Alors que 2011arborait un bilan satisfaisant, l’année 2012 marque une rupture sur les différents marchés immobiliers. Difficile de faire preuve d’optimisme quant à l’année 2013 qui s’annonce. La dégradation de l’environnement économique, des perspectives des entreprises et du pouvoir d’achat des ménages mêlée au chamboulement fiscal à venir ne permettent en rien d’espérer une quelconque amélioration sur le marché immobilier d’entreprise comme sur celui du résidentiel.

IMMOBILIER RÉSIDENTIEL

Marché de l’ancien : l’activité plonge.

Après avoir enregistré des volumes records l’an dernier avec plus de 800.000 transactions à fin décembre 2011, le marché de l’ancien sombre dans la dépression en 2012 : 650.000 transactions maximum sont attendues pour la fin de l’année, soit une baisse de près de 20 % sur un an.

Quant à 2013, il n’est prévu aucun rebond, plutôt un nouveau recul, d’après les professionnels du secteur (L’Agefi Actifs n°568, p. 15) qui ne voient dans les mesures fiscales votées ou proposées qu’une entrave à la fluidité du marché (lire ce numéro, pp. 8 à 10).Même l’abattement exceptionnel sur les plus-values prévu pour 2013 n’est pas considéré comme un élément permettant un choc d’offre sur le marché.

Marché du neuf : le Duflot ne rivalisera pas avec les meilleures années du Scellier.

Les promoteurs et les constructeurs avaient anticipé une année 2012 difficile, leurs craintes se sont révélées exactes. Aussi les premiers n’escomptent pas de commercialiser plus de 70.000 ventes (hors résidences de services et ventes en bloc) pour la fin de l’année (contre 103.000 en 2011 et 115.000 en 2010), pendant que les seconds ne prévoient guère plus de 123.000 ventes de maisons individuelles en secteur diffus (contre 143.300 en 2011).

Le dispositif Duflot, qui succédera au Scellier en 2013, ne comblera pas l’effondrement des ventes à investisseurs (-45 %) observé cette année par les promoteurs (L’Agefi Actifs n°565, p. 15).

Concernant les prix, il semble que ceux-ci soient relativement stables pour l’immobilier collectif, aux alentours de 4.000 euros/m_ selon les chiffres de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI).

D’après l’Union des maisons françaises (UMF), le prix moyen d’une maison réalisée par un constructeur est de 132.000 euros TTC hors foncier pour une surface habitable de 116 m_. Avec la RT 2012, dont la mise en place est obligatoire à partir du 1er janvier 2013, le syndicat s’attend à une augmentation de 130 euros TTC du m_ soit une hausse de 11 %.

IMMOBILIER D'ENTREPRISE

Marché locatif des bureaux: moins dynamique qu’en 2011.

Avec 1,82 million de m_ loués à fin novembre, ce sont un peu plus de 2 millions de m_ qu’attendent de comptabiliser sur le marché locatif des bureaux franciliens les professionnels pour 2012, soit une baisse d’environ 12 % par rapport à 2011. Un volume sans surprises, moins important qu’en 2010 et 2011, mais supérieur à celui de 2009 et proche, finalement, de la moyenne des dix dernières années. Une résistance qui tient davantage aux stratégies de rationalisation des entreprises qu’à une activité économique fleurissante.

Côté loyers, les mesures d’accompagnement, toujours importantes, ne suffisent plus. Les valeurs faciales commencent aussi à plier. Le rapport de force s’établit clairement en faveur des locataires, les bailleurs souhaitant avant tout sécuriser l’occupation de leurs immeubles.

Marché de l’investissement: plus résistant qu’anticipé.

Alors que les professionnels n’espéraient pas dépasser 10 à 12 milliards d’euros d’investissement sur le marché français, ce sont finalement près de 13,5 milliards d’euros d’engagements qui sont attendus fin 2012, d’après IPD (contre, selon Cushman & Wakefield, 16,5 milliards d’euros l’année dernière, qui, pour rappel, avait été portée par l’abrogation de l’article 210-E du Code général des impôts qui permettait, sous conditions, de bénéficier d’un taux d’imposition réduit sur les plus-values de cession).

L’activité a été animée par de grandes transactions (33 opérations de plus de 100 millions d’euros depuis le 1er janvier 2012 représentant 6,9 milliards d’euros, d’après Cushman & Wakefield) ainsi que par les acteurs étrangers qui représenteraient presque 50 % des montants investis.

TAUX/CRÉDIT

Effondrement de la production de crédits à l’habitat.

A fin novembre, la production de crédits à l’habitat reculait de 32,6 % en glissement annuel d’après l’Observatoire crédit logement/CSA. Elle devrait s’établir entre 110 et 120 milliards d’euros, contre 160 milliards d’euros en 2011.

Selon les courtiers, cette chute proviendrait davantage d’un manque de demande plutôt que d'une restriction de l’offre par les établissements bancaires.

Par ailleurs, la durée des emprunts a diminué (de 226 mois en moyenne dans l’ancien en 2011 à 217 mois en novembre et de 233 mois en moyenne dans le neuf en 2011 à 226 mois en novembre). Tout comme les taux des prêts du secteur concurrentiel sur l’ensemble du marché qui se sont établis à 3,31 % en moyenne en novembre, contre 3,97 % en janvier, soit un repli de 66 points de base (pb) dû probablement à la baisse de l’OAT 10 ans de plus de 128 pb depuis janvier 2012 (de 3,236 % au 2 janvier 2012 à 1,948 % au 10 décembre 2012), mais également à une transformation de la structure de la clientèle (exclusion du marché des ménages les plus modestes qui sont ceux qui empruntent le plus cher).

PIERRE-PAPIER

Surperformance des foncières sur les indices en 2012.

Profitant d’un apaisement des craintes quant au possible non-refinancement du secteur de l’immobilier d’entreprise, les foncières françaises affichent une performance très au-dessus de leur indice de référence. Aussi, l’indice Euronext IEIF SIIC France coupons bruts réinvestis progresse de près de 30 % depuis le 1er janvier pendant que le CAC All Tradable (Ex-SBF 250) augmente de 21,4 % sur la même période. Ainsi, les décotes par rapport à leur actif net réévalué (ANR) - valeur du patrimoine net de dettes - se sont fortement réduites même s'il subsiste un écart très important entre Unibail-Rodamco, paquebot du secteur et de petites sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC) peu liquides ou jugées trop endettées (L’Agefi Actifs n°565, p. 12).