Immobilier professionnel

Sortir le bien de la société à moindres coûts

Patrick MÜLLINGHAUSEN, juriste en droit du patrimoine, co-responsable du master 2 Gestion de patrimoine, université de Nantes (IEMN/IAE)
Le démembrement temporaire de propriété par rétention de l’usufruit constitue une technique performante d’optimisation
Certains aspects restant mal connus, elle contraint le praticien à respecter rigoureusement certaines précautions
DR, Patrick MÜLLINGHAUSEN, juriste en droit du patrimoine, coresponsable du master 2 Gestion de patrimoine, université de Nantes (IEMN/IAE)

Nombre de dirigeants d’entreprise regrettent aujourd’hui d’avoir fait acquérir leur immobilier professionnel par la société d’exploitation, et ce malgré les avantages procurés : simplification de la gestion administrative, comptable, juridique et fiscale de l’immeuble, sécurisation des partenaires bancaires… En effet, cette détention directe génère plusieurs problématiques, tant sur le plan économique que sur le plan fiscal.

Problème économique et fiscal.

D’un point de vue économique, au moment de la cession de l’entreprise, la valeur de cette dernière sera « gonflée » par celle de l’immobilier, limitant ainsi le nombre potentiel de repreneurs, faute de moyens financiers. Par ailleurs, la vente séparée des actifs s’avère toujours plus intéressante financièrement qu’une vente « en bloc ».

L’autre problématique est fiscale. En effet, la cession de l’immeuble professionnel logé dans une structure sociétaire à l’IS générera une fiscalité particulièrement « confiscatoire » (plus-value professionnelle et imposition sur la distribution du produit de cession). Aussi, le dirigeant d’entreprise sollicite régulièrement son expert-comptable afin d’envisager une sortie de l’immeuble social du bilan. Si la vente pure et simple de l’immeuble professionnel représente une des solutions les plus évidentes pour séparer l’immobilier de l’activité professionnelle, il n’en demeure pas moins qu’elle sera douloureuse fiscalement parlant (voir le tableau).

Démembrement de propriété.

Une solution alternative consiste à recourir à la technique du démembrement de propriété, et plus particulièrement du démembrement constitué par « rétention », la société d’exploitation conservant au bilan l’usufruit (constitué pour une durée fixe) de l’actif immobilier devant être externalisé au profit du dirigeant.

Attardons-nous dès à présent sur les difficultés de mise en œuvre de ce schéma et les avantages avérés de cette technique. 

EVALUATION DES DROITS DÉMEMBRÉS

Afin de déterminer la valeur du droit de nue-propriété devant être cédé, il convient de procéder en premier lieu au calcul de celle relative au droit d’usufruit (UST) qui sera soustraite de la valeur de l’immeuble en pleine propriété (PP) pour obtenir, par différence, celle de la nue-propriété (NP).

Pour arriver à cet objectif, il nous faut donc calculer la valeur de l’usufruit en utilisant la méthode d’actualisation des flux futurs de revenus générés par le bien (méthode de cash-flows actualisés). Au regard des éléments repris à titre d’exemple ci-dessus, la valeur économique de l’usufruit fixée pour une durée de 15 ans s’élève à 333.000 euros, soit une valeur de nue-propriété égale à 167.000 euros.

TRAITEMENT FISCAL DE LA CESSION DU DROIT DE NUE-PROPRIÉTÉ

La valeur actuelle de la nue-propriété cédée s’élève donc à 167.000 euros. Le calcul de la plus-value imposable nécessite de déterminer le prix d’acquisition (coût historique) de cette nue-propriété cédée, alors que nous ne disposons que du coût historique de la pleine propriété inscrite au bilan.

Comment calculer la valeur nette comptable de la nue-propriété cédée ? Sa détermination est a priori complexe. En effet, la valeur d’acquisition de la nue-propriété et les amortissements pratiqués sur ce droit sont inconnus lors de la cession. Or, la valeur nette comptable de la nue-propriété (VNC NP) est égale à sa valeur historique obérée des amortissements pratiqués pendant la période. Les dispositions de l’article 74 SE du Code général des impôts (CGI) applicables aux seules plus-values immobilières des particuliers ne peuvent être utilisées ici.

Nous retiendrons donc la méthode préconisée par la Compagnie nationale des commissaires aux comptes (CNCC) (1), c’est-à-dire appliquer à la valeur nette comptable de la pleine propriété (VNC PP) le rapport existant, au jour de la cession, entre les prix du droit de nue-propriété cédé et la valeur vénale de la pleine propriété :

VNC NP = (NP/PP) x VNC PP
soit, VNC NP = (167.000 euros/500.000 euros) x 200.000 euros = 66.800 euros

Au titre de la plus-value professionnelle calculée (2), la société devra décaisser 33.400 euros d’IS supplémentaire, mais recevra en contrepartie un produit de cession de 167.000 euros, soit un gain net de 133.600 euros.

A l’extinction du droit d’usufruit, par l’arrivée au terme de la durée pour laquelle il avait été constitué (15 ans), une sortie d’actif sera constatée. En principe, toute sortie d’actif génère une plus ou moins-value professionnelle, égale à la différence positive ou négative entre la valeur nette comptable au jour de la sortie du bilan et la contrepartie obtenue par l’entreprise. En l’espèce, à l’extinction de l’usufruit consenti pour une durée fixe, l’entreprise ne reçoit aucune contrepartie et sa valeur nette comptable est égale à zéro compte tenu des amortissements pratiqués au titre de cette immobilisation.

L’opération aura permis l’externalisation de l’actif immobilier en limitant l’impôt sur la plus-value professionnelle au seul droit de nue-
propriété. Cela représente, à 15 ans, une économie globale de 143.000 euros au titre de la plus-value professionnelle et de 153.000 euros au titre de la fiscalité liée à la distribution du produit de cession, le cas échéant. 

TRAITEMENT COMPTABLE DE LA CESSION DU DROIT DE NUE-PROPRIÉTÉ

La société, ancien plein propriétaire de l’immeuble, jouissait déjà des prérogatives attachées à l’usufruit, sans que celui-ci puisse être dissocié de la nue-propriété en tant que telle. Le démembrement conduit donc à constater la création d’un nouveau droit par rétention. Il convient alors de rechercher la valeur initiale de l’usufruit afin d’en déterminer la valeur nette comptable suite à sa rétention.

Pour ce faire, nous utiliserons à nouveau la méthode de calcul recommandée par la CNCC susmentionnée, conduisant à faire figurer dans les comptes sociaux une valeur d’usufruit de 133.200 euros. Il s’agit du complément de la valeur nette comptable de la nue-propriété par rapport à la valeur nette comptable du bien immobilier à la date du démembrement. Le droit d’usufruit étant un élément incorporel admis à l’actif, il est amortissable (3). Cet amortissement linéaire sera donc pratiqué sur la base de 133.200 euros, avec une dotation annuelle de 1/15e.

FINANCEMENT DU DROIT DE NUE-PROPRIÉTÉ

Le montant de la nue-propriété à financer s’élève à 167.000 euros, somme à laquelle il convient d’ajouter les droits de mutation et les frais de garantie réelle, le cas échéant, estimés ici à
+/- 13.000 euros.

La somme globale à financer s’élève donc à 180.000 euros. Celle-ci peut faire l’objet d’un emprunt bancaire ou être financée sur fonds propres.

MODE DE DÉTENTION DU DROIT DE NUE-PROPRIÉTÉ

Hypothèse n°1 : détention via une société civile.

Si l’acquisition du droit de nue-propriété est effectuée par une société civile (SCI) constituée à cet effet, il conviendra de s’interroger sur les principales conséquences de ce choix.

-La SCI ne percevant pas de revenu foncier pendant la durée du démembrement, les associés personnes physiques de cette SCI ne seront pas redevables d’une quelconque imposition à ce titre. Rappelons par ailleurs que même si les associés disposent de revenus fonciers autres, ils ne pourront pas déduire les intérêts de l’emprunt souscrit pour l’acquisition de la nue-propriété du bien (4).

-La SCI ne percevant pas les loyers pendant la durée du démembrement, les associés devront apporter en compte courant les sommes nécessaires au remboursement de l’emprunt sollicité pour l’acquisition de la nue-propriété, le cas échéant, sauf à l’autofinancer.

-La cession ultérieure du bien immobilier par la SCI après reconstitution de la pleine propriété par extinction de l’usufruit sera soumise à imposition au titre des plus-values immobilières avec l’application de l’abattement pour durée de détention, tel que défini à l’article 150 VC du CGI. Élément notable, cette durée de détention sera décomptée à partir de la première des deux acquisitions, qu’elles soient à titre onéreux, à titre gratuit ou par voie d’extinction naturelle (5). Au cas nous occupant ici, et ce du fait d’un taux de revalorisation du bien retenu, 1 % l’an à titre d’hypothèse, aucune plus-value taxable ne serait constatée.

-A contrario, l’opération n’est pas neutre fiscalement au regard de l’imposition des associés de la SCI, pour le cas où ils seraient redevables de l’ISF. En effet, les associés détenant des droits sociaux en pleine propriété, la valeur de ceux-ci contribuent à l’augmentation de la base taxable (6), la détention de l’usufruit du bien par la société d’exploitation ne donnant pas aux parts de la SCI nue-propriétaire la qualité de bien professionnel exonéré (7).

Hypothèse n°2 : détention en direct. Les mêmes remarques énoncées ci-dessus s’appliquent à cette hypothèse, à une exception près : sur le plan de l’ISF, le redevable ne détenant que la nue-propriété de l’immeuble, la valeur de ce droit ne rentrera pas dans la base taxable, le principe d’imposition de l’usufruitier s’appliquant ici (article 885 G du CGI).

INTÉRÊT PATRIMONIAL DE L’ACQUISITION DE LA NUE-PROPRIÉTÉ FINANCÉE SUR FONDS PROPRES

A effort de trésorerie équivalent sur la période, pour un investissement sur un contrat d’assurance vie (taux net de frais de gestion : 3 %), le TRI net ressort à 2,34 % ; pour l’investissement dans la nue-propriété (sans revalorisation du bien), le TRI net est de 6,32 %.

SÉCURISATION DE CETTE STRATÉGIE

Gestion des abus répréhensibles.

- Abus de droit. Comme tout schéma optimisant, celui-ci pourrait attirer les foudres de l’administration fiscale pour le cas où ce dernier n’aurait que pour seul but d’éluder l’impôt. Ceci étant précisé, il nous paraît indéniable que l’intérêt économique, juridique et patrimonial est avéré. Pour autant il conviendra de s’attacher à une évaluation des droits démembrés qui soit la plus « juste » possible. A cet effet, le recours à un expert immobilier indépendant nous semble indispensable afin de valider les différents éléments pris en compte pour la détermination de la valeur économique des droits démembrés (valeur vénale, valeur locative…).

Par ailleurs, il faudra faire vivre la SCI nue-propriétaire dans le respect des règles légales et statutaires (comptabilité, procès verbal d’assemblée générale…) afin de combattre la présomption de fictivité risquant d’être invoquée par l’administration fiscale, le cas échéant. Rappelons que l’administration a tendance à considérer qu’une société ne détenant que de la nue-propriété d’un immeuble n’a pas de fonctionnement réel faute de disposer de revenus (8).

En résumé, pour consolider juridiquement, si besoin était, le schéma auquel la SCI participe, il conviendra que les associés de la société nue-
propriétaire réalisent des apports en numéraire ou en nature sous forme par exemple de biens frugifères au profit de celle-ci, pour le cas où la société ne détiendrait pas d’autres actifs générant des revenus.

- Acte anormal de gestion. Dans le cas éventuel de grosses réparations, prévues aux articles 605 et 606 du Code civil, incombant normalement à la SCI nue-propriétaire, on pourrait être tenté de faire prendre en charge ces travaux par la société d’exploitation. Afin d’éviter tout risque de voir invoquer la présence d’un acte anormal de gestion par l’administration fiscale, il sera judicieux que chaque société respecte ses obligations, chacune d’entre elles assurant le financement des travaux qui lui incombent juridiquement. Sauf à déroger à ce principe au travers de la convention de démembrement avec une clause précisant que, pour le cas où les travaux de grosses réparations seraient pris en charge et payés par la société d’exploitation usufruitière, cette dernière pourra obtenir, à l’extinction du droit d’usufruit, une indemnisation.

- Abus de biens sociaux. Les associés de la  société d’exploitation étant aussi associés de la SCI, il faudra encore une fois veiller la « juste » valorisation qui sera faite de l’usufruit en prenant garde à une surévaluation éventuelle de ce droit. Celle-ci serait en effet synonyme d’un abus de biens sociaux, puisque profitant à terme à la SCI nue-propriétaire, alors que les associés sont les mêmes. La même problématique au regard des travaux de grosses réparations, dans l’hypothèse où ils seraient pris en charge par la société d’exploitation usufruitière sans contrepartie, pourrait être invoquée par l’administration fiscale.

Gestion du risque juridique.

- Convention de démembrement. La mise en place d’une convention de démembrement permettra de formaliser la répartition des prérogatives décisionnelles et financières entre usufruitier et nus-propriétaires, notamment à raison des abus répréhensibles précités. Idéalement, la convention de démembrement sera incluse dans l’acte d’acquisition ou a minima annexée à celui-ci.

- Promesse de bail. Afin que l’on ne puisse invoquer une quelconque faute de gestion de la part du dirigeant, il sera opportun de prévoir d’ores et déjà une promesse de bail au travers de la convention de démembrement insérée dans l’acte de vente (lui conférant une date certaine et la rendant opposable à l’égard des tiers) afin de garantir le maintien de la société d’exploitation dans les locaux professionnels au terme de l’usufruit constitué par rétention.

- Assiette des droits d’enregistrement et taxe de publicité foncière. Les droits de mutation devront être assis non pas sur le prix exprimé dans l’acte (article 683 du CGI), mais sur une valorisation effectuée au regard du barème fiscal de l’article 669 du CGI (9).

CONCLUSION

Au regard des avantages indéniables que présente la technique du démembrement temporaire de propriété par rétention de l’usufruit, il nous semble qu’un praticien désireux d’offrir à ses clients un conseil dynamique et innovant peut leur présenter ce schéma sous réserve de respecter rigoureusement les règles et précautions énoncées dans ce cas pratique.

(1) Bull. CNCC, n°99, pleine propriété, p. 346 et s. - V. BCF févr. 1996, p.5.

(2) 167.000 euros - 66.800 euros = 100.200 euros.

(3) TA Poitiers, 21 nov.1996, n° 95-1701 et TA Paris, 2e sect., 2e ch., 6 juill. 2009, n° 04-19716, Selarl Grossin et Associés.

(4) BOI-RFPI-BASE-30-20-20-20120912 n° 1 et n° 40.

(5) BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10-20120912, n°220.

(6) BOI-PAT-ISF-30-30-10-20-20120912 n° 210.

(7) Rép. Min. Marini n° 10021, Sénat, 15 juill. 2004, p. 1570.

(8) Cass. com 15 mai 2007, n°06-14.262, Saunier Streck.. ; Cass. Com., 13 janvier 2009, n° 07-20097, de Wurstemberger.

(9) BOI-ENR-DMTOI-10-10-10-20131119, n° 125.