TVA sur marge : le juge communautaire se positionne

Frédérique Perrotin-Laquerrière
Une clarification très attendue du régime de la TVA sur la marge en matière d’opérations immobilières.
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La Cour de Justice des Communautés Européennes CJUE vient de rendre une décision très attendue en matière de TVA sur marge dans l’affaire Icade (CJUE, 30 septembre 2021, aff. n°C‑299/20). La CJUE a été saisie dans le cadre d’une opération d’achat revente de biens immobiliers, des terrains nus revendus après division parcellaire et travaux de viabilisation, une opération immobilière diligentée par un lotisseur (CE 25 juin 2020, n°416727, Icade Promotion Logement).

Une difficulté d’interprétation

Cette décision intervient dans un contentieux opposant l’administration fiscale française à  la société Icade Promotion SAS à au sujet de la restitution de la TVA afférente à des ventes de terrains à bâtir à des particuliers et portant sur l’application de l’article 392 de la directive du 28 novembre 2006  et sa transposition en droit français . Cet article exclue-t-il du champ d’application du régime de la TVA sur la marge les opérations de livraisons de terrains à bâtir lorsque ces terrains, acquis non bâtis, sont devenus, entre le moment de leur acquisition et celui de leur revente par l’assujetti, des terrains à bâtir et lorsque ces terrains ont fait l’objet, entre le moment de leur acquisition et celui de leur revente par l’assujetti, de modification de leurs caractéristiques comme une division parcellaire et des travaux de viabilisation ?.

Quel champ d’application ?

Pour le juge communautaire, l’article 392 doit être interprété en ce sens qu’il permet d’appliquer le régime de taxation sur la marge à des opérations de livraison de terrains à bâtir aussi bien lorsque leur acquisition a été soumise à la TVA, sans que l’assujetti qui les revend ait eu le droit de déduire cette taxe, que lorsque leur acquisition n’a pas été soumise à la TVA alors que le prix auquel l’assujetti-revendeur a acquis ces biens incorpore un montant de TVA qui a été acquitté en amont par le vendeur initial. Toutefois, en dehors de cette hypothèse, cette disposition ne s’applique pas à des opérations de livraison de terrains à bâtir dont l’acquisition initiale n’a pas été soumise à la TVA, soit qu’elle se trouve en dehors de son champ d’application, soit qu’elle s’en trouve exonérée.

Des travaux d’aménagements ne changent pas la qualification de terrain à bâtir

La CJUE précise que  l’application du régime de taxation sur la marge à des opérations de livraison de terrains à bâtir est exclue lorsque ces terrains acquis non bâtis sont devenus, entre le moment de leur acquisition et celui de leur revente par l’assujetti, des terrains à bâtir. En revanche, l’application de ce régime reste possible lorsque ces terrains ont fait l’objet, entre le moment de leur acquisition et celui de leur revente par l’assujetti, de modifications de leurs caractéristiques telles qu’une division en lots ou la réalisation de travaux d’aménagement permettant l’installation de réseaux desservant lesdits terrains, à l’instar, notamment, des réseaux de gaz ou d’électricité.

Une autre décision attendue

Précisons qu’en mars 2021, la cour administrative d’appel de Lyon a également saisi le juge communautaire d’une question préjudicielle destinée à vérifier si l’article 392 de la directive du 28 novembre 2006 doit être interprété comme excluant l’application du régime de taxation sur la marge à des opérations de livraisons de terrains à bâtir dans deux hypothèses : lorsque ces terrains, acquis bâtis, sont devenus, entre le moment de leur acquisition et celui de leur revente par l’assujetti, des terrains à bâtir et lorsque ces terrains ont fait l’objet, entre le moment de leur acquisition et celui de leur revente par l’assujetti, de modifications de leurs caractéristiques telles que leur division en lots (CAA Lyon, 18 mars 2021, n°19LY00501 Les Anges d’Eux). Cette affaire est toujours pendante devant la CJUE.