Chez Edmond de Rothschild, on évoque un impôt sur la fortune immobilière (IFI) « plus complexe qu’attendu ».

Pour mémoire, dès le 1er janvier 2018, l’ISF serait abrogé et remplacé par l’IFI dont l’assiette d’imposition serait limitée au seul patrimoine immobilier. Le seuil d’assujettissement (1,3M€) et le tarif applicable ne seraient pas modifiés (l’abattement de 30% applicable à la valeur de la résidence principale serait également conservé).

A l’actif :

1.       Seraient imposables les biens ou droits immobiliers détenus directement ou au travers de sociétés, quelles qu’en soient la forme, ou le régime fiscal (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés).

Pour aller plus loin :

- S’agissant des biens immobiliers détenus au travers de sociétés, le principe serait l’imposition de la valeur des parts, au prorata de ce que représente l’immobilier au bilan de la société (sans qu’il soit nécessaire que la société soit à prépondérance immobilière).

- Il est également à noter que pour évaluer les titres de sociétés, les dettes contractées pour l’acquisition d’un bien auprès d’un membre du foyer fiscal ne seraient pas prises en compte.

Concrètement, la plupart des opérations de refinancement d’un bien détenu préalablement par le foyer fiscal (exemple : acquisition financée à crédit d’un bien, préalablement détenu par deux parents, par une société civile dont le capital est pour partie détenu par eux-mêmes en pleine propriété ou en usufruit, et pour partie par leurs enfants mineurs) serait sans effet sur l’assiette taxable. Nous comprenons, à ce stade du projet, que ce type d’opération n’aurait d’incidence sur l’assiette de l’IFI qu’à hauteur de la participation détenue par des personnes non membres du foyer fiscal au sens de l’IFI, par exemple les enfants majeurs en pleine propriété.

- Les SCPI, OPCI et foncières cotées seraient imposables à l’IFI (y compris en cas de souscription au travers de contrats d’assurance-vie multi-supports).

2.       Le patrimoine immobilier affecté à une activité « professionnelle » (industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale) serait exonéré sous certaines conditions.

Pour aller plus loin :

Concernant l’immobilier affecté à une activité « professionnelle » (et donc non imposé), il semblerait qu’il faille distinguer les deux principales situations suivantes :

- Lorsque l’immobilier est détenu par une société « active », il serait uniquement nécessaire de se préoccuper de l’affectation ou non du bien à l’activité professionnelle de la société (ou d’autres sociétés du groupe le cas échéant). L’actionnaire n’aurait pas à respecter les conditions de seuil de détention minimum, d’exercice d’une fonction de direction éligible et de rémunération tel que le prévoit aujourd’hui le régime d’exonération au titre des biens professionnels.

On notera également qu’en cas de détention par le foyer fiscal de moins de 10% d’une structure «commerciale » aucune réintégration ne serait à réaliser, notamment pour le patrimoine immobilier non affecté à une activité éligible ;

- Lorsque l’immobilier est détenu en dehors d’une société « active » mais est affecté à l’exercice d’une activité commerciale (ex : immobilier professionnel détenu en direct par le dirigeant au travers d’une SCI, loué ou mis à disposition d’une société commerciale dont il est actionnaire) alors l’exonération ne serait possible qu’à la condition que l’associé remplisse les conditions d’application du régime des biens professionnels dans la société commerciale (seuil minimum de détention de 25%, fonction de direction et perception d’une rémunération).

Parmi les points d’intérêts de ce nouveau projet de loi, du côté du cabinet de conseil Oudart, on souligne en ce qui concerne l’assurance vie que :

Seraient soumis au PFU les produits des rachats effectués sur des versements opérés à compter du 27 septembre 2017, lorsque la valeur totale des encours détenus sur tous les contrats d’assurance-vie au 31 décembre de l’année précédente est supérieure à 150.000 euros pour une personne seule, et 300.000 euros pour un couple. Tous les produits des rachats effectués sur des versements antérieurs au 27 septembre 2017 resteraient soumis au régime fiscal actuel (et notamment au taux de 7,5% pour les contrats de plus  de 8 ans) ainsi que les rachats effectués lorsque les encours sont inférieurs à 150.000 euros pour une personne seule et 300.000 euros pour un couple.

« Les contours des modalités d’application restent à ce jour à préciser (notamment à priori maintien de l’abattement de 4.600/9.200 euros après 8 ans, application du PFU aux rachats sur des contrats de moins de 8 ans). »

Au sujet de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), il est rappelé que l’IFI aurait vocation à s’appliquer aux seuls biens immobiliers, qu’ils soient détenus directement ou indirectement via des sociétés. Les parts de sociétés seraient assujetties à l’IFI à hauteur de la fraction de leur valeur représentative d’immeubles et de droits immobiliers. Les actifs immobiliers affectés à l’activité professionnelle seraient exclus.

Le seuil d’imposition, les modalités d’évaluation, le barème d’imposition, les modalités de paiement, le bénéfice du plafonnement resteraient identiques à ceux de l’ISF. Cependant, la déductibilité des dettes liées aux actifs immobiliers imposables serait limitée, lorsque les dettes excèdent 60% de la valeur des actifs immobiliers, si celle-ci est supérieure à 5 millions d’euros.

Dans son analyse, Primonial détaille notamment la prorogation et le recentrage du dispositif d’investissement immobilier Pinel. Celui-ci qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu de 21 % sur un investissement immobilier plafonné à 300.000 euros et destiné à la location nue devrait être reconduit pour 4 ans, soit jusqu’au 31/12/2021.

Les zones B2 et C actuellement éligibles sous réserve d’un agrément préfectoral, ne le seront plus à partir de 2018.  

Seules les zones A, A bis et B1 principalement caractérisées par un déséquilibre entre l’offre et la demande locative sont maintenues : les grandes agglomérations dont la région parisienne, la Cote d’Azur, et l’agglomération genevoise.

Au sujet du PFU, la question en suspens est de savoir si au cours de la même année, il est possible d’opter pour le barème pour certains revenus (par exemple des plus-values mobilières) et pour le PFU pour d’autres (par exemple pour les dividendes) ?

Précision, en ce qui concerne les intérêts des placements à revenus fixes et les dividendes seraient soumis au PFU mais les contribuables auraient toujours le choix d’opter pour le barème progressif de l’IR :

- Imposition au barème de l’IR : abattement de 40%

- Imposition au PFU : pas d’abattement

Au sujet des plus-values de valeurs mobilières, il est évoqué que le régime des créateurs d’entreprise (contribuables ayant acquis les titres dans les 10 ans de la création de la PME) pourrait être conservé pour les personnes qui choisissent de soumettre l’ensemble de leurs revenus du capital au barème progressif de l’IR.

Le régime de faveur en cas de départ en retraite serait également aménagé :

 Choix d’imposer la plus-value au PFU                  => abattement de 500 000 € mais pas d’abattement proportionnel

Choix d’imposer la plus-value à l’IR                     => abattement de 500 000 € mais pas d’abattement proportionnel

OU abattement proportionnel mais pas d’abattement de 500 000 €

Il est souligné qu’aucune référence dans le texte ne concerne le régime dérogatoire des cessions intra-familiales. L’avenir de ce dispositif est donc à confirmer.

Pour l’avocat Pierre-Alain Guilbert, notaire associé de l’office notariale 14 Pyramides Notaires, il est question de faire un point sur le sujet de l’IFI et du démembrement de propriété.

Dans une étude, il explique que si l’époux hérite de l’usufruit en vertu de l’article 757 du Code civil,  très couramment utilisé, les nu-propriétaires seront imposables à l’IFI à concurrence de la valeur de leurs droits. Et l’usufruit à concurrence de la valeur de l’usufruit, calculé selon le barème de l’article 669 du CGI.

En revanche, si l’époux hérite de l’usufruit en vertu de dispositions testamentaires ou d’une donation aux dernier vivant (cf. application de l’article 1094-1 du Code civil, explicitement exclu par le futur article 968 du CGI), il sera seul redevable de l’IFI sur la valeur des biens en pleine propriété.

En pratique, en présence d’un conjoint et de descendants exclusivement issus de celui-ci (situation encore fréquente), et en présence de dispositions en faveur du conjoint, il est très fréquent de se prévaloir de ces dernières et de les substituer aux droits légaux issus de l’article 757.

« Le notaire devra donc désormais attirer l’attention des héritiers sur les conséquences de choix en matière d’IFI. Bien entendu, les autres conséquences civiles de ce choix devront être bien mesurées. Opter pour l’usufruit légal plutôt que l’usufruit conventionnel peut avoir des conséquences importantes et faire courir des risques aux conjoints qu’il serait trop long de détailler ».