Ingénierie patrimoniale

Regroupement de crédits : principes et applications

Thierry Barkat, Co-Gérant, Créditpack et Laurent Denis, Avocat, Endroit Avocat
Méconnue, parfois même mal perçue, la solution du regroupement de crédits bénéficie d’un cadre juridique solide
Cette technique, très encadrée, offre des usages variés y compris avec des visées patrimoniales
DR, Thierry Barkat, Co-gérant, Crédit-Pack et Laurent Denis, Avocat, Endroit Avocat

I-CADRE JURIDIQUE DU REGROUPEMENT DE CREDIT

Le regroupement de crédits (seule terminologie juridiquement appropriée) est une opération toute simple : elle consiste à réunir, en les supprimant, plusieurs dettes souscrites par un même débiteur, éventuellement auprès de plusieurs prêteurs, pour les regrouper en un seul emprunt, dû par ce même débiteur à un seul prêteur. Parfois confondu avec une opération voisine, la renégociation de crédit, le regroupement fait disparaître des contrats existants et porte sur plusieurs lignes de crédits. Le regroupement de crédits n’a hélas pas de place parmi les définitions des crédits, procurées par l’article L. 311-1 du Code de la consommation, y compris après ses refontes de juillet 2016, d’octobre 2016 et de janvier 2017. Il pourrait se définir comme la « technique bancaire qui consiste à substituer à plusieurs crédits existants, de durées et de taux différents, qui font l’objet d’un remboursement anticipé, le plus souvent un seul crédit nouveau d’une durée plus longue avec des mensualités de remboursement diminuées » (Comité consultatif du secteur financier, Etude d’impact, Loi de transposition de la directive CCD).

Juridiquement, le regroupement de crédits se matérialise « lorsque l’opération de crédit a pour objet le remboursement d’au moins deux créances antérieures dont un crédit en cours », selon la définition de l’article R. 314-19 du Code de la consommation. Cette définition lui confère la nature d’un regroupement de créances, puisque des créances autres que des crédits peuvent venir s’incorporer à l’opération. Le nouveau crédit est paramétré : capital nominal emprunté, durée, taux débiteur, montant de l’échéance, frais (donc, Taux Annuel Effectif Global [TAEG]), taux d’endettement et coût total du crédit. Dans tous les cas, il s’agit d’une opération de substitution. Les caractéristiques du nouveau crédit seront comparées à celles constatées dans la situation antérieure de coexistence des crédits regroupés. La réduction du montant de la mensualité supportée par l’emprunteur, en contrepartie le plus souvent du renchérissement du coût du crédit, ressort comme l’atout essentiel de cette solution financière, malgré des taux actuellement plus favorables aux emprunteurs.

I.1. Nature juridique du regroupement de crédits.

D’une nature juridique hybride, le regroupement de crédits est entré au Code de la consommation en 2010 (Loi 2010-737 du 1er juillet 2010, complétée par la Loi 2014-344 du 17 mars 2014). Il siège principalement au Livre III (« Crédit ») du Code de la consommation, dans les dispositions communes aux crédits à la consommation et aux crédits immobiliers (Chapitre IV du Livre III). Son cadre juridique provient principalement des articles L. 314-10 à L. 314-14 du Code de la consommation, précisés par les articles R. 314-18 à R. 314-20 du même Code. Le regroupement de crédits fait l’objet de mesures supplémentaires, en matière de publicité, l’article L. 312-10 de ce Code en pose les principes.

L’Annexe au Code de la consommation procure le cadre d’un document essentiel : le « document d’information », qui se présente comme une fiche comparative (article R. 314-19 du Code de la consommation, Décret 2012-609 du 23 mai 2012). Cette fiche est en vigueur depuis le 1er janvier 2013.

En effet, compte tenu de la mécanique financière intrinsèque d’un crédit, l’opération de regroupement peut s’avérer, sous certaines conditions, plus avantageuse pour l’emprunteur du seul point de vue financier : coût total plus faible, taux plus faible, mensualités plus supportables, notamment. Cependant, des caractéristiques facialement plus avantageuses (mensualités plus faibles, par exemple) peuvent naturellement également entraîner un coût du crédit plus lourd que celui qu’aurait acquitté l’emprunteur sans regrouper les crédits. Ce point délicat est au cœur de la protection de l’emprunteur en regroupement de crédits.

Le regroupement prend la forme, soit :

- D’un crédit immobilier, garanti ou non, par une hypothèque ;

- D’un crédit à la consommation.

Si les crédits regroupés relèvent tous des crédits à la consommation, le regroupement est alors soumis au crédit à la consommation (art. L. 314-10 du Code de la consommation). Les professionnels désignent ce type de regroupement comme « LS 1 ».

Si les crédits regroupés relèvent tous des crédits immobiliers, leur regroupement respecte les règles du crédit immobilier (art. L. 314-12 du Code de la consommation). Ces regroupements sont désignés comme « LS 2 ».

Si le regroupement de crédit est garanti soit par une hypothèque, soit par une autre sûreté comparable sur les biens immobiliers à usage d’habitation ou par un droit lié à un bien immobilier à usage d’habitation, alors il est également soumis, quel que soit son objet, aux dispositions concernant les crédits immobiliers (Directive Crédit immobilier et article L. 314-12 du Code de la consommation).

Si les crédits regroupés comprennent à la fois des crédits à la consommation et au moins un crédit immobilier, un principe de proportionnalité s’applique pour déterminer la nature du crédit issu de ce regroupement. Lorsque la part du montant des crédits immobiliers se situe à plus de 60 % des montants totaux regroupés, le regroupement prend le caractère d’un crédit immobilier (art. R. 314-18 du Code de la consommation).

L’application de l’un ou de l’autre des régimes, celui des crédits à la consommation ou celui des crédits immobiliers, déclenchent les dispositions prévues pour chacun d’eux, notamment s’agissant de la formation des contrats : délai de réflexion, délai de rétractation, par exemple.

À titre exceptionnel, le plafond de 75.000 euros, fixé pour les crédits à la consommation, peut être franchi en cas de regroupement. Le regroupement de crédits connaît ainsi cinq typologies :

- Le regroupement relevant du crédit immobilier, garanti par une hypothèque,

- Le regroupement relevant du crédit immobilier, sans garantie réelle,

- Le regroupement de crédits à la consommation et de crédit(s) immobilier(s) relevant du crédit à la consommation,

- Le regroupement relevant du crédit à la consommation,

- Le regroupement relevant du crédit à la consommation, comportant des crédits et une autre créance, non bancaire (fluides, téléphonie, énergie,…).

I.2. Explications à donner aux emprunteurs.

Les explications à délivrer aux demandeurs de regroupements, par les professionnels, établissements de crédit et intermédiaires en opérations de banque et en services de paiement (IOBSP), ressortent comme essentielles. Celles-ci comprennent trois volets :

- La performance financière du regroupement de crédits,

- Les conséquences de l’opération de regroupement, quant aux droits dont bénéficiait le débiteur avec les contrats des prêts regroupés,

- Les modalités pratiques de résiliation et de remboursement des crédits regroupés.

Le point central de l’opération de regroupement réside donc dans le calcul du coût financier du nouveau crédit, et dans sa comparaison avec l’ensemble des coûts financiers initiaux des crédits regroupés.

Les informations financières reposent, principalement, sur un document d’information, fiche de synthèse, qui met en évidence les caractéristiques du regroupement proposé et son bilan financier, avant la formation du contrat (article R. 314-20 du Code de la consommation et son tableau annexe).

La fiche comparative du regroupement constitue à la fois une obligation essentielle du distributeur en regroupement de crédits et l’un des outils fondamentaux du processus de commercialisation.

Elle est remise à l’emprunteur, soit :

- Avec la fiche d’information FIPEN obligatoire en crédit à la consommation (regroupement relevant du crédit à la consommation),

- Avec l’émission de l’offre de prêt (si le regroupement a la nature d’un prêt immobilier) et avec la fiche d’information FISE prévue en crédit immobilier.

La coopération de bonne foi de l’emprunteur à l’établissement du document d’information comparatif s’avère indispensable.

Le futur emprunteur doit également être informé des incidences non financières de l’opération de regroupement envisagée ; ses droits au titre des contrats de prêts vont disparaître avec la résiliation des contrats qui vont faire l’objet du regroupement.

Il peut, principalement, perdre :

- Des cautionnements qui garantissaient certains prêts (sociétés de caution mutuelle, par exemple) ;

- Des assurances emprunteurs, dans leur existence ou dans certaines de leurs garanties ;

- Du droit d’agir à l’encontre d’un vendeur d’un bien financé pour demander la résolution judiciaire du contrat de vente (dans le cas où un prêt affecté est inclus dans le regroupement) ;

- D’autres assurances ou des garanties liées à l’assurance du prêt souscrit lors de l’achat du bien objet du prêt.

Enfin, le vendeur doit également informer l’emprunteur des modalités pratiques de l’opération. Le regroupement suppose la disparition effective des contrats antérieurs : donc, des démarches incombant à chacune des parties (emprunteur / prêteur / intermédiaire), la chronologie précise des fins de crédits et du début du remboursement du regroupement.

La présence d’un crédit renouvelable dans l’opération de regroupement entraîne des diligences supplémentaires. « Le prêteur qui consent une opération de regroupement de crédits comprenant un ou plusieurs contrats de crédits renouvelables mentionnés à l’article L. 312-57 effectue le remboursement du montant dû au titre de ces crédits directement auprès du prêteur initial. Lorsque l’opération porte sur la totalité du montant restant dû au titre d’un crédit renouvelable, le prêteur rappelle à l’emprunteur la possibilité de résilier le contrat afférent et lui propose d’adresser sans frais la lettre de résiliation signée par l’emprunteur » (article L. 314-13 du Code de la consommation).

En présence de prêts in fine, le prêteur effectue le remboursement de ce type de prêt, déduction faite du montant du contrat d’assurance vie éventuellement souscrit, auquel peut être adossé le prêt in fine à l’issue de sa durée initialement prévue au contrat.

Aucune communication publicitaire, quelle qu’en soit la forme, ne peut indiquer que le regroupement de crédits : « peut être consenti sans élément d’information permettant d’apprécier la situation financière de l’emprunteur », ou « laisser entendre que le prêt améliore la situation financière ou le budget de l’emprunteur », ou « entraîne une augmentation de ressources », ou « constitue un substitut d’épargne » ou encore « accorde une réserve automatique d’argent immédiatement disponible sans contrepartie financière identifiable ».

De plus, « lorsqu’une publicité compare le montant des échéances d’un ou plusieurs crédits antérieurs, et le cas échéant d’autres dettes, à celui d’une échéance résultant d’une opération de regroupement de crédits, elle mentionne de manière claire et apparente, d’une part, la somme des coûts totaux des crédits antérieurs et, d’autre part, le coût total du crédit postérieur à l’opération précitée ».

Les autres mentions publicitaires génériques du crédit sont également applicables, notamment l’avertissement : « Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager ».

I.3. Taux effectif et taux d’usure.

Depuis le 1er octobre 2016 et l’unification du taux effectif applicable aux emprunteurs particuliers, seul le TAEG s’applique aux opérations de crédit aux particuliers. L’indicateur qu’est le TAEG sert également à appliquer le plafonnement posé par le taux de l’usure : « Constitue un prêt usuraire tout prêt conventionnel consenti à un taux effectif global qui excède, au moment où il est consenti, de plus du tiers le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent par les établissements de crédit et les sociétés de financement pour des opérations de même nature comportant des risques analogues, telles que définies par l’autorité administrative après avis du Comité consultatif du secteur financier » (article L. 314-6 du Code monétaire et financier).

Pour leur taux d’usure applicable, les regroupements de crédits relèvent soit du crédit à la consommation, s’ils comportent moins de 60 % de crédit immobilier, soit du crédit immobilier dans le cas contraire, si le regroupement contient plus de 60 % de crédit immobilier (Arrêté du 16 juin 2016 fixant les catégories à retenir pour les calculs des taux d’usure). « Sont incluses dans les opérations visées dans ces catégories, les opérations de crédit destinées à regrouper des crédits antérieurs comprenant un ou des crédits mentionnés au 1° de l’article L. 313-1 du code de la consommation dont la part relative dépasse 60 % du montant total de l’opération de regroupement de crédits. En conséquence de cette règle, les regroupements de crédits comportant moins de 60 % de crédit immobilier sont visés par le taux de l’usure des crédits à la consommation ».

Comme toutes les opérations bancaires ou financières, le regroupement de crédits porte des enjeux de conformité juridique. Le risque de non-conformité est défini comme « le risque de sanction judiciaire, administrative ou disciplinaire, de perte financière significative ou d’atteinte à la réputation, qui naît du non-respect de dispositions propres aux activités bancaires et financières, qu’elles soient de nature législative ou réglementaire, nationales ou européennes directement applicables, ou qu’il s’agisse de normes professionnelles et déontologiques, ou d’instructions des dirigeants effectifs prises notamment en application des orientations de l’organe de surveillance » (Arrêté du 3 novembre 2014, article 10).

Ce risque de non-conformité est devenu fondamental, pour l’ensemble des entités bancaires et financières. Il repose sur la bonne connaissance de toutes les normes applicables à l’activité et sur leur application stricte et efficace.

En pratique, le regroupement de crédits s’impose prioritairement aux emprunteurs dont l’endettement est trop lourd, sans toutefois atteindre la situation particulière du surendettement, pour laquelle cette technique du regroupement est non seulement inadéquate, mais juridiquement interdite. Notamment, pour les IOBSP, courtiers ou mandataires en crédits, très actifs dans ce marché, avec quelques établissements de crédit spécialisés.

Ainsi, « il est interdit pour un intermédiaire de se charger ou de se proposer moyennant rémunération:

1° D’examiner la situation d’un débiteur en vue de l’établissement d’un plan de remboursement;

2° De rechercher pour le compte d’un débiteur l’obtention de délais de paiement ou d’une remise de dette.

3° D’intervenir, pour le compte du débiteur, sous quelque forme que ce soit, pour les besoins de la procédure de surendettement » (article L. 322-1 du Code de la consommation). Toute convention portant sur de telles opérations serait civilement nulle (art. L. 342-1 du même Code) et pénalement sanctionnée (articles L. 342-5 et L. 342-6 du Code de la consommation).

 

Le regroupement de crédits peut également revêtir un intérêt pour les clients patrimoniaux, comme l’illustre cet exemple d’application à une opération réalisée par des clients patrimoniaux.

II-REGROUPEMENT DE CREDITS A DOMINANTE IMMOBILIERE ET PATRIMONIALE

Prenons un exemple d’application concrète des principes rappelés.

II.1. Données financières.

Monsieur et Madame Vincent Thime, propriétaires de leur résidence principale, subissent une baisse de revenus. Cette situation tend leur budget. Leur taux d’endettement, posé comme le rapport entre l’ensemble de leurs charges courantes, y compris de remboursements d’emprunts, et leurs revenus, a mécaniquement augmenté.

Ils se rendent chez un intermédiaire bancaire, mandataire non exclusif d’établissements de crédits spécialisés en regroupements de crédits (mandataire NE-IOBSP).

Après avoir analysé leurs souhaits et objectifs, à la lumière de leurs moyens ainsi que de leurs contraintes, l’IOBSP visera prioritairement deux productions :

- La réalisation du bilan financier prévisionnel de l’opération de regroupement, au moyen du document légal d’information, la fiche comparative ;

- La rédaction d’une Note de synthèse, reprenant les avantages et les inconvénients de l’opération envisagée, tant pour les Clients que pour l’établissement de crédit.

Appartenant à la catégorie des Mandataires d’établissements de crédit, l’IOBSP est débiteur :

- D’obligations générales du Droit de la consommation ;

- Le cas échéant, d’obligations spécifiques à la vente à distance,

- D’obligations spécifiques aux crédits aux Particuliers ;

- D’obligations spécifiques aux regroupements de crédits, rappelés en Ière Partie ;

- D’obligations spécifiques aux intermédiaires bancaires.

L’ensemble de ces obligations (ou devoirs) vise à protéger les emprunteurs. Cette protection repose principalement sur la délivrance d’obligations pré-contractuelles, dont la bonne connaissance est source d’efficacité, et de sécurité pour le Distributeur bancaire.

En tant que mandataire non Exclusif d’établissement de crédit, l’IOBSP n’est pas débiteur d’une obligation de conseil en crédits, sauf s’il a opté pour ce service optionnel, fort peu répandu. L’obligation de conseil en crédits est due par les courtiers-IOBSP et par leurs préposés, pour l’heure ; cette anomalie du droit de la distribution bancaire fait débat.

Comme il se doit, en matière d’analyse bancaire, les solutions alternatives au regroupement de crédits seront examinées, en réponse au besoin formulé par le client.

Dans certains cas, le regroupement de crédits n’est pas automatiquement « la » (bonne) solution. Les taux des crédits existants peuvent être renégociés, notamment en période de baisse des taux (type 2010-2017). Les durées des crédits peuvent être renégociées, en extension, réduisant les mensualités. Ponctuellement, certains crédits autorisent la suspension d’échéances : cette solution peut quelquefois apporter la respiration financière et budgétaire recherchée.

Monsieur et Madame Vincent Thime sont tous deux nés en 1962. Mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, ils sont parents de trois enfants, aucun n’étant à charge. Ils sont propriétaires ensemble de leur résidence principale, depuis le 15 décembre 2004, à Argent-sur-Sauldre, dans le département du Cher. Leur propriété est évaluée à 230.000 euros.

Monsieur est chef d’entreprise dans le BTP, Madame est fonctionnaire territoriale. Leur revenu actuel ressort à 3.904 euros nets par mois, 46.848 euros pour l’année, après une chute marquée du revenu de Monsieur. Hormis les crédits, les époux Thime n’ont pas de charges récurrentes.

Leur endettement atteint un capital restant dû (CRD) de 147.445 euros, pour cinq emprunts en cours ; ils déboursent chaque mois 1.727,71 euros de mensualités cumulées. Soit plus de 44 % (44,25 %) de leurs ressources.

Cette dette globale se compose ainsi :

VOIR TABLEAU 1

Les prêts sont assez récents (mises à disposition des fonds en 2015 et en 2016).

Ils souhaitent :

- Réduire la charge de remboursement, aux alentours du tiers de leur revenu ;

- Dégager au passage une trésorerie, afin de financer des dépenses prévues dans les deux années à venir, d’un montant de 35.000 euros. Monsieur et Madame Thime aimeraient bien renouveler leur véhicule, en visant un modèle neuf, à propulsion entièrement électrique.

Il convient de prévoir également les frais de l’opération de regroupement (selon la nomenclature du tableau annexe de l’art. R. 314-20), pour un total de 8.847,10 euros, répartis en :

- Indemnité de remboursement par anticipation du crédit immobilier : 1.057,1 euros (les emprunteurs ne sont pas dans les situations d’exonérations de l’IRA, soit le changement du lieu d’activité professionnelle, article L. 313-48 de la version 2017 du Code de la consommation, soit situation de perte d’emploi, Cour de cassation, Civ. 1ère du 17 juin 2015 n°14-14.444) ;

- Rémunération de l’intermédiaire bancaire : 3.500 euros (les honoraires de l’IOBSP, proportionnels au montant du crédit et plafonnés, couvrent les travaux d’analyse et de négociation conduits pour le compte des clients ; l’IOBSP peut, par ailleurs, recevoir une commission bancaire, en contrepartie des coûts de distribution qu’il assume pour le compte de l’établissement de crédit) ;

- Frais de prise de garantie : 3.290 euros, correspondant à l’hypothèque prise par le nouveau prêteur, au titre du regroupement ;

- Frais de dossier : 1.000 euros, frais demandés par l’établissement de crédit en contrepartie des travaux d’analyse et de gestion administrative nécessaires pour l’octroi du crédit. Le prêteur informera également l’emprunteur des frais de tenue de compte de dépôt, l’octroi du regroupement étant ici accompagné d’une proposition de mobilité bancaire.

Soit un total à financer de 182.481 (capitaux restant dus + frais + trésorerie).

L’hypothèse d’un regroupement de crédits d’un montant nominal de 182.481 euros, remboursable en 300 mois (25 années) est approfondie. Au taux débiteur de 4 %, elle procure un remboursement mensuel de 966,41 euros, soit moins d’un quart des revenus mensuels (24,75 %).

La première étape consiste à établir le document d’information comparatif des articles R. 314-19 et R. 314-20 du Code de la consommation, à l’aide de l’Annexe donnée par ce même Code. La réalisation de cette fiche est déterminante pour fixer une, ou plusieurs, propositions de regroupement, avec leurs bilans financiers respectifs.

II.2. Document d’information et efficacité financière du regroupement envisagé.

Le bilan économique, ou financier permet de déterminer si le regroupement proposé est conforme aux intérêts de l’emprunteur. Fondamentalement, ce bilan révèle si la masse d’intérêts est supérieure, ou inférieure, à celle qui aurait été versée en cas de continuation des prêts regroupés. Mais il convient également d’intégrer les frais de l’opération. Le bilan financier repose donc sur :

- Le comparatif des intérêts, sans ou avec l’opération de regroupement ;

- L’intégration des frais liés à l’opération de regroupement ;

- Les variations d’équilibre budgétaire.

Les sommes d’intérêts dus sont fonction des durées restant à courir et du cycle d’amortissement des crédits. Elles sont obtenues en lecture directe grâce aux tableaux d’amortissement respectifs des crédits.

Le point central de l’opération de regroupement réside donc dans le différentiel des coûts financiers. C’est le bilan financier (ou économique) de l’opération de regroupement qui, seul, permet de déterminer l’opportunité de l’opération, pour le client. En effet, toute dégradation des conditions d’endettement du client, qui serait consécutive à l’opération de regroupement, doit impérativement être portée à sa connaissance avant signature du contrat.

Le distributeur, qu’il soit direct ou intermédiaire, garde bien à l’esprit que le regroupement de crédits touche souvent des personnes en situation financière objectivement fragile.

Pour l’application des dispositions de l’article R. 314-20 du Code de la consommation, le document d’information comporte un tableau comparant les caractéristiques financières des crédits dont le regroupement est envisagé avec les caractéristiques financières du regroupement proposé. Ce tableau est présenté conformément au modèle fixé par le Code de la consommation. Il se présente schématiquement de la sorte [VOIR TABLEAU 2] :

II.3. Conséquences de l’opération de regroupement quant aux droits antérieurs.

L’intermédiaire comme le prêteur dressent la liste précise des droits existants, qui seront supprimés avec le remboursement des crédits auxquels ces droits sont associés.

Une nouvelle assurance-emprunteur est proposée avec le regroupement. L’offre provient soit de l’établissement de crédit, en assurance de groupe, soit du marché, en assurance déléguée. Les conditions actuelles sont propices à des propositions variées d’assurance-emprunteur, tant en taux qu’en garanties, favorables aux clients.

II.4. Modalités pratiques de résiliation et de remboursements de crédits regroupés.

Le prêteur présentera aux emprunteurs l’ensemble de ces modalités. Il s’assure du remboursement effectif des crédits.

L’absence de tout incident de paiement ou de gestion des comptes bancaires s’avère un atout, dans la négociation de l’opération de regroupement de crédits.

En conclusion, la charge de remboursement des emprunteurs chute de 1.727,71 euros mensuellement, à 966,41 euros. Cette réduction permet à Monsieur et à Madame Vincent Thime de faire face sereinement à la chute de leurs revenus, passés à 3.904 euros, mensuellement. L’opération abaisse le taux d’endettement de plus de 44 % à moins de 25 %, dégageant une trésorerie future supplémentaire de plus de 761 euros mensuels (2.937,59 euros moins 966,41 euros). [VOIR TABLEAU 3]

En contrepartie, les époux Thime supportent une dette échéancée jusqu’en 2042. Le total des intérêts à payer au titre de l’endettement se renchérissent. Hors intérêts supplémentaires, la réalisation de l’opération de regroupement leur coûte, directement, 8.847,1 euros.

L’ensemble de ces frais, coûts et éléments financiers fait l’objet d’une présentation détaillée, notamment au moyen du document d’information prévu par le Code de la consommation, et des explications données par le mandataire non exclusif en opérations de banque, IOBSP, ainsi que par l’établissement de crédit prêteur. Le coût du regroupement de crédits est parfaitement connu de l’emprunteur, avant sa décision ; il n’existe aucun « frais caché ».

Monsieur et Madame Thime reçoivent, dès la réalisation de l’opération, une trésorerie immédiate de 35.000 euros. Ils pourront l’affecter librement à l’acquisition d’un véhicule électrique, ainsi qu’ils le souhaitaient initialement.

 

Agissant sur l’ensemble des paramètres de l’endettement des particuliers, l’opération de regroupement de crédits offre des avantages, en contrepartie de coûts supplémentaires. Hormis des avantages contingents, tels que le niveau des taux d’intérêt ou le prix des assurances emprunteurs, seule la question de la valeur de ces avantages, aux yeux des emprunteurs, permet de déterminer l’utilité ou l’inutilité de l’opération, pour leur budget et pour leur patrimoine.