peuvent se révéler importants dans une même ville, d’un arrondissement à un autre ou d’un bien à un autre.

Fichiers: