Mise à disposition gratuite du logement

« Quand le commodat chasse la libéralité »

Interrogée par L’Agefi Actifs, Claire Farge (Fidal) rebondit sur un récent arrêt de cassation portant sur la mise à disposition gratuite du logement
L’experte indique qu’il ne faut cependant pas découvrir un prêt à usage derrière chaque mise à disposition gratuite de logement
DR, Claire Farge, département droit du patrimoine, cabinet Fidal

Au moment des liquidations-partages de successions, pourquoi constate-t-on de nombreux contentieux concernant des mises à disposition gratuite d’un logement par le défunt à l’un de ses enfants héritiers ?

Claire Farge : Ce contentieux est l’expression pathologique d’une réalité partagée par un grand nombre, à savoir la difficulté à se loger qu’ont les générations d’aujourd’hui plus que celles d’hier. Or, l’encadrement juridique de cette situation n’est pas suffisamment clair. Un arrêt du 11 octobre 2017 (1) vient préciser ce cadre. Cependant, il faut être vigilant car il ne faudrait pas faire dire à la Cour de cassation ce qu’elle ne dit pas. En l’espèce, était réclamé à l’un des deux enfants du défunt par ses cohéritiers le rapport à la masse à partager de la succession de l’avantage indirect dont il avait bénéficié en ayant été logé pendant 11 ans gratuitement dans un appartement.

Quelle a été la réponse de la cour d’appel ?

Cette demande a été rejetée en appel. La cour d’appel de Paris a déduit l’existence d’un commodat tacite, verbal – l’absence d’écrit est autorisée dans les relations familiales par l’article 1360 C.civ. (article 1348 ancien C.civ.) –, de l’absence de contrepartie prévue ou réclamée pour l’occupation gratuite du logement. Puis, avançant que le commodat n’implique aucune dépossession du prêteur, elle en conclut qu’il n’a pas à être rapporté à la succession en tant qu’avantage indirectement consenti à l’héritier logé.

Quels étaient les termes du pourvoi formé par le requérant ?

Dans leur pourvoi, les cohéritières du frère logé gratuitement par le défunt ont critiqué non pas la qualification de commodat mais le traitement successoral réservé par les juges à ce prêt de logement. Précisément, le pourvoi évoque le « motif inopérant et erroné qu’un commodat n’implique aucune dépossession de la part du prêteur et qu’il serait incompatible avec la qualification d’avantage indirect ».

Le pourvoi a été rejeté, pour quelles raisons ?

Oui, et ce rejet était inévitable. Dans un attendu d’une grande clarté, la Cour de cassation revient sur l’un des deux éléments constitutifs, l’élément dit matériel ou objectif, de toute libéralité : le transfert d’un droit patrimonial au profit du gratifié et au détriment du disposant. Sans cet élément matériel, point de libéralité ; même si, par ailleurs, l’acte entre dans la catégorie des actes à titre gratuit. Car c’est précisément cet élément matériel qui permet de « discerner, au sein des actes à titre gratuit, ceux qui constituent des libéralités […] » (2).

Or, un commodat, ou prêt à usage, est le contrat à titre gratuit par excellence. D’où la précision apportée par les juges d’appel, en l’espèce, qu’aucune contrepartie n’avait été réclamée à l’enfant bénéficiant du logement gratuit. En revanche, acte à titre gratuit, le prêt à usage n’est pas pour autant une libéralité.

La Cour de cassation va plus loin, en indiquant que ce contrat à titre gratuit, ce prêt à usage, est « incompatible avec la qualification d’avantage indirect rapportable »...

En effet, l’analyse de la Cour de cassation est la suivante. Des articles 1875 et suivants du Code civil qui le réglementent, il ressort que l’emprunteur n’acquiert que le droit de se servir de la chose (art. 1875 du Code civil), le prêteur demeurant propriétaire de la chose prêtée (art. 1877 du Code civil). Le prêt à usage ne réalise donc aucun appauvrissement du prêteur et aucun enrichissement de l’emprunteur : « Car un gain manqué (par le prêteur…) n’est pas un appauvrissement, et une perte évitée (par l’emprunteur…) n’est pas un enrichissement. Plus généralement, il n’y a pas, dit-on, de donation de services » (2). La Cour de cassation rappelle ces fondamentaux : « Attendu que le prêt à usage constitue un contrat de service gratuit, qui confère seulement à son bénéficiaire un droit à l’usage de la chose prêtée mais n’opère aucun transfert d’un droit patrimonial à son profit, notamment de propriété sur la chose ou ses fruits et revenus, de sorte qu’il n’en résulte aucun appauvrissement du prêteur (…) ; qu’ayant retenu que la mise à disposition par le défunt à son fils d’un appartement depuis l’année 2000, sans contrepartie financière, relevait d’un prêt à usage, la cour d’appel en a, à bon droit, déduit qu’un tel contrat est incompatible avec la qualification d’avantage indirect rapportable ».

 

Claire Farge, département droit du patrimoine, cabinet Fidal

 

Quelle est la portée de cet arrêt ?

Il s’inscrit dans une jurisprudence initiée en 2012 par quatre arrêts datés du même jour (4), de laquelle il résulte qu’en principe, la mise à disposition gratuite d’un logement par les parents à l’un de leurs enfants ne constitue pas un avantage rapportable à la succession des parents. Alors qu’un précédent arrêt (5) retenait la qualification d’avantage indirect rapportable même en l’absence d’intention libérale. Cette jurisprudence, abondamment commentée, ne disait pas que le logement gratuit d’un enfant n’est jamais rapportable. Elle présumait simplement l’absence d’intention libérale du ou des parents ayant logé l’enfant, tout en réservant la possibilité à ce(s) dernier(s) d’exprimer sa (leur) volonté que l’avantage consenti soit comptabilisé au moment de la liquidation de la succession. Il avait été suggéré que cette intention libérale soit exprimée clairement dans le cadre d’un testament ou à l’occasion d’une donation-partage.

A l’inverse, la rédaction d’un prêt à usage était recommandée à ceux qui, voulant se protéger d’un éventuel nouveau rebondissement de la jurisprudence, voulaient être assurés au contraire que ce logement gratuit ne puisse jamais être soumis au rapport au moment du règlement de la succession.

Franchit-on une étape supplémentaire avec la décision du 11 octobre 2017 ?

Il faudrait, pour répondre positivement à cette question, considérer que la Cour de cassation approuve la découverte systématique d’un prêt à usage tacite en présence du logement gratuit d’un enfant. Et que, l’existence d’un prêt à usage étant incompatible avec l’existence d’une libéralité, une telle découverte ôte donc toute valeur à une éventuelle volonté exprimée par le parent logeur que cet avantage soit rapporté à la succession, volonté qui aurait été exprimée a posteriori, dans un testament par exemple.

Une telle interprétation de l’arrêt du 11 octobre 2017 serait, selon nous, faire dire à la Cour de cassation ce qu’elle ne dit pas. Etant donné la formulation du pourvoi qui ne revenait pas sur la qualification de commodat telle que « retenue » par les juges d’appel, on ne peut conclure à une directive donnée par la Cour de cassation aux juges du fond de découvrir des prêts à usage partout où il y a mise à disposition gratuite d’un logement à un enfant. D’ailleurs, une telle évolution de la jurisprudence de la Cour de cassation ne serait pas nécessairement opportune tant la jurisprudence de 2012 est teintée d’une souplesse bienvenue en laissant aux protagonistes le choix du traitement successoral souhaité pour la mise à disposition gratuite d’un logement à un enfant.

Quels conseils pourriez-vous donner aux conseillers patrimoniaux en pratique ?

Le premier est que le prêt à usage est la « vraie bonne idée » pour celui qui veut éviter à celui qu’il loge gratuitement tout rapport à succession de l’avantage ainsi consenti. Plutôt que de s’en tenir à la jurisprudence actuellement très favorable à l’héritier logé, dont un revirement reste toujours possible, mieux vaut écrire que la mise à disposition gratuite est l’exécution d’un contrat de prêt à usage exclusif de toute libéralité rapportable. Malgré la découverte possible de prêts à usage verbaux dans le cadre familial sur le fondement de l’article 1360 du Code civil, on ne peut qu’insister sur l’importance de rédiger un écrit pour éviter tout contentieux au moment du décès. Mieux vaut l’écrire que le dire ! Qui plus est, la qualification de prêt à usage devrait permettre, en présence d’un éventuel contentieux avec l’administration fiscale, d’écarter toute perception de droits de mutation à titre gratuit au titre d’une libéralité consentie par le parent logeur à son enfant.

Le deuxième est que la qualification de prêt à usage n’est que l’un des moules juridiques pouvant encadrer le logement gratuit d’un enfant, à côté de la donation d’usufruit temporaire ou la renonciation aux loyers que l’enfant s’était engagé à payer aux termes d’un bail conclu avec le parent, ou encore le paiement par ce dernier des loyers dus par l’enfant à un tiers bailleur. Pour assurer l’égalité de traitement au moment de la liquidation de la succession entre tous les enfants ayant reçu un même avantage – celui d’être logé gratuitement par les parents – en dehors de toute exécution d’une obligation alimentaire de la part de ces derniers, l’important est de retenir un même moule juridique pour tout le monde.

Le troisième est que pour toutes les situations déjà créées et non encadrées par un écrit définissant la qualification de l’avantage consenti à l’enfant logé gratuitement, il est urgent que les personnes impliquées s’interrogent sur le traitement successoral qu’elles souhaitent réserver à l’héritier et que leurs conseils organisent juridiquement la bonne réalisation de leur objectif.

 

(1) Cass.civ.1, 11 octobre 2017, n°16-21419

(2) M. Grimaldi, Libéralités, Partages d’ascendants, Litec 2000, n° 1001, p.6.

(3) 113e congrès des notaires 2017, n°2288

(4) Cass.1e civ. 18 janv. 2012, n°11-12863 ; n°09-72542 ; n°10-27325 ; n°09-72542

(5) Cass. 1e civ. 8 nov. 2005, Bull. civ. I n°409