SCI à l’IR et déduction des intérêts d’emprunt

Annabelle Pando
Pour financer le rachat des parts d’un associé par la SCI

Dans une affaire ayant donné lieu à trois arrêts, le Conseil d’État a admis que les associés d’une société civile immobilière (SCI) puissent déduire les intérêts d’emprunt contractés par la société pour financer le rachat des parts d’un associé (CE, 9 juin 2020, n°s 426339, 426342 et 426343).

 

Rachat des parts d’un associé

Des quatre associés d’une SCI propriétaire d’un complexe commercial donné en location, l’un d’eux a souhaité se retirer. Condamnée judiciairement à lui rembourser ses parts, la SCI a souscrit un emprunt bancaire à cette fin. La SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), ses résultats étant imposables dans la catégorie des revenus fonciers entre les mains de ses associés, les trois associés restants avaient déduit de leurs revenus fonciers la quote-part de ces intérêts, proportionnellement à leurs parts dans le capital de la SCI. Suite à une vérification de comptabilité, l’administration avait remis en cause cette déduction et redressé en conséquence les trois associés au titre des années 2007 à 2009.

La cour administrative d’appel de Marseille a déchargé les trois associés des cotisations supplémentaires d’IR et de contributions sociales correspondant à la déduction des intérêts de l’emprunt contracté par la SCI (CAA Marseille, 16 oct. 2018, n°s 17MA04954, 17MA04955 et 17MA04956). Elle a jugé que l’inexécution de la décision de justice condamnant la SCI à racheter les parts de l’associé « exposait les associés restant au risque de supporter les conséquences de mesures destinées à permettre le paiement de ce rachat, et notamment à la vente du bien dont il s’agit ». Dès lors, « l’emprunt doit être regardé comme ayant pour objet la conservation de la propriété constituée par les parts de la SCI ».

 

La conservation des revenus comme cause

Le pourvoi de Bercy a été rejeté par le Conseil d’État qui rappelle que « sauf disposition législative spécifique, seuls les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition de biens ou droits immobiliers destinés à procurer des revenus fonciers sont déductibles du revenu brut foncier ». Il place dans cette catégorie les « intérêts des emprunts souscrits par un associé pour acquérir les parts d’une société de personnes dont les résultats sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers ». De même « pour le remboursement des parts d’un associé par une telle société lorsqu’il est établi que l’emprunt est nécessaire pour la conservation du revenu foncier de celle-ci ».

À l’appui de son raisonnement, le Conseil d’État vise plusieurs articles du CGI. L’article 13, 1, l’article 28 et enfin, dans sa rédaction applicable au litige, l’article 31, I, 1°, du CGI. Les intérêts de l’emprunt que la CI avait souscrit pour rembourser ces parts étaient donc bien déductibles en application de l’article 31 du CGI.

 

La nécessaire conservation

La déduction est donc justifiée par la nécessité de répondre à l’objectif de conservation du bien et, de manière sous-jacente, du revenu qu’il procure. Se pose immanquablement la question de la notion de nécessité. « Que recouvre-t-elle ? interroge Philippe Van Steenlandt, docteur en droit et notaire à Vincennes, étude Alpha notaires. Est-ce qu’elle ne vise que la contrainte judiciaire, comme c’était le cas en l’espèce, ou plus largement la contrainte économique ? Supposons un refus d’agrément opposé par les associés à l’occasion d’une cession de parts suivie d’un rachat par la société, ou encore un retrait autorisé à l’amiable  : les intérêts de l’emprunt contracté par la SCI qui n’aurait pas d’autres actifs que ceux donnés en location seraient-ils déductibles ? Dans le premier cas, nous pouvons en douter ; dans le second, refuser la déduction serait inciter les contribuables à partir au contentieux pour susciter une contrainte judiciaire », conclut le notaire.