Un état des lieux pour mieux connaître les caractéristiques du parc

Le directeur des études de l’Anil fait le point sur la composition du parc locatif privé, sur ses propriétaires et sur ses locataires.

Souvent encouragéemais toutefois contestée (L’Agefi Actifs n°559, p. 12), l’accession à la propriété a été, à maintes occasions, mise en avant comme un idéal et un déterminant du statut social. Pourtant, le marché immobilier locatif joue un rôle majeur dans le soutien à la mobilité résidentielle, elle-même support essentiel à la fluidité du marché du travail. Le parc locatif privé est même perçu, par certains observateurs, comme la réponse aux difficultés de logement que connaît une partie de la population française et comme une alternative au parc locatif social.

Il n’est pas si rare d’entendre que la crise n’est autre que qualitative et que la solution se trouve dans la manière d’intégrer les ménages les plus modestes au marché privé au lieu de les inscrire sur une longue liste d’attente dans le secteur social. Disposer d’un marché locatif large, connaître sa composition, ses détenteurs et ses locataires, maîtriser ses mécanismes et ses attributs sont donc des facteurs incontournables au bon fonctionnement d’une politique du logement.

Sur les 27,6 millions de résidences principales relevées par l’Insee en France métropolitaine, le parc locatif privé (1) représente un peu plus de 6 millions de logements (sur les 10,8 millions du parc locatif qui inclut également le parc social).

Dans une publication de novembre 2012 - reprenant parfois des données beaucoup plus anciennes -, Jean Bosvieux, directeur des études à l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil), fait, en analysant à la fois les profils des locataires et ceux des bailleurs, majoritairement des personnes physiques, un état des lieux du secteur locatif privé.

Caractéristiques intrinsèques.Le parc locatif privé se compose principalement d’appartements (25 % étant des immeubles de rapport appartenant à un propriétaire unique et 45 % étant des lots de copropriété) et, dans une moindre mesure, de maisons individuelles bien que la contribution de ces dernières ne soit pas des moindres puisqu’elles représentent tout de même 30 % du total.

Ces logements sont essentiellement situés dans des zones urbaines et se caractérisent par leur petite taille (46 % d’entre eux ne disposent que d’une ou deux pièces lorsque 67 % des logements sociaux possèdent 3 à 4 pièces) et leur vétusté. Bien que les dispositifs d’aide à l’investissement locatif se soient cumulés depuis 25 ans, plus de la moitié des foyers datent de plus de 50 ans et près d’un quart ont été construits avant la première guerre mondiale.

Les parcs des propriétaires et social sont, eux, beaucoup plus récents. Cette ancienneté va de pair avec la qualité de l’habitat. Aussi, « l’occurrence de défauts est bien plus grande dans le parc locatif privé que chez les propriétaires occupants ou dans le parc social. Moins de la moitié des logements sont exempts de tout défaut répertorié », relève l’étude sur des données exploitées par l’Anah concernant l’enquête logement 2006 de l’Insee.

Le bailleur moyen possède 2,1 logements locatifs. D’après l’auteur, l’enquête patrimoine de l’Insee, bien que sous-estimant la taille du parc locatif privé détenu par des particuliers, « est la seule qui donne des indications sur la valeur des logements détenus, sur leur poids dans le patrimoine des propriétaires et sur l’origine de leur propriété ». Selonles informations qu’elle délivre, les bailleurs se distinguent des non-bailleurs par le montant de leurs revenus (près de deux fois plus élevés) et celui de leur patrimoine global (plus de quatre fois plus important). Si plus de six propriétaires sur dix ne possèdent qu’un seul logement locatif, 20 % des bailleurs détiennent plus de la moitié du parc et les 2 % disposant de dix logements ou plus réunissent à eux seuls 16,5 % du parc.

Si les revenus locatifs des propriétaires sont mal connus car abordés, dans l’enquête patrimoine, sous l’angle fiscal uniquement, il apparaît toutefois que, malgré ces réserves, pour un grand nombre de bailleurs, les revenus fonciers ne représentent qu’une part minime de leur revenus (à part pour ceux détenant plus de dix logements).

(1) En France, le parc locatif privé recouvre les logements locatifs qui ne sont pas soumis à la réglementation spécifique des logements locatifs sociaux.