Promesse de vente: revirement de la jurisprudence

Une promesse de vente engage maintenant le vendeur, dont le retrait ne constitue pas une circonstance propre à empêcher la vente.

La rétractation d'une promesse de vente ne constitue pas une circonstance propre à empêcher la formation de la vente. Voilà le dernier revirement de jurisprudence (1) de la Cour de cassation, qui considérait jusqu'ici que la rétractation du promettant empêchait la vente. 

En l'espèce, un couple M a consenti à un autre couple Y une promesse de vente sur un bien dans un immeuble en copropriété ainsi que sur la moitié de la cour indivise, l'option ne pouvant être levée qu'au décès de la précédente propriétaire, Mme K, disposant d'un droit d'usage et d'habitation. Devenue attributaire du bien à la suite de son divorce, Mme M se rétrace de la promesse. Les époux Y lèvent l'option un an plus tard, et assignent Mme M en réalisation de la vente.

Une jurisprudence constante de la Cour

De son côté, Mme M demande le rejet de la demande et la rescision de la vente pour lésion. La Cour d'appel déclare parfaite la vente, et Mme M se pourvoie en cassation. Elle fait valoir que la levée de l'option par le bénéficiaire de la promesse postérieurement à la rétractation du promettant exclut toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir. Jusqu'à présent, c'était la position de la Cour de cassation : tant que les bénéficiaires n'ont pas déclaré acquérir, l'obligation du promettant ne constitue qu'une obligation de faire et sa violation ne peut ouvrir droit qu'à des dommages-intérêts. 

« Cependant, à la différence de la simple offre de vente, la promesse unilatérale de vente est un avant-contrat qui contient, outre le consentement du vendeur, les éléments essentiels du contrat définitif qui serviront à l’exercice de la faculté d’option du bénéficiaire et à la date duquel s’apprécient les conditions de validité de la vente, notamment s’agissant de la capacité du promettant à contracter et du pouvoir de disposer de son bien », surprend la Haute juridiction dans sa réponse. Elle note que la jurisprudence retient par ailleurs la faculté de poursuivre l'exécution forcée de la convention lorsqu'elle est possible. « Il convient dès lors d’apprécier différemment la portée juridique de l’engagement du promettant signataire d’une promesse unilatérale de vente et de retenir qu’il s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l’avant-contrat, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire », conclut la Cour.

(1) Arrêt de la troisième chambre civile du 23 juin 2021 (20-17.554)