Immobilier

Solly Azar couvre le risque d’impayés en viager

Le contrat Garentimmo assure aussi au vendeur la prise en charge de la procédure de recouvrement et une indemnisation en cas de résiliation de la vente.

Dans la recherche de solutions pour compléter une pension de retraite, la vente d’un bien immobilier en viager peut permettre de percevoir une rente. Encore faut-il que cette dernière soit effectivement versée. Solly Azar Assurances vient de lancer un contrat couvrant les impayés de rentes viagères, intitulé Garentimmo. « Il n’y avait jusqu’à présent pas d’offre sur le marché pour garantir le viager, explique Michel Badey, directeur des risques locatifs du courtier grossiste. Garentimmo a été créé pour répondre à une demande de la part de professionnels du viager. La vente en viager est en effet un marché de plus de 8.000 transactions par an, qui s’organise et devrait donc progresser rapidement. »

Ce produit s’insère dans leur gamme d’assurance des pertes pécuniaires à côté de l’assurance de loyers impayés et de baux commerciaux (bureaux, commerces appartenant à de petits propriétaires).

Rentes impayées.

Même s’ils demeurent peu fréquents, des cas d’impayés de la rente viagère existent et mettent le vendeur (crédirentier) dans l’embarras. Le contrat garantit les rentes impayées pendant une durée plutôt courte puisqu’elle est de six mois et pour un montant maximum de 5.000 euros mensuels. Toutefois, Solly Azar n’analyse pas le contrat de vente afin de valider le montant de la rente. De même, le courtier grossiste ne vérifie pas la solvabilité de l’acquéreur. En cas d’impayé, le vendeur doit relancer une première fois dans les quinze jours, puis il doit déclarer le sinistre dans le mois et demi suivant le premier terme impayé. Solly Azar prend alors en charge la procédure de recouvrement et des frais amiables ou judiciaires. Trois mois au plus tard après le premier impayé, les indemnités sont versées à l’assuré.

Si l’acquéreur ne règle pas les impayés et ne verse plus les rentes, une procédure de résiliation du contrat est engagée par Solly Azar.

Résiliation du contrat de vente.

En cas de résiliation du contrat de vente, l’acquéreur (débirentier) perd les rentes ainsi que le bouquet déjà versés mais le crédirentier ne va plus percevoir de rente. L’assurance Garentimmo propose un revenu de substitution jusqu’à ce qu’un nouvel acquéreur soit trouvé. « C’est en effet une perte de revenus brutale pour les vendeurs qu’il faut combler, remarque Michel Badey. Dans cette situation, l’indemnisation dure douze mois de façon dégressive. Ainsi, 70 % de la rente sont versés durant les 6 premiers mois puis 50 % les six derniers mois. » Cette prise en charge débute à compter de la date la plus récente entre l’issue de la période d’indemnisation des rentes viagères ou de la fin du contrat viager. Pendant l’absence de rente, la cotisation continue d’être versée sur les rentes attendues.

Viager nouveau ou en cours.

Le taux de cotisation s’élève à 2,20 % TTC de la rente annuelle (voir le tableau) et demeure proche de ce qui est pratiqué pour l’assurance de loyers impayés. L’assurance s’applique aux nouvelles ventes en viager mais aussi aux contrats existants. Dans cette dernière situation, la garantie ne sera toutefois pas accordée si le débirentier n’a pas acquitté l’intégralité des rentes dues ou si des incidents de paiement ont eu lieu dans les douze mois précédent l’adhésion. Si la garantie est acceptée pour un contrat en cours, elle prend effet à l’expiration d’une période probatoire de trois mois. Ainsi, si un problème de paiement a lieu durant ce temps, il ne sera pas indemnisé.

Le contrat est assuré auprès de la Mutuelle générale d’assurance de risques divers (MGARD) dont Axa est le gestionnaire de ses sinistres graves et son réassureur.

Le produit sera exclusivement distribué auprès de professionnels tels que les administrateurs de biens et les spécialistes du viager, voire de notaires. Ces souscripteurs s’engageront notamment à proposer ce contrat à l’ensemble de leur portefeuille de crédirentiers et de veiller à inclure dans le contrat de viager une clause résolutoire pour défaut de paiement des rentes dont la rédaction est souvent source de conflits.

Par ailleurs si, pour l’heure, le contrat ne couvre que les risques encourus par le vendeur, Solly Azar Assurances réfléchit à la mise en place de garanties pour assurer également l’acheteur.